در شرایطی که بحران اجاره‌نشینی به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی تبدیل شده، بررسی برخی سکوهای آنلاین اجاره ملک، واقعیتی تلخ را آشکار می‌سازد: بخشی از آگهی‌ها به‌ویژه در مناطق شمالی تهران یا مناطق خاص شهری، با واحدهای ارزی مانند دلار و یورو منتشر می‌شوند. در این آگهی‌ها، نرخ اجاره ماهانه از حدود ۲ هزار تا ۴ هزار دلار یا یورو تعیین شده و خانه‌ها عمدتاً به اتباع خارجی یا اقشار خاص پیشنهاد می‌شوند. این نوع قیمت‌گذاری، نه‌تنها با توان اقتصادی عموم مردم هم‌خوانی ندارد، بلکه خارج از چارچوب رسمی و قانونی ثبت معاملات ملکی کشور صورت می‌گیرد و مصداقی از گریز از ضوابط نظارتی است که می‌تواند تبعات منفی برای کنترل بازار مسکن در پی داشته باشد.

مسکن که باید به عنوان یک کالای مصرفی و نیاز اولیه تلقی شود، به کالایی سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شده است. در چنین شرایطی، نه تنها تعادل عرضه و تقاضا بر هم خورده، بلکه انگیزه‌ای برای تولید مسکن استیجاری مقرون‌به‌صرفه نیز در میان سرمایه‌گذاران باقی نمانده است. ناتوانی دولت در ارائه راهکارهای پایدار، اعم از توسعه مسکن اجاره‌ای، پرداخت یارانه‌های هدفمند، یا اعمال سیاست‌های کنترلی واقعی، موجب شده بحران اجاره‌نشینی به یکی از جدی‌ترین چالش‌های اجتماعی امروز ایران بدل شود.

در فصل نقل و انتقالات مسکن، مستأجران در ایران با مجموعه‌ای از دغدغه‌های جدی روبه‌رو هستند که در سایه شرایط نابسامان اقتصادی، فشار مضاعفی را بر دوش آن‌ها گذاشته است. اولین و مهم‌ترین نگرانی، افزایش بی‌رویه نرخ اجاره بهاست. بسیاری از مالکان، بدون توجه به نرخ تورم عمومی یا دستورالعمل‌های دولتی، اجاره‌ها را به شکل شخصی و گاهاً دلخواه تعیین می‌کنند، و این مسئله، بار مالی سنگینی را بر مستأجران تحمیل می‌کند.

در سال‌های گذشته، مشاوران املاک نقش مهمی در ثبت و انجام معاملات خرید، فروش و اجاره ایفا کرده‌اند. آن‌ها به‌عنوان واسطه میان مالک و متقاضی، پل ارتباطی برای تسهیل مذاکرات، تعیین قیمت، تنظیم قراردادها و هدایت طرفین در روند قانونی معامله بودند. در دورانی که زیرساخت‌های دیجیتال فراهم نبود، این مشاوران با شناخت محلی از بازار، اطلاعات نسبی از قیمت‌ها و تجربه در تنظیم توافق‌ها، بخش عمده‌ای از معاملات مسکن را مدیریت می‌کردند و برای بسیاری از مردم به مرجع اصلی اعتماد در امور ملکی تبدیل شده بودند.

در سال‌های اخیر، اقتصاد ایران با موجی پیوسته و مزمن از تورم‌های بالا روبرو بوده که به تدریج به بخشی از زندگی روزمره مردم و ساختار اقتصادی کشور تبدیل شده است. این پذیرش ضمنی تورم به‌عنوان یک واقعیت انکارناپذیر، اگرچه ممکن است از نظر روانی باعث عادت و تحمل شرایط شده باشد، اما از منظر اقتصادی پیامدهای بسیار مخربی به دنبال دارد و به‌طور جدی تولید داخلی و سرمایه‌گذاری را تحت تأثیر قرار می‌دهد. در چنین شرایطی، کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران و افزایش هزینه‌های تولید، رشد اقتصادی را کند و فضای کسب‌وکار را نامطمئن می‌کند، امری که در بلندمدت سلامت کلی اقتصاد را به خطر می‌اندازد.

دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اتکا به داده‌های رسمی مرکز آمار ایران اعلام کرد: نرخ تورم نقطه به نقطه در شاخص اجاره‌بهای مسکن طی اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۳۶.۹ درصد رسیده است؛ رقمی که پایین‌ترین سطح طی دو سال و نیم گذشته محسوب می‌شود. کاهش آهنگ رشد اجاره‌بها را می‌توان به‌عنوان نخستین سیگنال مثبت از اثربخشی سیاست‌های کنترلی و حمایتی دولت در ساماندهی بازار اجاره تلقی کرد؛ سیاست‌هایی که با هدف ایجاد ثبات و کاهش فشار اقتصادی بر مستاجران به اجرا درآمده‌اند و حالا نشانه‌هایی از آرام‌تر شدن روند افزایشی قیمت‌ها را بروز داده‌اند.

برخی مالکان با خودداری از صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره، عملاً مسیر دسترسی مستأجران به وام ودیعه مسکن و سایر تسهیلات حمایتی دولت را مسدود کرده‌اند. این رفتار باعث سردرگمی و بلاتکلیفی شمار زیادی از اجاره‌نشین‌ها شده و آن‌ها را از حمایت‌های قانونی و مالی محروم کرده است.

در تازه‌ترین گزارش منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران درباره «شاخص قیمت مصرف‌کننده» مربوط به اردیبهشت‌ماه سال ۱۴۰۴، نشانه‌هایی از کاهش قابل توجه در نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن مشاهده می‌شود؛ نشانه‌هایی که اگرچه هنوز به معنای ارزان‌شدن اجاره‌ها نیست، اما دست‌کم از شدت شتاب صعودی آن‌ها کاسته شده و می‌توان آن را به‌مثابه یک وقفه یا تغییر آهنگ در روند فرساینده افزایش اجاره‌‌ها تعبیر کرد.

قیمت اجاره مسکن در منطقه ۱۸ تهران طی یک سال اخیر با افزایش قابل توجهی مواجه شده، اما همچنان در مقایسه با بسیاری از مناطق پایتخت، به‌ویژه مناطق مرکزی و شمالی، شرایط مناسب‌تری برای مستأجران فراهم می‌کند. داده‌های به‌دست‌آمده از مشاوران املاک این منطقه نشان می‌دهد که نرخ اجاره در محله‌های مختلف منطقه ۱۸ به‌صورت محسوسی متغیر است و نوع قرارداد، متراژ، سن بنا و موقعیت مکانی نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت نهایی دارد.

افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها، خلأ ابزارهای نظارتی مؤثر و نگرانی فزاینده مستأجران، بار دیگر مسأله بازار اجاره را به کانون توجه افکار عمومی و رسانه‌ها کشانده است؛ بحرانی که بی‌صدا آغاز شد اما اکنون به یکی از ملموس‌ترین رنج‌های طبقه متوسط و کم‌درآمد تبدیل شده است.

نقش‌آفرینی سامانه‌های ثبت قرارداد اجاره در سال‌های اخیر به یکی از نقاط امیدبخش در مدیریت بازار مسکن، به‌ویژه در حوزه اجاره‌نشینی، بدل شده است. این سامانه‌ها که با هدف شفاف‌سازی روابط موجر و مستأجر، ساماندهی قیمت‌ها و پیشگیری از تخلفات راه‌اندازی شده‌اند، توانسته‌اند به تدریج بخشی از بی‌نظمی و آشفتگی سنتی بازار اجاره را کاهش دهند.

بررسی تازه‌ترین تحولات بازار اجاره مسکن در دو منطقه پرتقاضای پایتخت، یعنی مناطق ۴ (شرق تهران) و ۵ (غرب تهران)، نشان می‌دهد که در خردادماه امسال، سطح اجاره‌بها نسبت به ماه قبل تقریباً بدون تغییر باقی مانده است. این ثبات نسبی، در شرایطی رخ داده که در ماه‌های گذشته بازار اجاره با نوسانات پی‌در‌پی مواجه بود و بسیاری از مستاجران در انتظار افزایش نرخ‌ها بودند.

با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، دولت کوشیده است با تکیه بر راهکارهای هوشمند اطلاعات‌محور و فعال‌سازی سامانه‌های مرتبط با مسکن، فضای بهتری برای اجاره‌نشین‌ها فراهم کند. در این مسیر، شفاف‌سازی نرخ‌ها، نظارت بر روند ثبت قراردادها و شناسایی خانه‌های خالی، به عنوان گام‌هایی مؤثر در جهت آرام‌سازی بازار و کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در دستور کار قرار گرفته‌اند؛ تدبیری که می‌تواند از التهاب‌های مرسوم این فصل بکاهد و اجاره‌نشین‌ها را در تصمیم‌گیری دقیق‌تر یاری دهد.

در گزارش قبلی از نبض بازار مسکن، نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌های نوساز تا ۱۵ سال ساخت در محله لوکس و اداری میرداماد تهران مورد بررسی قرار گرفت. در تازه‌ترین گزارش، تمرکز بر «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی این منطقه است؛ آن هم در بازه متراژی ۸۰ تا ۱۵۰ مترمربع، تا چشم‌انداز روشن‌تری از وضعیت اجاره‌نشینی در یکی از گران‌ترین محله‌های پایتخت ارائه شود.

استرس و نگرانی اجاره‌نشین‌ها در زمان تعیین نرخ اجاره‌بها، به یکی از دغدغه‌های اصلی زندگی شهری به‌ویژه در کلانشهرهایی مثل تهران، مشهد، شیراز و اصفهان تبدیل شده است. این استرس معمولاً از ابتدای فصل بهار آغاز می‌شود و در ماه‌های خرداد و تیر به اوج خود می‌رسد، زمانی که قراردادهای اجاره به پایان می‌رسند و مالکان، نرخ‌های جدید را اعلام می‌کنند.

قیمت اجاره خانه در منطقه ۱۱ تهران بسته به عوامل مختلفی نظیر متراژ، عمر بنا و محله متغیر است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد، قیمت اجاره خانه در این منطقه، نسبت به سایر مناطق مرکزی تهران مناسب‌تر است. متراژ واحدها در منطقه ۱۱ تهران متنوع است و بسته به بودجه متقاضیان، با قیمت‌های مختلفی عرضه می‌شود. با این حال با چه بودجه‌ای می‌توان در منطقه ۱۱ تهران خانه اجاره کرد؟

در حالی که تنها چند هفته تا آغاز فصل سنتی جابه‌جایی مستأجران باقی مانده، هنوز هیچ تصمیم رسمی از سوی نهادهای مسئول در خصوص تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اعلام نشده است.

سامانه‌های ثبت قرارداد اجاره، اگر به‌درستی طراحی و اجرا شوند، می‌توانند نقش بسیار مؤثری در شفاف‌سازی، کاهش هزینه‌ها و پیشگیری از تعارض میان موجر و مستأجر ایفا کنند. قتی قرارداد در سامانه ثبت و رسمی شده باشد، اثبات حقوق هر طرف در محاکم قضایی ساده‌تر است و احتمال نیاز به دادرسی‌های پیچیده، هزینه‌بر و طولانی کاهش می‌یابد.

اجاره‌خانه در منطقه ۳ تهران نسبت به سال گذشته با جهشی چشمگیر روبه‌رو شده است. این منطقه که در بخش شمالی پایتخت واقع شده، یکی از گسترده‌ترین مناطق شهری تهران به شمار می‌رود و با برخورداری از ۶ ناحیه و ۱۲ محله، جایگاه ویژه‌ای در نقشه مسکونی شهر دارد.

با وجود وعده‌های پیشین مبنی بر اعلام سقف اجاره‌بها پیش از آغاز فصل جابجایی مستأجران، هنوز هیچ‌گونه نرخ رسمی یا محدودیتی از سوی مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها اعلام نشده است. این در حالی است که بازار اجاره مسکن با ورود به فصل داغ نقل‌وانتقال‌ها، دچار آشفتگی شده و مستأجران در نبود نظارت مؤثر و چارچوب مشخص قیمتی، با رشد بی‌ضابطه نرخ‌ها مواجه‌اند. سکوت و تعلل مسئولان، بر نگرانی‌ها نسبت به افزایش فشار اقتصادی بر خانوارها دامن زده است.