بازار مسکن ۲۰ درصد حباب دارد

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ با شش متغیر مثبت و یک مولفه منفی مواجه خواهد بود. کاهش انتظارات تورمی، احتمال ثبات نرخ ارز، اثرات سیاسی بر بازارهای اقتصادی، افت توان طرف تقاضا، کاهش معاملات و اجرای طرحهای مالیاتی، سیگنالهایی است که چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده را آرام نشان می‌دهد.

تنها موضوعی که اثر تهدیدکننده بر بازار ملک دارند رشد نرخ مصالح ساختمانی از نیمه دوم سال ۱۳۹۹ است که بعضا تا ۱۰۰ درصد رشد نرخ را تجربه کردند؛ رشدی که تقریبا با میزان افزایش نرخ مسکن شهر تهران در امسال برابری کرد. بر این اساس رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که بالا رفتن نرخ نهاده‌های ساختمانی تاثیر چندانی بر نرخ تمام شده مسکن ندارد.

در روزهای اخیر کارشناسان، نظرات متفاوتی درباره آینده بازار مسکن ارائه کردند؛ نظراتی که بعضا ۱۸۰ درجه با هم اختلاف داشتند. برخی فعالان اقتصادی با استناد به رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی معتقدند که نرخ مسکن در سال آینده افزایش می‌یابد و در سوی دیگر عده‌ای بر این باورند که متغیرهای کاهشی بر متغیرهای افزایشی در بازار مسکن غلبه دارد.

بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ روند پرالتهابی را سپری کرد. در نیمه اول نرخ شد ماهانه نرخ مسکن در شهر تهران حدود ۱۰ درصد بود که به یکباره در نیمه دوم تحت تاثیر امیدواری برای احیای برجام، سرعت رشد ماهانه قیمت‌ها افت کرد و به حدود ۳ درصد رسید. در بهمن ماه نرخ مسکن در تهران ۳.۷ درصد نسبت به دی ماه افزایش یافت و به متوسط ۲۸.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسید.

هرچند معاملات ۷۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش پیدا کرد. کارشناسان در تحلیل تناقض ایجاد شده بین رکود معاملاتی و رشد ماهانه نرخ می‌گویند که خوشبینی به احیای برجام بعد از دو ماه کمرنگ شد و علت رشد ۳.۷ درصدی نرخ مسکن در بهمن ماه همین موضوع بود.

البته در روزهای اخیر اخبار مثبتی از سیاست بین‌الملل به گوش می‌رسد. ایالات متحده با وجود آنکه هنوز تحریمها را برنداشته آمادگی خود را برای بازگشت به برجام اعلام کرده است. تحریمها از یک جهت تاثیر مستقیم و از جهت دیگر اثر غیرمستقیم بر بازار مسکن دارد. تحریم به عنوان یک عامل روانی باعث افزایش نرخ کالاها می‌شود. از طرف دیگر کاهش درآمدهای نفتی کشور را به دنبال دارد که به رشد نرخ ارز منجر می‌شود.

تحریم هر اثری که قرار بوده در اقتصاد ایران بگذارد ایجاد کرده و به نظر نمی‌رسد که اثرات دیگری را بتواند به وجود آورد. عبدالناصر همتی ـ رئیس کل بانک مرکزی ـ می‌گوید: «متوسط درآمد نفتی کشور بین ۴۰ تا ۶۰ میلیارد دلار بود اما مجموع درآمد نفتی طی دو سال گذشته کمتر از ۲۰ میلیارد دلار بوده و مخارج ارزی کشور با آن اداره شده است.» از صحبت همتی می‌توان چنین برداشت کرد که دلار در بازار داخلی که هم اکنون در کانال ۲۴ تا ۲۵ هزار تومان نوسان می‌کند در اوج ظرفیت خود قرار دارد.

از طرف دیگر آمارها از قرار گرفتن اقتصاد ایران در مسیر رشد اقتصادی حکایت می‌کند. مطابق برآورد صندوق بین‌المللی پول، تولید ناخالص داخلی ایران پس از سه سال منفی در سال ۲۰۲۱ به ۳.۲ درصد مثبت می‌رسد. رشد صادرات نفتی و غیرنفتی می‌تواند به افزایش درآمد خانوار، رونق ساخت‌وساز و ثبات نسبی بازار مسکن منجر شود.

یک کارشناس: بازار مسکن ۲۰ درصد حباب دارد

ابوالحسن میرعمادی ـ کارشناس بازار مسکن ـ معتقد است که اگر هزینه‌های زمین، ساخت و حتی سود متعارف را از قیمتهای فروش مسکن بیرون بیاوریم نرخهای فعلی در مناطق مختلف تهران دست کم بین ۱۵ تا ۲۰ درصد حباب دارد که به جیب سوداگران می‌رود.

وی درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده این بازار گفت: با توجه به اینکه تکلیف وضعیت اقتصادی تا حدی وابسته به مسائل سیاسی شده، انتظار برای انجام توافق به ایجاد ثبات اقتصادی و ثبات بازار مسکن منجر شده است. به نظر نمی‌رسد که نیمه اول سال آینده هیجان چندانی را در بازار مسکن شاهد باشیم. تصور بنده این است که در صورت احیای برجام یا دستیابی به هر نوع توافق سیاسی تا شش ماهه ابتدای سال ۱۴۰۰ به یک وضعیت جدید اقتصادی با ثبات قیمتها دست پیدا خواهیم کرد.

رئیس اتحادیه املاک: بازار مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن می‌گوید: کسادی معاملات به گونه‌ای است که فروشندگان و سازندگان به خریداران اصرار می‌کنند. این نشان می‌دهد که بازار مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است. امیدواری به احیای برجام در بازار مسکن تاثیرگذار بود؛ به طوری که از آبان ماه قیمتها ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت و در بهمن ماه نیز بر اساس گزارشهای واصله از مشاوران املاک قیمتها حدود ۸ درصد پایین آمده و انتظار داریم روند کاهش نرخ ادامه پیدا کند. بعد از عید نوروز هم افزایش نرخ نخواهیم داشت.

مصطفی قلی خسروی با انتقاد از جوسازی برخی افراد برای القای گرانی در بازار مسکن بیان می‌کند: گزارش برخی مراکز آماری در التهاب بازار مسکن تاثیرگذار است. بساز و بفروشها و بخر و بفروشها هم سعی در دامن زدن به تورم دارند. برخی افراد هم که معلوم نیست مدرکشان را از کجا گرفته‌اند به اسم کارشناس درباره بازار مسکن اظهارنظر می‌کنند.

وی درباره کف قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران گفت: الان در بعضی مناطق جنوب تهران نرخ متری ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان است. نرخ ساخت با احتساب زمین، متری ۸ میلیون تومان در می‌آید و در گرانترین حالت نرخ زمین و ساخت به ۲۰ میلیون تومان می‌رسد. چرا بعضی سازندگان متری ۸۰، ۹۰ و ۱۲۰ میلیون تومان می‌فروشند؟

خسروی یادرآور شد: در هر دوره‌ای که نرخ مسکن جهش داشته پس از آن با تخلیه حباب همراه بوده است. سال ۱۳۶۸ قیمتها بالا رفت و بعد پایین آمد. سال ۱۳۸۶ نرخ رشد کرد و دوباره کاهش یافت. سال ۱۳۹۲ نیز این اتفاق افتاد. جهش سال ۱۳۹۶ نیز از این قاعده مستثنا نیست و هم اکنون نیز زمان تخلیه حباب نرخ مسکن فرا رسیده است.