افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی، کاهش قدرت خرید مردم و ناکارآمدی تسهیلات بانکی، بازار مسکن ایران را با بحران جدی مواجه کرده است؛ بحرانی که در تابستان ۱۴۰۴ می‌تواند فشار مضاعفی را بر اجاره‌نشین‌ها تحمیل کند.

ابتدای هفته جاری مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران درباره طرح «مسکن تدریجی» توضیحاتی را ارائه داد و از مزایای این طرح برای اقشار کم درآمد جامعه گفت. با این حال، شماری از کارشناسان و برخی از مسئولان نسبت به تحقق اهداف این طرح ابراز تردید کرده‌اند. به باور آنان، با وجود نیت مثبت و اهداف اعلام‌شده، اجرای عملی چنین طرح‌هایی در گذشته نیز با چالش‌های متعددی مواجه بوده و دستاورد ملموسی برای اقشار فاقد مسکن به همراه نداشته است. از این رو، نسبت به اثربخشی «مسکن تدریجی» نیز نگاه محتاطانه‌ای در میان تحلیلگران حوزه مسکن وجود دارد.

در طول دهه اخیر، دولت‌ها در بسیاری از کشورها با هدف بهبود وضعیت معیشتی مستأجران، دخالت‌های گسترده‌ای در بازار اجاره مسکن داشته‌اند؛ اقداماتی که شامل وضع قوانین محدودکننده افزایش اجاره‌بها، ارائه یارانه، یا کنترل نرخ‌ها بوده است. با این حال، این سیاست‌ها در عمل نتوانسته‌اند جلوی شتاب فزاینده رشد اجاره‌بها را بگیرند و در بسیاری موارد حتی باعث پیچیده‌تر شدن شرایط بازار شده‌اند. اکنون، در حالی که هزینه‌های اجاره روز به روز بیشتر می‌شود، انتقادها نسبت به ناکارآمدی این رویکردها نیز شدت گرفته است.

بر اساس اطلاعات منتشرشده اخیر، دولت در حال تدوین و اجرای طرحی تازه برای واگذاری بخشی از واحدهای ملکی خود به مستأجران با نرخ‌هایی کمتر از عرف بازار است. این اقدام به‌گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در راستای حمایت مستقیم از خانوارهای کم‌درآمد و ساماندهی بازار آشفته اجاره مسکن صورت می‌گیرد. هدف اصلی این سیاست، ایجاد تعادل در قیمت‌ها، کاهش فشار بر مستأجران و مهار رشد افسارگسیخته نرخ اجاره‌ در شهرهای بزرگ عنوان شده است. دولت امیدوار است با ورود مستقیم به بازار اجاره، بخشی از تقاضای سرگردان و آسیب‌پذیر را پوشش داده و روند صعودی نرخ‌ها را تا حدی کنترل کند.

در بسیاری از کشورها نظیر آلمان، رشد سالانه اجاره‌بها تحت کنترل یک نرخ رسمی موسوم به «نرخ دولتی» انجام می‌گیرد که بر مبنای قانونی به نام «ترمز اجاره» طراحی شده است. این سیاست با هدف مهار تورم اجاره و حمایت از مستأجران اجرا می‌شود، اما تجربه نشان داده که واکنش مالکان و موجرها به این نرخ‌های دستوری، اغلب خلاف جهت انتظار قانون‌گذاران بوده و خود به افزایش بیشتر اجاره‌ها دامن زده است. در واقع، در برخی موارد، این سیاست‌ها نه‌تنها ترمزی برای تورم اجاره نبوده‌اند، بلکه به نوعی موجب «خالی کردن ترمز» در بازار مسکن شده‌اند.

شورای عالی مسکن تصمیم جدیدی اتخاذ کرده است که به‌موجب آن، سقف افزایش اجاره‌بها دیگر به‌صورت یکسان در سراسر کشور تعیین نخواهد شد. بر اساس این سیاست، نرخ اجاره در هر استان با توجه به نرخ تورم محلی محاسبه خواهد شد. این تغییر، به گفته کارشناسان، می‌تواند گامی مؤثر در جهت افزایش شفافیت و واقع‌گرایی در بازار اجاره باشد و به طور قابل توجهی با شرایط اقتصادی هر منطقه هماهنگ‌تر باشد.

قیمت اجاره خانه در منطقه ۱۰ تهران تحت تأثیر عوامل مختلفی مانند متراژ واحد مسکونی، موقعیت محله و شرایط کلی بازار مسکن قرار دارد و از تنوع قابل توجهی برخوردار است. بررسی‌ها حاکی از آن است که متوسط قیمت اجاره در این منطقه نسبت به سایر نقاط تهران در محدوده‌ای مقرون‌به‌صرفه‌تر قرار گرفته است.

نماینده مردم نهاوند در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه ۶ میلیون مستاجر در کشور داریم گفت: ۲ میلیون خانه داریم که با سازوکارهای مناسب و قانونی باید بین مردم تقسیم شوند.

بر اساس برنامه‌ریزی اعلام‌شده، اجرای بسته حمایتی مربوط به مستاجران از نیمه ماه جاری آغاز خواهد شد. با این حال، با توجه به شرایط اقتصادی کنونی و چالش‌های ناشی از تورم بالا و مشکلات دریافت وام، هنوز ابهاماتی وجود دارد که آیا این راهکارهای مسکن موقت به‌موقع و به شکلی مؤثر به دست مستاجران خواهد رسید یا خیر. این موضوع، نگرانی‌هایی را درباره کارایی و تأثیرگذاری این بسته حمایتی بر جای می‌گذارد، زیرا در شرایطی که فشارهای اقتصادی روزافزون است، تأخیر یا ضعف در اجرایی شدن این طرح می‌تواند مشکلات مسکن را برای این گروه از جامعه تشدید کند.

در شرایطی که بازارهای ارز و طلا تحت تأثیر تحولات سیاسی، به‌ویژه آغاز مذاکرات غیرمستقیم بین ایران و آمریکا در عمان، شاهد کاهش قیمت‌ها هستند، بازار مسکن همچنان درگیر رکود و بی‌حرکتی است. این وضعیت نشان می‌دهد که علیرغم تغییرات در سایر بازارهای اقتصادی، بازار مسکن همچنان در دام سکون عمیق قرار دارد و از پویایی لازم برای جذب سرمایه یا تحرک معاملاتی برخوردار نیست.

دولت در سال‌های اخیر، به‌ویژه با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات، همواره وعده‌هایی برای حمایت از اجاره‌نشین‌ها، خصوصاً اقشار کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه، مطرح کرده است. از جمله مهم‌ترین این وعده‌ها، ارائه وام ودیعه مسکن یا همان تسهیلات کمک‌ودیعه بوده که هدف آن، کاهش فشار اجاره‌بهای سنگین در کلان‌شهرها و حتی شهرهای کوچک‌تر است.

در میان تمامی بازارهایی که معیشت و آینده اقتصادی مردم را تحت تأثیر قرار می‌دهند، بدون تردید بازار مسکن جایگاه ویژه‌ای دارد. این بازار نه‌تنها یکی از اصلی‌ترین شاخص‌های رفاه خانوار محسوب می‌شود، بلکه به‌نوعی آیینه‌ای تمام‌نما از وضعیت کلی اقتصاد کشور است. در شرایط فعلی، که جامعه درگیر التهاب‌های ارزی و نوسانات روزانه قیمت‌هاست، سرنوشت بازار مسکن به موضوعی حیاتی و پرچالش برای شهروندان بدل شده است.

حذف دهک چهارم از فهرست مشمولان دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن، شوک تازه‌ای به بخشی از مستأجران وارد کرده و امید آن‌ها به برخورداری از حمایت‌های دولتی را به‌شدت کاهش داده است. این تصمیم که بدون ارائه توضیحات شفاف و مستدل اتخاذ شده، نه‌تنها تعداد قابل توجهی از خانوارهای نیازمند را از دایره حمایت خارج کرده، بلکه می‌تواند به گسترش حس بی‌عدالتی و بی‌اعتمادی در میان جامعه دامن بزند.

در شرایطی که وعده آغاز فرآیند پرداخت وام جدید ودیعه مسکن تا نیمه اردیبهشت‌ماه داده شده، اما همچنان نگرانی‌های جدی درباره تکرار چالش‌های همیشگی از جمله سخت‌گیری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، به‌ویژه در زمینه معرفی ضامن، وجود دارد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که با وجود اعلام رسمی تسهیلات حمایتی، مسیر دریافت این وام‌ها برای متقاضیان با موانعی متعدد همراه بوده و در بسیاری از موارد، سنگ‌اندازی بانک‌های عامل باعث شده تا بسیاری از مستاجران عملاً از دریافت این کمک‌ها محروم بمانند. اکنون نیز بیم آن می‌رود که همان سناریوی تکراری و پیچیده، بار دیگر تکرار شود و وعده حمایت از مستاجران تنها در حد حرف باقی بماند.

در سال‌های اخیر، با تداوم روند صعودی تورم و کاهش روزافزون قدرت خرید مردم، تأمین نیازهای اساسی زندگی برای بسیاری از خانوارها به چالشی جدی بدل شده است. در حالی که سفره مردم هر روز کوچک‌تر می‌شود و اقلامی مانند گوشت، لبنیات و حتی میوه برای بسیاری به کالاهای لوکس تبدیل شده‌اند، هزینه مسکن همچون هیولایی بی‌رحم بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها را می‌بلعد و عملاً فرصتی برای تأمین سایر نیازهای حیاتی باقی نمی‌گذارد.

هزینه اجاره مسکن در منطقه پنج تهران در سال‌های اخیر به‌ویژه در ماه‌های اخیر، دچار نوسانات قابل توجهی شده و به یکی از موضوعات جدی و دغدغه‌ساز برای مستاجران تبدیل شده است. این منطقه به دلیل موقعیت جغرافیایی مطلوب، دسترسی مناسب به بزرگراه‌ها، بافت نوساز، و امکانات شهری مطلوب، یکی از پرتقاضاترین مناطق پایتخت برای اجاره‌نشینی محسوب می‌شود. اما همین ویژگی‌ها، به‌همراه رشد فزاینده قیمت مسکن در سراسر تهران، باعث شده تا اجاره‌بها در منطقه پنج با سرعتی بالاتر از میانگین رشد درآمد خانوارها افزایش یابد.

قیمت‌گذاری مسکن فرآیندی پیچیده و چندوجهی است که باید بر پایه اصول مشخص، شفاف و یکپارچه انجام شود تا از بروز نابسامانی و آشفتگی در بازار جلوگیری شود. در این روند، عوامل متعددی به صورت سیستماتیک و هماهنگ در تعیین قیمت نهایی یک ملک دخالت دارند؛ از جمله موقعیت جغرافیایی، متوسط قیمت منطقه‌ای هر متر مربع، نوع ساخت‌وساز، عمر بنا، امکانات جانبی نظیر پارکینگ، آسانسور و انباری، و همچنین شرایط کلی بازار مانند نرخ تورم، هزینه ساخت و سطح تقاضا.

معاون وزیر راه و شهرسازی جزییات خرید خانه از سوی دولت و اجاره آن به مستأجران را اعلام کرد.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به لزوم تنظیم بازار اجاره از ساخت ٢٥ هزار مسکن استیجاری در سال خبر داد و گفت: ساخت این مسکن‌ها در برنامه است تا در اختیار زوج‌های جوان و دهک‌های پایین قرار گیرد.

با نزدیک شدن به فصل داغ نقل و انتقالات، مستأجران بیش از هر زمان دیگری خود را در تنگنای شدید اقتصادی می‌بینند؛ تنگنایی که حاصل سال‌ها بی‌توجهی، بی‌برنامگی و ناتوانی دولت‌ها در حل ریشه‌ای بحران بازار اجاره است. در حالی‌که نرخ رشد اجاره‌بها بار دیگر از درآمد خانوارها پیشی گرفته و مالکان با تکیه بر بازار آزاد، نرخ‌هایی بعضاً غیرقابل باور را مطالبه می‌کنند، مستأجران دیگر چیزی برای از دست دادن ندارند و به‌نوعی به ته خط رسیده‌اند.