مسکن ملی با کمبود منابع زمینگیر شد؛ آیا سرنوشت مسکن مهر تکرار میشود؟
بازار مسکن در آستانه شب عید امسال با وضعیتی روبهروست که نهتنها نشانهای روشن از رونق در آن دیده نمیشود، بلکه برعکس، مجموعهای از ابهامات و فشارهای اقتصادی، چشمانداز آن را تیره کرده است.
طی ماههای اخیر تورم عمومی، نوسانات ارزی و تداوم رکود معاملات، فضای روانی بازار را بهگونهای شکل داده که خریداران ترجیح میدهند نظارهگر بمانند تا ریسکپذیر. از سوی دیگر، فروشندگان نیز به دلیل نبود چشمانداز پایدار از قیمتها، حاضر به تعدیل نرخها نیستند و همین «توقف انتظاری» طرفین، عملاً معاملات را در سطحی حداقلی نگه داشته است.
در تهران و کلانشهرها، اگرچه برخی مناطق با کاهش جزئی قیمت مواجه شدهاند، اما این کاهشها بیشتر جنبه مقطعی و روانی دارد و هنوز تا ایجاد جذابیت واقعی برای خریداران فاصله زیادی باقی است. بخش عمده متقاضیان مصرفی، به دلیل افت قدرت خرید و افزایش هزینههای جانبی زندگی، توان ورود به بازار را ندارند. از سوی دیگر، سرمایهگذاران کوچک که معمولاً در شب عید محرک معاملات بودند، اکنون زیر فشار تردیدهای اقتصادی و نوسانات بازارهای موازی، ترجیح میدهند نقدینگی خود را حفظ کنند.
سیاستهای حمایتی دولت در حوزه مسکن نیز نتوانسته فضای بازار را از رکود خارج کند. طرحهایی همچون نهضت ملی مسکن یا تلاش برای افزایش عرضه، به دلیل کندی اجرا، پیچیدگیهای تأمین مالی و نبود زیرساختهای شهری مناسب، اثرگذاری فوری بر بازار آزاد ندارند. در نتیجه، بازار مسکن به جای آنکه به سمت افزایش واقعی عرضه و کاهش قیمت حرکت کند، همچنان گرفتار همان ترکیب قدیمی «کمبود ساختوساز» و «افزایش هزینههای تولید» باقی مانده است؛ ترکیبی که مانع اصلی رونق شب عید امسال نیز محسوب میشود.
با این شرایط، احتمال شکلگیری رونق سنتی پایان سال بسیار پایین به نظر میرسد. شاخصهای فعلی نشان میدهد بازار مسکن بیش از آنکه در آستانه یک جهش یا رونق باشد، در مرحلهای از سردرگمی و توقف به سر میبرد. تنها در صورتی که ثبات نسبی در بازار ارز ایجاد شده، سیاستهای تعیینکننده دولت مشخص شود و نرخ تورم در ماههای آینده مسیر نزولی پیدا کند، میتوان انتظار داشت که بخشی از تقاضای واقعی دوباره فعال شود. اما در وضعیت کنونی، «ابهام» همچنان مهمترین ویژگی بازار مسکن است؛ ابهامی که سایه آن بر شب عید امسال نیز سنگینی میکند.
چشمانداز مبهم بازار مسکن
کارشناس بازار مسکن با اشاره به تداوم رکود و کاهش ساختوساز گفت: بازار مسکن هنوز نتوانسته همپای تورم حرکت کند و با توجه به وضعیت فعلی، رونق معمول شب عید امسال نیز بعید به نظر میرسد.
مهدی سلطانمحمدی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به وضعیت بازار مسکن در آستانه عید ۱۴۰۵، گفت: از ابتدا که طرح نهضت ملی مسکن آغاز شد، پیشبینی درستی درباره تأمین منابع صورت نگرفت. محاسبات نشان میدهد بانکها در نهضت ملی مسکن وام ندادند و قرار بود بخش کوچکی از منابع را متقاضی تأمین کند و بخش عمده از محل تسهیلات بانکی باشد، اما دولت خود منابعی نداشت و هزینههای ساخت نسبت به زمان شروع طرح شاید سه برابر شده است.
وی افزود: منابع موردنیاز به شدت افزایش یافته و بانکها نیز منابع کافی ندارند که بتوانند این کمک را انجام دهند. حتی اگر بانکها بخواهند وارد شوند، میزان اقساط آنقدر زیاد خواهد شد که عملاً امکانپذیر نیست. از ابتدا پیشبینی درستی نشده بود و کارشناسان هم هشدار داده بودند که این طرح از نظر کارشناسی دچار اشکال است و مشکلاتی از این دست پیش خواهد آمد، اما توجهی نشد.
سلطان محمدی بیان کرد: اکنون پروژهها شروع شده اما منابع لازم برای تکمیل آنها وجود ندارد؛ نه متقاضیان قادر به تأمین هستند و نه بانکها توان ورود دارند. به طور کلی طرح نهضت ملی مسکن شکست خورده تلقی میشود، اما شکست کامل نیست هرچند اهداف اصلی آن تأمین نمیشود.
وی یادآور شد: اگر منظور تأمین اهداف اولیه باشد، درصد بسیار کمی از آن محقق خواهد شد و ممکن است سالها، شاید بیش از ۱۰ تا ۱۲ سال طول بکشد تا منابع پروژههایی که آغاز شدهاند به تدریج تأمین شود. این وضعیت در مورد مسکن مهر هم کم و بیش تکرار شد. باید از آن تجربه درس گرفته میشد. در دوره مسکن مهر بنیه دولت قویتر بود، درآمدهای نفتی بیشتر بود و امکان تکمیل پروژهها وجود داشت.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: با این حال بیش از ده سال طول کشید تا مسکن مهر به اتمام برسد. اکنون با بنیه مالی ضعیفتر دولت، امکان کمک محدود شده و تأمین منابع به تعهدی طولانیمدت برای دولتهای بعدی تبدیل خواهد شد.
رونق شب عید در انتظار بازار مسکن نیست
وی با اشاره به وضعیت بازار مسکن تا عید ۱۴۰۵ گفت: با توجه به بازارهای موازی، بازار مسکن از رونق برخوردار نیست و تقریباً در یک رکود نسبی به سر میبرد. قیمتها نتوانستهاند همپای تورم حرکت کنند، ساختوساز کاهش یافته و علاقمندی سرمایهگذاران برای ورود به بازار بسیار اندک شده است. فعلاً چشمانداز روشنی برای بازار مسکن مشاهده نمیشود.
سلطان محمدی در پایان خاطرنشان کرد: هر ساله بازار مسکن در آستانه عید تا حدی رونق میگیرد، اما به نظر میرسد امسال این رونق را نخواهیم داشت. قطعاً افزایش قیمت در انتظار بازار خواهد بود، زیرا با تورم نقطهای حدود ۵۰ درصد و رشد بیشتر هزینههای ساخت، قیمت مسکن نمیتواند ثابت بماند. با این حال، این افزایش قیمت بعید است همپای تورم باشد.
