گسترش نیوز: بازار مسکن تهران طی ماههای اخیر شاهد یک جهش بیسابقه در قیمتهای پیشنهادی بوده است. این رشد قیمتها به گونهای است که بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن آن را بیسابقه در سه دهه اخیر توصیف میکنند. بررسیها نشان میدهد که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق مرکزی و شمالی پایتخت به طور میانگین ۳۰ تا ۵۰ درصد نسبت به شش ماه گذشته افزایش یافته است، موضوعی که نه تنها خریداران را دچار سردرگمی کرده بلکه فروشندگان را نیز با انتظارات جدید مواجه ساخته است.
در این میان، تقاضای خرید واقعی کاهش یافته و بیشتر معاملات در قالب توافقهای غیررسمی و پیشفروش صورت میگیرد. این وضعیت به نوعی نشاندهنده شکاف میان قیمت پیشنهادی و توان مالی خریداران است. بسیاری از خانوادهها که قصد ورود به بازار را داشتند، حالا مجبور شدهاند یا بودجه خود را افزایش دهند یا از خرید مسکن منصرف شوند. چنین شرایطی، فشار روانی و اقتصادی مضاعفی بر دهکهای متوسط و پایین وارد کرده است و نگرانیها درباره دسترسی به مسکن مناسب را شدت بخشیده است.
عوامل متعددی در این رشد قیمت دخیل بودهاند. از یک سو، افزایش تورم و کاهش قدرت خرید خانوار باعث شده که هر گونه نوسان در قیمت ارز و طلا مستقیماً بر بازار مسکن تاثیر بگذارد. از سوی دیگر، کمبود عرضه واحدهای مسکونی در مناطق پرتقاضا و محدودیت زمین در کلانشهرها، فضا را برای افزایش قیمتهای پیشنهادی فراهم کرده است. به این ترتیب، ترکیبی از فشار اقتصادی و کمبود عرضه، رکوردهای جدید قیمتی را رقم زده است.
با وجود این رشد قیمت، معاملات واقعی خرید و فروش کاهش محسوسی داشته است. گزارشهای میدانی نشان میدهد که بسیاری از مالکان تمایل دارند به جای فروش فوری، منتظر افزایش بیشتر قیمتها بمانند. این انتظار تورمی، خود عامل تشدید کننده نوسانات بازار شده و خریداران را با ریسک بالای ورود مواجه میکند. در نتیجه، بازار به سمت «رکود تورمی» حرکت کرده، جایی که قیمتها بالا میرود، اما تعداد معاملات کاهش پیدا میکند.
پیشبینی کارشناسان این است که اگر روند فعلی ادامه یابد، امکان شکلگیری حباب قیمت در برخی مناطق شمالی و مرکزی تهران بسیار بالاست. این مناطق که همواره جذابترین نقاط برای سرمایهگذاری مسکن بودهاند، حالا به کانون تمرکز سرمایههای خرد و کلان تبدیل شده و فشار بر بازار اجاره را نیز افزایش داده است. افزایش اجارهبها، همزمان با جهش قیمت خرید، دسترسی خانوادههای مستاجر را به مسکن مقرون به صرفه دشوار کرده است.
علاوه بر تهران، کلانشهرهایی مانند مشهد، اصفهان و شیراز نیز روند مشابهی را تجربه میکنند. رشد قیمتهای پیشنهادی در این شهرها به طور متوسط بین ۲۰ تا ۴۰ درصد گزارش شده و بازار خرید و فروش مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. این موضوع نشان میدهد که رکود و تورم در بازار مسکن تنها محدود به پایتخت نیست و تبدیل به یک معضل ملی شده است.
افزایش ۲۰ تا ۴۰ درصدی قیمت پیشنهادی مسکن در کلانشهرها، دسترسی خانوادهها به خرید و اجاره مسکن را به شدت محدود کرده است.
یکی از نکات مهم، تاثیر نوسانات نرخ ارز و طلا بر تصمیمگیری خریداران است. بسیاری از افرادی که قصد خرید ملک داشتند، منتظر کاهش قیمت دلار بودند تا وارد بازار شوند، اما با جهشهای ناگهانی قیمتها، این انتظار به تاخیر افتاده و سطح تقاضای واقعی کاهش یافته است. این معضل، شکاف بین قیمت پیشنهادی و قدرت خرید خانوار را افزایش داده و باعث شده تا بسیاری از معاملات تنها روی کاغذ انجام شود.
در کنار عوامل اقتصادی، سیاستهای دولت و شهرداریها نیز نقش غیرقابل انکاری در شکلگیری این وضعیت دارند. محدودیت در صدور مجوزهای ساختمانی، طولانی شدن فرآیندهای اداری و تاخیر در تکمیل پروژههای جدید، عرضه واحدهای مسکونی را محدود کرده و فضا را برای افزایش قیمت فراهم آورده است. در نتیجه، بازار با عدم تعادل جدی بین عرضه و تقاضا مواجه شده و رکوردهای جدید قیمتی را تجربه میکند.
این شرایط بر بازار اجاره نیز تاثیر گذاشته است. موج جدید افزایش قیمتها باعث شده که بسیاری از مستاجران با چالش تامین هزینه ماهانه روبهرو شوند و فشار اقتصادی بر خانوارهای متوسط و کمدرآمد افزایش یابد. افزایش همزمان قیمت خرید و اجاره، دسترسی به مسکن مناسب را دشوارتر کرده و نگرانیها درباره بحران مسکن را شدت بخشیده است.
موج افزایش قیمت مسکن، اجارهبها را نیز تحت فشار قرار داده و مستاجران را با بحران تامین هزینه مواجه کرده است.
با این حال، برخی کارشناسان معتقدند که جهش قیمتها میتواند به عنوان یک سیگنال برای سرمایهگذاران عمل کند و انگیزه ساخت و ساز جدید را افزایش دهد. پروژههای مشارکتی و سرمایهگذاری در مناطق پرتقاضا، اگر به سرعت اجرا شود، میتواند فشار عرضه را کاهش داده و به تعادل بازار کمک کند. اما تحقق این امر مستلزم همکاری دولت، شهرداریها و بخش خصوصی است.
از سوی دیگر، روند صعودی قیمتها و کاهش معاملات واقعی، باعث شده که بسیاری از خانوادهها به سمت راهکارهای جایگزین مانند خرید واحدهای کوچکتر، سکونت در حومه شهر و یا افزایش اجارهنشینی سوق پیدا کنند. این تغییرات، ساختار بازار مسکن را به مرور تغییر داده و الگوی سکونتی خانوارها را تحت تاثیر قرار میدهد.
با توجه به این شرایط، کارشناسان تاکید دارند که کنترل تورم و مدیریت عرضه، دو راهکار اساسی برای جلوگیری از ادامه روند جهش قیمتهاست. بدون اعمال سیاستهای هوشمندانه، بازار مسکن همچنان در مسیر رکود تورمی باقی خواهد ماند و دسترسی به مسکن مناسب برای دهکهای متوسط و پایین دشوارتر خواهد شد.
در نهایت، روند اخیر نشان میدهد که بازار مسکن ایران نیازمند رویکردی جامع و استراتژیک است. ترکیبی از حمایت دولت، شفافیت اطلاعاتی، تشویق سرمایهگذاری بخش خصوصی و افزایش عرضه واحدهای مسکونی میتواند به بازگرداندن تعادل به بازار کمک کند و مانع شکلگیری حباب قیمتی شود. اگر این اقدامات به موقع انجام نشود، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی جهشهای قیمتی همچنان گریبانگیر خریداران و مستاجران خواهد بود.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
