گسترش نیوز: بازار اجاره مسکن تهران در آستانه آغاز سال جدید نشان میدهد که شرایط نسبت به ماههای گذشته تغییر محسوسی کرده است. برخلاف سنت هر ساله که موجران به دنبال دریافت ودیعههای سنگین و رهن کامل بودند، امسال به نظر میرسد گرایش به سمت قراردادهای اجاره ساده با ودیعه کمتر و اجاره ماهانه بیشتر افزایش یافته است. این تحول به طور مشخص نشان میدهد که مالکین به دلیل کاهش قدرت خرید مستأجران و فشار اقتصادی حاضر به انعطاف بیشتری در نحوه عقد قرارداد هستند.
یکی از نکات بارز بازار کنونی، کاهش محسوس فایلهای رهن کامل است. بسیاری از املاک در آگهیهای خود دیگر گزینه رهن کامل را ارائه نمیدهند و تمرکز خود را روی اجاره به همراه ودیعه محدود قرار دادهاند. این تغییر استراتژی در پاسخ به کمبود مستأجرانی است که توان پرداخت ودیعههای کلان را ندارند و در عین حال، موجران نیز تلاش میکنند با شرایط منعطف، واحدهای خود را سریعتر اجاره دهند.
بررسی دقیق فایلهای موجود در محلههای مختلف تهران نشان میدهد که میزان ودیعه و اجاره ماهانه تفاوت قابل توجهی دارد و بسته به موقعیت مکانی و امکانات واحدها متغیر است. به عنوان مثال، در محله پیروزی واحدی ۴۵ متری با ودیعه حدود ۶۰۰ میلیون تومان عرضه شده، در حالی که در هروی آپارتمانی ۸۰ متری با ودیعه ۱.۵ میلیارد تومان برای اجاره گذاشته شده است. در مناطق بالاشهر مثل دزاشیب و صادقیه، ودیعهها به ترتیب به حدود ۱.۸۵ و ۲ میلیارد تومان میرسد.
این تغییرات بیانگر آن است که بازار اجاره در حال تعدیل انتظارات موجران است و بیشتر به سطح توان پرداخت مستأجران نزدیک میشود. در واقع، رشد بیرویه قیمتها در سالهای گذشته، مالکین را مجبور کرده تا انعطاف بیشتری در تعیین شرایط قرارداد به خرج دهند تا بتوانند واحدهای خود را از رکود خارج کنند.
یکی از مشاوران املاک فعال در شمال تهران به ما گفت که امسال بسیاری از موجران ترجیح میدهند قراردادهای کوتاهمدت با ودیعه محدود ببندند و به جای فشار بر مستأجر، از اجاره ماهانه ثابت برای درآمد مستمر خود بهره ببرند. این سیاست به ویژه در مناطق متوسط و پرتقاضا به وضوح قابل مشاهده است و روند رقابتی جدیدی میان صاحبخانهها شکل داده است.
در مناطق جنوبی و شرقی پایتخت، روند کاهش فایلهای رهن کامل و افزایش قراردادهای اجاره ساده بیش از سایر مناطق به چشم میخورد. کارشناسان میگویند این تغییر ناشی از دو عامل است؛ نخست توان پرداخت پایین مستأجران و دوم نگرانی مالکین از طولانی شدن دوره خالی ماندن واحدها. در نتیجه، انعطاف در قراردادها به یک الزام برای اجاره موفق تبدیل شده است.
بازار اجاره این روزها شاهد رقابت شدید میان موجران برای جذب مستأجر است. واحدهایی که پیشتر با رهن کامل و ودیعههای کلان عرضه میشدند، اکنون با شرایط منعطفتر و گاهی با کاهش نرخ اجاره ماهانه در دسترس قرار گرفتهاند. این تغییر نشاندهنده آن است که مالکین متوجه محدودیتهای بازار شده و سعی دارند از رکود جلوگیری کنند.
یکی دیگر از تغییرات قابل توجه، گرایش موجران به کوتاه کردن مدت قراردادهاست. قراردادهای یکساله یا کوتاهتر با اجاره ماهانه منطقی، حالا محبوبترین گزینهها هستند و موجران با این شیوه هم از بابت نقدینگی مطمئن میشوند و هم ریسک خالی ماندن واحدها را کاهش میدهند. این حرکت به نوعی پاسخ به رکود نسبی بازار و کاهش تقاضای نقدی است.
در برخی محلههای مرکزی، این تغییرات همراه با افزایش سطح خدمات و امکانات واحدها رخ داده است. به این ترتیب، مالکین سعی میکنند با ارائه امکانات بیشتر، توجه مستأجران را به سمت خود جلب کنند و در عین حال نرخ اجاره را در سطح قابل قبول نگه دارند. این سیاست باعث شده سطح کیفیت واحدها برای مستأجران افزایش یابد و بازار در مسیر تعادلیتر حرکت کند.
با وجود تغییرات مثبت در انعطاف قراردادها، برخی صاحبخانهها هنوز نگران کاهش درآمد خود هستند و در برخی موارد، اجارههای پیشنهادی با نرخهای غیرمنطقی باقی مانده است. کارشناسان هشدار میدهند که اگر روند افزایش اجارهها ادامه یابد، بخش قابل توجهی از مستأجران از بازار خارج میشوند و فشار بر موجران برای کاهش نرخها افزایش خواهد یافت.
به طور کلی، بازار اجاره تهران در آستانه سال جدید در حال تجربه یک تغییر مهم است؛ کاهش سهم فایلهای رهن کامل، افزایش انعطاف قراردادها و تمرکز بر اجاره ماهانه معقول، همه نشاندهنده تعدیل انتظارات و حرکت به سمت واقعیتهای اقتصادی کنونی است. این تغییرات برای مستأجران خبر خوشایندی محسوب میشود، چرا که امکان پیدا کردن واحدی با ودیعه مناسب و شرایط منطقی افزایش یافته است.
با نگاه به آینده، کارشناسان معتقدند که این روند حداقل تا نیمه اول سال ادامه خواهد داشت و انتظار میرود که بازار اجاره به تدریج با نرخی متعادلتر نسبت به سالهای گذشته پیش برود. در چنین شرایطی، هم مستأجران و هم موجران میتوانند در چارچوب منطقی و با حداقل ریسک قراردادهای خود را تنظیم کنند و از رکود شدید جلوگیری شود.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
