با وجود هشدارهای مکرر واسطه‌های بازار مسکن پایتخت درباره تداوم افزایش نرخ اجاره و دشواری‌های روزافزون مستاجران به دلیل هزینه‌های سنگین، تازه‌ترین آمارها حکایت از کاهش نسبی فشار قیمتی دارد. بر پایه داده‌های منتشرشده، در اردیبهشت‌ماه امسال رشد اجاره‌بها که پیش‌تر تا مرز ۴۰ درصد پیش رفته بود، اندکی تعدیل شده و از شدت آن کاسته شده است. این کاهش هرچند محدود، اما نخستین نشانه از احتمال تغییر روندی است که ماه‌ها فضای بازار اجاره را ملتهب کرده بود.

چنانچه به دنبال اجاره واحدی کمتر از ۷۰ متر مربع در مناطق شرقی پایتخت هستید، این گزارش می‌تواند راهنمای خوبی برایتان باشد تا با مقایسه نرخ‌ها در محله‌های مختلف، انتخابی هوشمندانه‌تر و آگاهانه‌تر داشته باشید.

گرانی اصلی بسیاری از اجاره‌نشین‌ها در فصل نقل و انتقالات، افزایش چشمگیر اجاره‌بها است که بار مالی سنگینی بر دوش آنها می‌گذارد. این دوره زمانی که معمولاً با تغییر قراردادها و جابه‌جایی مستاجران همراه است، باعث می‌شود بازار اجاره دچار نوساناتی شود که بیشتر به ضرر مستاجران تمام می‌شود.

سیاست‌های دولت در زمینه پرداخت وام اجاره، تلاشی در جهت کاهش فشار اقتصادی بر دوش مستأجران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ و پرجمعیت است؛ مناطقی که طی سال‌های اخیر با افزایش مداوم نرخ اجاره‌بها، شرایط سختی برای زندگی دهک‌های متوسط و پایین جامعه رقم زده‌اند. دولت با آگاهی از این واقعیت و درک این‌که بخش قابل توجهی از خانوارها توان پرداخت ودیعه‌های سنگین را ندارند، به‌سراغ اجرای طرح‌هایی رفته که هدفشان کمک مالی موقت برای حفظ کرامت زندگی اجاره‌نشین‌هاست.

طبق اعلام رسمی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از آغاز خردادماه ۱۴۰۴، نقطه عطف مهمی در نظام حقوقی و معاملاتی بازار املاک ایران رقم خواهد خورد. بر اساس این تصمیم جدید، از این تاریخ به بعد، تنها معاملاتی که بر مبنای اسناد رسمی سبزرنگ (اسناد مالکیت رسمی ثبت‌شده در سامانه کاداستر) انجام شوند، از پشتوانه و اعتبار قانونی برخوردار خواهند بود. به عبارت دیگر، تمامی معاملات ملکی که با استناد به قولنامه‌های دستی، اسناد عادی یا قراردادهای غیررسمی انجام می‌شوند، فاقد وجاهت حقوقی تلقی شده و از منظر قانونی به رسمیت شناخته نخواهند شد.

بازار مسکن از دیرباز یکی از پیشران‌های اصلی رشد اقتصادی و اشتغال در کشور بوده، اما در سال‌های اخیر با رکود، بی‌اعتمادی و کاهش قدرت خرید مواجه شده است. برای آنکه این بخش بار دیگر نقش محرک خود را در اقتصاد ایفا کند، سرمایه‌گذاری در آن باید تسهیل و تضمین شود. این مهم بدون طراحی و اجرای یک نظام تأمین مالی کارآمد و گسترده – به‌ویژه برای پروژه‌های انبوه‌سازی و حمایتی – غیرممکن خواهد بود. بانک‌ها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، و ابزارهای نوین مالی همچون اوراق مسکن، باید در این مسیر فعال شوند.

در دنیای نوین فناوری‌های مالی، توکن‌سازی دارایی‌ها به‌ویژه در حوزه املاک و مستغلات، تحولی بنیادین در مفهوم سرمایه‌گذاری شهری رقم زده است. توکن‌ها این قابلیت را دارند که دارایی‌هایی بسیار کوچک، حتی با مساحتی کمتر از یک مترمربع، را به‌صورت دیجیتال نمایندگی کنند. این ویژگی باعث می‌شود افرادی با توان مالی محدود نیز بتوانند به‌جای حذف شدن از بازار پرهزینه مسکن، نقشی فعال در فرآیند سرمایه‌گذاری، مشارکت در پروژه‌های بازسازی شهری، و حتی تملک تدریجی دارایی‌های ملکی ایفا کنند.

در فصل داغ نقل‌وانتقالات مسکن، مشکلات ثبت قراردادهای اجاره برای مستأجران به شکل چشم‌گیری افزایش می‌یابد و این چالش‌ها گاهی به بحرانی واقعی برای خانواده‌ها و افراد مجرد تبدیل می‌شود.

با ادامه روند افزایشی نرخ اجاره در پایتخت، مستأجران مجرد بیش از پیش ناچار شده‌اند گزینه‌های خود را به‌سمت واحدهایی با قیمت پایین‌تر سوق دهند. بررسی آگهی‌ها و داده‌های میدانی بازار اجاره حاکی از آن است که این گروه از متقاضیان که غالباً دارای درآمد ثابت یا محدود هستند، تمایل دارند به سراغ خانه‌های کوچک‌متراژ، قدیمی‌ساز یا حتی واحدهای واقع در طبقات زیرهمکف بروند. این نوع واحدها به‌دلیل شرایط فیزیکی خاص یا ضعف در موقعیت مکانی و امکانات، معمولاً نرخ اجاره کمتری دارند و در شرایط فعلی، گزینه‌های در دسترس‌تری برای مستأجران تنها محسوب می‌شوند.

بازار اجاره مسکن در ایران دیگر تنها تحت تأثیر افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها نیست؛ این روزها برخی مالکان با وضع شروطی نامتعارف و عجیب، مستأجران را با شرایطی دشوار و گاه توهین‌آمیز روبه‌رو می‌کنند. از شرط تأهل و تعداد فرزندان گرفته تا الزام به نگهداری از سالمندان یا افراد کم‌توان و حتی نظافت حیاط خانه، برخی خواسته‌های مالکان بیش از آن‌که منطقی باشند، رنگ و بوی سواستفاده دارند.

نماینده مجلس با هشدار نسبت به بحران مسکن اعلام کرد: اجاره‌بهای بالا و بازپرداخت سنگین وام ودیعه، طبقه متوسط را به مرز فروپاشی کشانده و سیاست‌های فعلی کارآمد نیستند. وی تأکید کرد ادامه این روند منجر به افزایش حاشیه‌نشینی، فرسودگی اجتماعی و تهدیدات جدی برای بنیان خانواده خواهد شد.

نماینده آستانه اشرفیه در مجلس گفت: در گذشته افراد باید در ساعات مشخصی به مشاورین املاک مراجعه می‌کردند و با دادن مبلغی به عنوان کمیسیون به ثبت قرارداد اجاره مبادرت می‌کردند اما با ایجاد سامانه خودنویس دیگر چنین هزینه‌ای را مردم نباید پرداخت کنند.

نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به آغاز فصل جابه‌جایی کرایه نشین‌ها، گفت: هنوز نرخ رسمی اجاره برای امسال اعلام نشده و این موضوع موجب سردرگمی بازار مسکن و مستاجران شده است.

سامانه‌های ثبت قراردادهای اجاره می‌توانند نقش مهم و سازنده‌ای در سامان‌دهی بازار مسکن و حمایت از مستأجران ایفا کنند. این سامانه‌ها با شفاف‌سازی فرآیند انعقاد قرارداد، امکان نظارت دقیق‌تری بر نرخ‌های اجاره، مدت قرارداد، و شرایط توافقی میان موجر و مستأجر فراهم می‌آورند. در واقع، یکی از مهم‌ترین فواید این سامانه‌ها، ثبت و ضبط داده‌های واقعی بازار است که می‌تواند به عنوان مبنای تصمیم‌گیری‌های کلان برای سیاست‌گذاران و نهادهای نظارتی عمل کند.

با فرارسیدن فصل نقل‌وانتقال، بازار اجاره‌ مسکن همچنان در فضای بی‌ثبات و بدون ضابطه‌ای به مسیر خود ادامه می‌دهد؛ در حالی‌که هنوز سازوکار مشخص و الزام‌آوری برای کنترل و مهار رشد افسارگسیخته اجاره‌بها تعیین نشده است. این وضعیت، مستأجران را در بیم و امید تمدید یا جابه‌جایی قرار داده و موجران را نیز با سردرگمی در تعیین نرخ اجاره مواجه کرده است.

حضور پرشمار اتباع افغان در ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ و مناطق حاشیه‌نشین، یکی از عوامل مؤثر در افزایش تقاضای مسکن و در نتیجه رشد قیمت آن در سال‌های اخیر بوده است. بخش قابل توجهی از این جمعیت به‌صورت فشرده و بعضاً غیررسمی در خانه‌های استیجاری یا خوابگاه‌های خودگردان ساکن می‌شوند، که باعث افزایش فشار بر بازار اجاره و خرید مسکن، خصوصاً در مناطق کم‌برخوردار شده است.

در شرایطی که بحران اجاره‌نشینی به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی تبدیل شده، بررسی برخی سکوهای آنلاین اجاره ملک، واقعیتی تلخ را آشکار می‌سازد: بخشی از آگهی‌ها به‌ویژه در مناطق شمالی تهران یا مناطق خاص شهری، با واحدهای ارزی مانند دلار و یورو منتشر می‌شوند. در این آگهی‌ها، نرخ اجاره ماهانه از حدود ۲ هزار تا ۴ هزار دلار یا یورو تعیین شده و خانه‌ها عمدتاً به اتباع خارجی یا اقشار خاص پیشنهاد می‌شوند. این نوع قیمت‌گذاری، نه‌تنها با توان اقتصادی عموم مردم هم‌خوانی ندارد، بلکه خارج از چارچوب رسمی و قانونی ثبت معاملات ملکی کشور صورت می‌گیرد و مصداقی از گریز از ضوابط نظارتی است که می‌تواند تبعات منفی برای کنترل بازار مسکن در پی داشته باشد.

مسکن که باید به عنوان یک کالای مصرفی و نیاز اولیه تلقی شود، به کالایی سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شده است. در چنین شرایطی، نه تنها تعادل عرضه و تقاضا بر هم خورده، بلکه انگیزه‌ای برای تولید مسکن استیجاری مقرون‌به‌صرفه نیز در میان سرمایه‌گذاران باقی نمانده است. ناتوانی دولت در ارائه راهکارهای پایدار، اعم از توسعه مسکن اجاره‌ای، پرداخت یارانه‌های هدفمند، یا اعمال سیاست‌های کنترلی واقعی، موجب شده بحران اجاره‌نشینی به یکی از جدی‌ترین چالش‌های اجتماعی امروز ایران بدل شود.

مشاوران املاک در بازار مسکن نقشی پیچیده، چندوجهی و تأثیرگذار ایفا می‌کنند که ابعاد آن فراتر از صرفاً واسطه‌گری میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر است. آن‌ها در عمل بخشی از ساختار غیررسمی مدیریت بازار مسکن به شمار می‌روند؛ ساختاری که در نبود سامانه‌های هوشمند و نظارت مؤثر دولتی، وزن و نفوذ قابل توجهی در شکل‌گیری قیمت‌ها، الگوی قراردادها، و حتی جهت‌گیری انتظارات عمومی پیدا کرده است.

مدل تأمین مالی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌های اخیر دچار دگرگونی قابل توجهی شده است؛ دگرگونی‌ای که حاصل تعامل دو عامل تعیین‌کننده است. نخست، افزایش فزاینده هزینه‌های ساخت‌وساز به‌ویژه در حوزه مصالح اساسی مانند سیمان، فولاد و میلگرد که فشار مضاعفی بر دوش سازندگان گذاشته؛ و دوم، ثبات یا رشد کند قیمت مسکن در بازار که عملاً از سودآوری سریع و چشمگیر پروژه‌های ساختمانی جلوگیری کرده است. در نتیجه این شرایط متضاد، بسیاری از سازندگان در کلان‌شهرها به یک الگوی جدید برای تأمین منابع مالی و اجرای پروژه‌ها روی آورده‌اند: تهاتر آپارتمان با مصالح ساختمانی.