بازار مسکن در مواجهه با «جنگ دوباره»، رخدادی شبیه «خرداد ماه» از خود بروز داد؛ توقف نسبتاً کامل معاملات و ریزش قیمت املاک.
بررسیهای رسانه ما با استناد به شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشندگان واحد مسکونی در تهران حاکی است: متوسط قیمتها در فاصله ۳ روز اول جنگ، شنبه ۹ اسفند تا دوشنبه ۱۱ اسفند، ۶ درصد کاهش یافت و سطح میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایلها از ۱۴۸ میلیون تومان در مترمربع به ۱۳۹ میلیون تومان افت کرد. کاهش ۹ میلیون تومانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ظرف کمتر از یک هفته را میتوان اثر اصابت ترکشهای جنگ دوباره علیه ایران توصیف کرد که باعث شد معاملات ملک به دو دلیل «متوقف» و در نهایت تورم ملکی منفی شود.
طی هفته گذشته، شرایط جنگی حاکم بر کشور و البته همه کسبوکارها و فعالیتهای اقتصادی از یک سو و همچنین تعطیلی عمومی یکهفتهای و تاثیر آن روی سامانههای بانکی، ثبتی و مالیاتی و ... از سوی دیگر، باعث شد نقلوانتقال ملک به حالت تعلیق دربیاید. ضمن آنکه، مطابق تجربه «جنگ ۱۲ روزه» در اواخر بهار و ابتدای تابستان امسال و همچنین الگوی جهانی بازارهای مسکن در کشورهای درگیر جنگ و بیثباتیهای سیاسی، طی هفته گذشته تقریباً هیچ تمایلی در بازار برای خرید واحد مسکونی وجود نداشت و تقاضا که تا پیش از این با سرعت زیاد تنور معاملات ملک را گرم کرده بود، تا سطح «صفر» سقوط کرد.
سرعت سقوط قیمت مسکن در مقایسه با سرعت صعود آن در زمستان امسال، بسیار معنادار است. طی دو ماه اول زمستان، رشد چشمگیر تقاضای خرید آپارتمان در بازار مسکن تهران، روند تغییرات میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع واحد مسکونی را به حدود یک میلیون تومان افزایش در روز رسانده بود. اما در روزهای ابتدای هفته گذشته، «چرخش جنگی اوضاع» باعث شد این سرعت تغییر در مسیر کاهش، ۲ برابر شود.
گزارش رسانه ما از آنچه طی روزهای گذشته از حملات هوایی آمریکا و اسرائیل علیه خاک ایران، بر سر بازار مسکن آمده است، حکایت از آن دارد که «هیچ تماس تلفنی با واسطهها و دلالان ملک» برقرار نشده، ضمن آنکه بنگاهها نیز در این ایام بسته بودند و امکان فعالیت در این بازار وجود نداشته است. علاوه بر توقف «تلفنها» در بازار مسکن، «رسوب سنگین» فایلهای فروش در بازار آنلاین، دومین علامت تعطیلی معاملات مسکن در روزهای گذشته از جنگ است.
فایلهایی که در یک هفته گذشته، بعداز جستوجوی کاربران بازار آنلاین مسکن، تحت عنوان «فایلهای جدید ۲۴ ساعت گذشته»، به نمایش درمیآید، آپارتمانهایی هستند که از دو هفته پیش تاکنون، برای فروش عرضه شده و در روزهای اخیر، به درخواست فروشنده یا صاحب فایل، «بازعرضه» شده و در صفحات نمایشگر پلتفرمها، مجدداً بالا آمده است. رسوب دوهفتهای فایلهای فروش آپارتمان در تهران، درست وضعیتی برعکس ماههای گذشته است.
تا پیشاز شروع جنگ، «خریدار بود، اما فروشنده در بازار حاضر نبود»؛ آن شرایط بهخاطر «انتظارات مثبت نسبت به آینده قیمت مسکن» بود که باعث عقبنشینی عرضه شده بود. اما الان، «فروشنده، هر چند به صورت محدود هست، اما خریدار نیست». تعداد همین فایلهای «بازعرضهشده» در بازار مسکن ۹۴ درصد نسبت به روزهای عادی کاهش یافته است. روزانه در بازار آنلاین مسکن تهران، بیش از ۸ هزار فایل جدید عرضه میشود، اما در حال حاضر این تعداد به ۵۰۰ مورد کاهش یافته است.
گروه مسکن ما پیشتر معادلات آتی بازار معاملات ملک و تورم ملکی را برحسب سناریوهای «توافق، ادامه شرایط آتشبس بعداز جنگ ۱۲ روزه و همچنین جنگ دوباره»، بررسی و گزارش کرده بود. اکنون مطابق همان بررسی، بروز جنگ باعث شوک کاهشی سنگین به قیمت مسکن شده و ترمز معاملات را نیز کشیده است. هر میزان تداوم وضعیت جنگی به معنای «تداوم وضع موجود» در بازار مسکن است.
احتمال اینکه شاخص «قیمت پیشنهادی» در روزهای اخیر باز هم کاهش پیدا کرده باشد، زیاد است، اما از آنجا که برای روزهای بعداز دوشنبه هفته گذشته، فعلا امکان استخراج دادههای مربوط به این شاخص، وجود ندارد، نمیتوان عدد و رقم درباره سطح فعلی قیمت مسکن اعلام کرد. با این حال، پیشبینیهای فعالان بازار معاملات مسکن آن است که وضعیت تعطیلی یا شبهتعطیلی بهوجودآمده، دستکم تا اردیبهشت سال آینده ادامه پیدا میکند. این وضعیت البته هم میتواند قیمت را کاهش دهد و هم اینکه روی روند کاهشی قیمت بیاثر باشد، بهطوریکه قیمتها در هفتههای آتی بدون افزایش، به ثبات نسبی برسند.
از زمان شروع جنگ در ۹ اسفندماه، تقاضای خرید مسکن به شدت کاهش پیدا کرده؛ چون در نگاه مردم و افرادی که به دنبال سرمایهگذاری در بازارهای دارایی هستند، «همه چیز تعطیل شده»، «اوضاع نامعلوم است» و «ترس از عدم تعادل دخل و خرج خانوار در پی شرایط جنگی و تورم غیرقابل پیشبینی» و همچنین «ترس از تخریب ساختمانها»، عملاً «معامله ملک» را حتی از اولویت چندم هم پایینتر برده است.
از طرف دیگر، حتی افرادی که به هر دلیل، قصد خرید ملک دارند هم نمیتوانند «کارسازی» کنند. این اقدام، اصطلاحی است در بین فعالان بازار مسکن که فرآیند تامین «پول نقد لازم» برای شروع معامله و سپس تکمیل معامله خرید را توضیح میدهد. فردی که به دنبال خرید آپارتمان است باید داراییهای خود را تبدیل کند و در نهایت، با مراجعه به بانک، پول منتقلشده در حساب خود را به صورت غیرنقد به حساب فروشنده انتقال دهد. همه این فرآیندهای مالی در شرایط تعطیلی عمومی و توقف فعالیت سامانههای مورد نیاز معامله ملکی، «غیرممکن» است.
