در تیرماه امسال، بازار اجاره‌ مسکن تهران برای نخستین‌بار پس از ماه‌ها التهاب، اندکی آرام گرفت. آمارها نشان می‌دهد میزان اجاره‌بهای پیشنهادی از سوی موجران حدود ۳ درصد نسبت به خرداد کاهش یافته است؛ تغییری که باعث شد نرخ تورم نقطه‌ای اجاره به محدوده ۱۵ درصد برسد. این در حالی‌ست که سال گذشته، همین شاخص از مرز ۳۰ درصد نیز عبور کرده بود. به نظر می‌رسد مجموعه‌ای از عوامل، از جمله شرایط دشوار اقتصادی و فضای ناآرام منطقه، موجران را به نوعی مدارا و انعطاف در برابر مستأجران واداشته است.

در روزهایی که تورم افسارگسیخته و نوسانات بازار مسکن نفس مستأجران را به شماره انداخته، یافتن خانه‌ای مناسب برای اجاره به یکی از دغدغه‌های جدی و آزاردهنده‌ میلیون‌ها خانوار تبدیل شده است. حتی آن‌هایی که پیش‌تر می‌توانستند با صرف پس‌اندازی معقول، سرپناهی موقت برای خود مهیا کنند، حالا با قیمت‌هایی روبه‌رو هستند که هیچ تناسبی با سطح درآمدشان ندارد.

ممنوعیت اجاره روزانه واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر، به‌ویژه در کلانشهرها و شهرهای گردشگرپذیر، بیش از گذشته مورد توجه نهادهای اجرایی و سیاست‌گذار قرار گرفته است. این تصمیم با نیت ساماندهی بازار اجاره، جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی و حفظ کاربری اصلی واحدهای مسکونی مطرح شده است. با این حال، این رویکرد می‌تواند پیامدهایی فراتر از اهداف اولیه خود داشته باشد و بر روندهای بازار مسکن و شیوه‌های سکونت شهروندان تأثیر بگذارد.

بازار اجاره مسکن در ایران طی سال‌های اخیر به یکی از پرچالش‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است. رشد بی‌رویه نرخ اجاره، نوسانات قیمتی و نبود چارچوب‌های نظارتی کارآمد، میلیون‌ها خانوار را به‌ویژه در کلانشهرها با فشار مضاعف مواجه کرده است. این وضعیت نه‌تنها معیشت اقشار متوسط و کم‌درآمد را تهدید می‌کند، بلکه امنیت روانی و اجتماعی مستأجران را نیز به خطر انداخته است. در چنین شرایطی، انتظار می‌رود دولت با بهره‌گیری از ابزارهای قانونی، نقش فعال‌تری در ساماندهی این بازار ایفا کند.

با توجه به ویژگی‌های خاص منطقه زعفرانیه، عمده فایل‌های عرضه‌شده در این محله از نوع واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ هستند که به‌صورت معمول از امکانات کامل رفاهی همچون آسانسور، پارکینگ اختصاصی، و انباری مجزا برخوردارند. این ویژگی‌ها باعث می‌شود نرخ رهن و اجاره در این محدوده، حتی برای ساده‌ترین گزینه‌ها، از یک سطح پایه نسبتاً بالا آغاز شود.

عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه، پدیده‌ای چندبعدی است که ریشه‌های آن را باید در تلاقی عوامل اقتصادی، روانی و ساختاری جست‌وجو کرد. با آغاز جنگ و تشدید نااطمینانی در فضای کلان، بسیاری از خریداران بالقوه دست از جست‌وجوی ملک کشیدند و در موضع انتظار قرار گرفتند. این تغییر رفتار، عملاً سطح تقاضای واقعی در بازار را به پایین‌ترین سطح ماه‌های اخیر رساند.

بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار رهن و اجاره در محله نیروهوایی تهران حکایت از آن دارد که شرایط برای مستأجران چندان مساعد نیست. حتی برای رهن کامل یک واحد کوچک با امکانات حداقلی، نظیر آسانسور، پارکینگ و موقعیت دسترسی متوسط، باید حداقل بین ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در نظر گرفت. این در حالی است که چنین مبلغی در گذشته نه‌چندان دور می‌توانست پاسخگوی رهن واحدهایی با متراژ و امکانات بهتر در مناطق میانی شهر باشد. رشد بی‌وقفه نرخ اجاره و رهن در این منطقه که از محله‌های نسبتا شرقی تهران محسوب می‌شود، نشان می‌دهد که فشار اقتصادی بر قشر متوسط و پایین جامعه روز به روز بیشتر می‌شود و تأمین سرپناه مناسب به یکی از چالش‌های اساسی خانواده‌ها تبدیل شده است.

بررسی فایل‌های ثبت‌شده در بازار رهن و اجاره امیرآباد نشان می‌دهد، پایین‌ترین نرخ رهن کامل در این محله بین یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است

در شرایطی که جهش بی‌وقفه قیمت اجاره در تهران، بسیاری از مستاجران را وادار کرده تا برای رهایی از فشار مالی به مناطق حاشیه‌ای شهر یا حتی شهرستان‌های اطراف مهاجرت کنند، اما افزایش اجاره‌بها به این مناطق نیز سرایت کرده و پناهگاه‌های نسبی اجاره‌نشین‌ها را به کانونی از بحران تبدیل کرده است. برخلاف تصور رایج که مناطق دورتر را گزینه‌ای مقرون‌به‌صرفه و باثبات برای سکونت می‌دانست، روند صعودی نرخ اجاره حتی در این نواحی، آرامش را از مستاجران ربوده و فضایی آکنده از ناامنی اقتصادی و بی‌ثباتی روانی برای آن‌ها پدید آورده است.

در پی برقراری آتش‌بس میان ایران و رژیم صهیونیستی و همچنین آغاز روند بازگشت و خروج اتباع غیرمجاز افغانستانی از کشور، بازار اجاره مسکن در مناطق حاشیه‌ای تهران با تغییراتی محسوس در سمت عرضه مواجه شده است. داده‌های میدانی نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های اجاره در این نواحی به‌طور چشمگیری افزایش یافته؛ وضعیتی که در برخی مناطق منجر به افت نسبی قیمت‌های پیشنهادی شده است.

در سال‌های اخیر، الگوی زندگی مستاجران در پایتخت دستخوش دگرگونی‌های عمیقی شده که ریشه آن را باید در تشدید فشار اقتصادی ناشی از هزینه‌های سرسام‌آور تأمین مسکن جست‌وجو کرد. این فشار نه‌تنها معیشت اجاره‌نشینان را متأثر ساخته، بلکه به بازتعریف شیوه‌های زیست شهری و تصمیم‌گیری خانوارها منجر شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این تحول گسترده، دست‌کم در سه محور قابل تحلیل است.

در روزگاری که نفس مستأجران از افزایش بی‌وقفه اجاره‌بها به شماره افتاده، بازار اجاره مسکن آرام آرام از دست واسطه‌های رسمی نیز خارج شده و به قلمرو پلتفرم‌های غیررسمی کوچ کرده است. این کوچ پنهانی اما پرسر و صدا، چنان بازار را دستخوش آشفتگی کرده که حتی مشاوران رسمی املاک نیز از کنترل آن عاجز مانده‌اند.

در حالی‌ که بازار اجاره همچنان زیر سنگینی تورم و افزایش بی‌وقفه قیمت‌ها نفس می‌کشد، نگاهی به فایل‌های منتشرشده در پلتفرم‌های ملکی پایتخت نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از این آگهی‌ها حول‌وحوش میانگین قیمت‌های هر منطقه تنظیم شده‌اند. این موضوع گرچه در نگاه اول ممکن است نشانه‌ای از تثبیت نسبی قیمت‌ها تلقی شود، اما واقعیت آن است که این «میانگین‌ها» خود حاصل چندین‌سال تورم فزاینده و افزایش بی‌قاعده نرخ‌ها هستند.

افزایش افسارگسیخته نرخ رهن و اجاره، سال‌به‌سال مستأجران را از مرکز زندگی‌شان عقب‌تر می‌راند؛ گویی هر سال، زندگی برای آن‌ها گران‌تر و دورتر می‌شود. در این مسیر، بسیاری ناچار به ترک محله‌های قدیمی خود شده‌اند و به مناطق کم‌برخوردار در حاشیه شهر یا حتی به شهرستان‌های دورتر پناه برده‌اند. اما این مهاجرت اجباری، نه تنها باری از دوش‌شان برنداشته، بلکه با رشد سریع قیمت‌ها در همان مناطق کم‌هزینه دیروز، اکنون آنها را در تنگنای تازه‌ای گرفتار کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که حتی پناه بردن به حاشیه‌ها نیز دیگر چاره‌ساز نیست.

خروج گسترده اتباع خارجی از ایران، به‌ویژه در شرایطی که جمعیت مهاجران نقش قابل‌توجهی در بازار اجاره ایفا می‌کردند، می‌تواند در کوتاه‌مدت باعث کاهش فشار تقاضا در برخی مناطق شهری شود. با کاهش ناگهانی تقاضا برای اجاره مسکن، خصوصاً در مناطق مهاجرپذیر و حاشیه‌نشین، احتمال کاهش یا دست‌کم ثبات نسبی نرخ اجاره در این نواحی افزایش می‌یابد.

با افزایش قابل توجه روند بازگشت داوطلبانه و همچنین اخراج اجباری اتباع افغانستانی از ایران، برخی تحلیل‌ها و گمانه‌زنی‌ها در فضای رسانه‌ای و بازار مسکن از احتمال کاهش نرخ اجاره و قیمت واحدهای مسکونی خبر می‌دهند. این دیدگاه‌ها بر مبنای این فرض شکل گرفته‌اند که خروج جمعیتی قابل توجه از بازار تقاضا، به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار و حاشیه‌ای، می‌تواند منجر به تعدیل نرخ‌ها و افزایش خانه‌های خالی شود.

داده‌های به‌دست‌آمده از فایل‌های رهن و اجاره در تهران نشان می‌دهد که برای رهن کامل واحدهای مسکونی با متراژ حداکثر ۴۰ متر، بسته به شرایطی همچون داشتن پارکینگ، آسانسور یا موقعیت محلی، باید رقمی بین ۳۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان پرداخت کرد. این اختلاف قیمت، بیش از آنکه به مساحت وابسته باشد، تحت تأثیر امکانات و دسترسی‌های هر واحد است.

خروج گسترده اتباع غیرمجاز از ایران می‌تواند تأثیرات چندوجهی و قابل توجهی بر بازار اجاره مسکن داشته باشد که این تأثیرات از جهات مختلف اقتصادی، اجتماعی و حتی روانی قابل بررسی است. نخستین و بارزترین تأثیر این رویداد، تغییر در سطح تقاضای مسکن است. اتباع خارجی، به ویژه در کلان‌شهرها و مناطق پرجمعیت، بخش قابل توجهی از متقاضیان اجاره مسکن را تشکیل می‌دهند. کاهش ناگهانی این جمعیت، به معنای کاهش تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای است که می‌تواند فشار قیمت‌ها را کاهش دهد، اما این کاهش تقاضا در کنار مسائل دیگر می‌تواند پیامدهای متفاوتی به همراه داشته باشد

در هفته‌های اخیر، نشانه‌های پررنگی از عزم جدی حاکمیت برای ساماندهی و در بسیاری موارد، خروج اتباع غیرمجاز از کشور دیده می‌شود؛ عزمی که برخلاف دوره‌های پیشین، این‌بار با لحنی قاطع‌تر، پوشش رسانه‌ای گسترده‌تر و هماهنگی منسجم‌تری از سوی نهادهای امنیتی، انتظامی و اجرایی همراه شده است.

در بازار مسکن تهران، روند کاهش قیمت به مناطق شمالی شهر نیز رسیده؛ مناطقی که همواره با اختلاف قابل‌توجهی نسبت به سایر نقاط پایتخت در صدر جدول قیمت‌ها قرار داشتند. این تغییر، نشانه‌ای از تعدیل تدریجی در یکی از گران‌ترین بخش‌های بازار ملک تهران است.