فروشندهای که خانه دوخوابه در جنتآباد تهران را قبل از عید حدود پنج میلیارد تومان آگهی کرده بود امروز عددی نزدیک ۱۷ میلیارد تومان در کادر قیمت گذاشته است. همین جمله نشان میدهد به اخبار این روزهای بازار مسکن باید با وسواس نگاه کرد.
دو سال از انتشار آخرین گزارشهای رسمی از تحولات بازار مسکن در تهران میگذرد و در این مدت آگهیهای دیوار، شیپور و بقیه پلتفرمها به تنها مسیر مشاهده قیمت خانه و آپارتمان تبدیل شدهاند. حتی اگر فرض کنیم تکتک آگهیهای منتشرشده در پلتفرمهای آنلاین واقعی هستند، باز هم قیمت مسکن با ارقام پیشنهادی فروشندهها میتواند تفاوت داشته باشد. متوسط قیمت مسکن مرداد ۱۴۰۳ طبق محاسبات بانک مرکزی از معاملات رسمی و روی کاغذ متری ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. همان زمان میانگین ارقام پیشنهای فروشندهها حولوحوش متری ۱۲۰ میلیون تومان گزارش میشد.
بانک مرکزی از مرداد سال ۱۴۰۳ انتشار گزارش تحولات بازار مسکن تهران را متوقف کرد و این روند سکوت تا امروز ادامه دارد. هر بار هم که انتقادها از بانک مرکزی درباره این ماجرا بالا میگیرد، دسترسی نداشتن به سامانه املاک و مستغلات علت اعلام نشدن گزارش تحولات بازار مسکن معرفی میشود.
گزارش تحولات بازار مسکن معاملاتی را که به شکل رسمی در شهر تهران انجام میشد و کدرهگیری دریافت میکردند، زیر نظر میگرفت. در پایان هر ماه هم میانگینی دقیق از قیمت مسکن در مناطق بیست و دو گانه پایتخت در اختیار مردم قرار میگرفت. خریدار و فروشنده با انتشار این آمارها درک متقابل و شفافی از قیمتهای واقعی بازار پیدا میکردند. این شفافیت اطلاعاتی باعث میشد تا فروشنده محدوده قیمت منطقی ملک خود را بداند و خریدار نیز با علم به این موضوع از رفتن سراغ آگهیها و فایلهای کاذب یا فایلهایی با قیمتهای نامتعارف خودداری کند.
حدود دو سال از مرداد ۱۴۰۳ میگذرد و نبود دادههای رسمی در این مدت طولانی فضای بازار املاک را تاریک کرده است. دلالها با استفاده از خلا آماری به دلخواه قیمتگذاری میکنند و رسما هر عددی که بخواهند به عنوان ارزش واقعی ملک به متقاضیان مصرفی پیشنهاد میدهند.
قیمت پیشنهادی همان رقمی است که از سوی فروشنده در آگهیهای اینترنتی اعلام میشود یا مالک آن را به بنگاههای معاملات املاک منطقه میسپارد. در سوی دیگر قیمت رسمی آن عددی است که روز معامله روی کاغذ قرارداد نوشته میشود و انتقال سند بر اساس آن صورت میگیرد. تجربه بازار نشان میدهد که فروشندهها برای پیدا کردن مشتری پای کار و تبدیل ملک خود به پول نقد، ناچار هستند از قیمت پیشنهادی اولیه خود عقبنشینی کنند و بالاخره تخفیفهای قابل توجهی پای میز معامله بدهند. گاهی قیمت پیشنهادی همراه با یک حاشیه سود اضافه برای چانهزنی در نظر گرفته میشود.
نکته دیگری هم وجود دارد. بازاری مثل بازار مسکن با بازار خودرو تفاوتهای ساختاری و رفتاری زیادی دارند. به عنوان نمونه وقتی میگوییم قیمت یک تیپ خاص از خودروی پژو ۲۰۷ حدود سه میلیارد تومان است، شاید معاملهای به ندرت روی این قیمت انجام شود اما بازار همچنان آن را به عنوان یک معیار کلی میپذیرد و فروشنده به پول خود میرسد. بازار مسکن اما کشش و نقدشوندگی بازار خودرو را ندارد.
روی ارقام پیشنهادی و حبابی فروشندههای مسکن گاهی هیچ معاملهای انجام نمیشود و ملک برای ماهها بدون بازدیدکننده و مشتری باقی میماند. خریدار مسکن به دلیل حجم بالای سرمایه مورد نیاز توان پرداخت هر عدد دلخواهی را ندارد. همین محدودیت بودجه خریدار فروشنده را مجبور به شکستن قیمت و پذیرش رقمهای پایین و نزدیک به ارزش ذاتی ملک میکند.
بررسی آخرین آمارهای در دسترس پیش از توقف انتشار گزارشها عمق شکاف بین قیمتهای اعلامی و ارقام معامله شده را به خوبی نشان میدهد. بانک مرکزی مرداد سال ۱۴۰۳ متوسط قیمت مسکن در شهر تهران را بر اساس قراردادهای ثبت شده متری ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام کرد. در همان مقطع زمانی بررسی پلتفرمهای آنلاین بازار مسکن نشان میداد که میانگین قیمت اعلام شده از سوی مالکان متری ۱۱۲ میلیون تومان بوده است. این اعداد به معنای تفاوت ۳۰ درصدی بین دنیای واقعی معاملات و فضای مجازی آگهیها حکایت دارد. این ۳۰ درصد اختلاف همان زمان در یک آپارتمان ۱۰۰ متری به معنای چند میلیارد فاصله بود.
اگر در خوشبینانهترین حالت فرض کنیم آگهیهای منتشر شده در بازار مسکن به شکل تمام و کمال واقعی هستند، باز هم باید بدانیم قیمتی که روی آن امضای نهایی نقش میبندد، به شکل محسوسی کمتر از ارقام درجشده در آگهیها خواهد بود.
نکته مهم بعدی وجود گزارشهای متعدد درباره فیکبودن آگهیهای پلتفرمهای آنلاین مانند دیوار، شیپور و سایر برنامههای مشابه است. بخش قابل توجهی از این آگهیها با هدف قیمتسازی منطقهای، برهم زدن آرامش بازار یا صرفا جذب تماس اولیه مشتری ثبت میشوند و ملکی با آن مشخصات در دنیای واقعی وجود ندارد.
