بازار مسکن تهران در خردادماه، تحت تأثیر دو رخداد مهم سیاسی، با یکی از کم‌سابقه‌ترین افت‌های قیمتی خود در یک دهه اخیر روبه‌رو شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد شاخص «قیمت‌های پیشنهادی» برای فروش آپارتمان در پایتخت، در این بازه زمانی با کاهش قابل‌توجهی معادل ۸.۵ درصد مواجه شده است؛ کاهشی که از فروردین سال ۱۳۹۲ تاکنون بی‌سابقه بوده و به‌عنوان یک سقوط تاریخی در حافظه بازار مسکن ثبت می‌شود.

در تپش روزانه بازار مسکن پایتخت، نگاه‌ها این‌بار به ساختمان‌هایی دوخته شده که عمری بیش از سه دهه از حیات آن‌ها گذشته است. آپارتمان‌هایی که در گذر زمان، رنگ تازگی را باخته و نشانه‌های فرسودگی را بر تن دارند.

اگر قصد اجاره واحد زیر ۶۰ متر در تهران را دارید، خواندن این مطلب می‌تواند به شما کمک کند تا قیمت را در این محله‌ها مقایسه کرده و بهتر تصمیم بگیرید.

بررسی‌های میدانی از وضعیت کنونی بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد که با سقف بودجه‌ای در حدود ۵ میلیارد تومان، همچنان می‌توان در برخی مناطق شرقی و مرکزی پایتخت واحدهایی با متراژ متوسط تا کوچک، در بازه ۳۵ تا ۷۵ مترمربع، خریداری کرد. این واحدها اغلب دارای امکانات اولیه و ضروری نظیر آسانسور، پارکینگ و انباری هستند و عمدتاً در مجتمع‌های نسبتاً نوساز یا بازسازی‌شده قرار دارند. البته با توجه به شرایط کلی بازار، دامنه انتخاب برای خریداران در این محدوده قیمتی چندان گسترده نیست و گزینه‌ها محدود به محله‌هایی با بافت متوسط یا قدری فرسوده‌تر شده‌اند.

مطالعه فایل‌های موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد که در مناطق جنوبی شهر، واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۱۰ سال، سهم بیشتری از عرضه را به خود اختصاص داده‌اند؛ در حالی که تعداد واحدهای نوساز یا کم‌سن در این مناطق کمتر به چشم می‌خورد. این الگو می‌تواند نشانه‌ای از جهت‌گیری تقاضا به‌ویژه در قالب سرمایه‌گذاری باشد، چراکه خریداران به‌دنبال واحدهایی با قیمت زیر ۳ میلیارد تومان هستند که عمدتاً در میان خانه‌های میان‌سال یا قدیمی‌ساز یافت می‌شوند. این موضوع می‌تواند نشان‌دهنده تداوم حضور سرمایه‌های خرد در بازار مسکن ارزان‌قیمت و تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر تورم باشد.

رکود شدید معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه، به ایست کامل قیمت‌ها منجر شد و بازار را در وضعیتی شبه‌یخ‌زده فرو برد. بر اساس آخرین آمارها، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی به حدود ۱۰۲ میلیون تومان رسیده، اما این رقم در شرایطی تثبیت شده که عملاً نشانه‌ای از رونق یا رشد واقعی در بازار دیده نمی‌شود.

تحلیل تازه‌ای از وضعیت بازار مسکن در یکی از محله‌های اداری-تجاری شاخص تهران انجام شده است؛ محله میرداماد که در منطقه ۳ واقع شده، یکی از مناطق شناخته‌شده شمال پایتخت به شمار می‌رود. برخلاف مناطق اداری مرکز شهر مانند مناطق ۶ و ۷، ویژگی‌های جغرافیایی و کاربری میرداماد، چهره‌ای متفاوت به آن بخشیده است. حضور دفاتر شرکت‌ها و نهادهای اقتصادی مهم، در کنار دسترسی مناسب و بافت شهری مدرن، این منطقه را به یکی از قطب‌های اداری-لوکس تهران تبدیل کرده و به همین دلیل نیز در میان اهالی بازار، لقب «محله اداری لوکس» را به خود گرفته است.

بازار مسکن که همچنان درگیر رکود عمیق و طولانی‌مدت است، اکنون با موجی از بحران‌های تازه مواجه شده است؛ از خاموشی‌های گسترده برق و افزایش بی‌وقفه قیمت مصالح ساختمانی گرفته تا اختلال در سامانه‌های ثبت معاملات ملکی. این مجموعه عوامل، نه‌تنها روند ساخت‌وساز را به شدت کند و فرسایشی کرده، بلکه عملاً تمام بازیگران این حوزه از جمله خریداران، مستأجران و مشاوران املاک را در تنگنا قرار داده است. شرایط نابسامان فعلی، فضای بازار را بیش از پیش بی‌ثبات و غیرقابل پیش‌بینی کرده و نشانه‌ای از بهبود در کوتاه‌مدت دیده نمی‌شود.

تحلیل وضعیت بازار رهن و اجاره در پایتخت نشان می‌دهد که با بودجه‌ای در حدود ۷۰۰ میلیون تومان، در شرق تهران امکان اجاره آپارتمان به صورت رهن کامل وجود دارد. در این سطح از بودجه، واحدهایی با مساحت تقریبی ۵۰ تا ۶۰ مترمربع قابل دسترس هستند؛ البته میزان امکانات، نوسازی ساختمان و موقعیت محله، تأثیر مستقیم بر گزینه‌های در دسترس خواهد داشت. به بیان دیگر، هرچه محله مورد نظر از نظر دسترسی و سطح خدمات شهری مطلوب‌تر باشد، واحدهای موجود در آن ساده‌تر و با امکانات محدودتر خواهند بود.

تأثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و آمریکا بر قیمت تمام‌شده مسکن در ایران چندلایه و ترکیبی است. این تأثیرات مستقیم و غیرمستقیم، کوتاه‌مدت و بلندمدت دارند و از چند کانال اقتصادی وارد بازار مسکن می‌شوند.بازار مسکن در ایران به‌شدت تحت تأثیر انتظارات و جو روانی است. خبرهای مثبت از مذاکرات معمولاً به کاهش نااطمینانی در اقتصاد منجر می‌شود. در چنین فضایی، سرمایه‌گذاران تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند ساخت‌وساز دارند، و این موجب افزایش عرضه و کنترل قیمت مسکن در میان‌مدت می‌شود.

افزایش شدید اجاره‌بها در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، سبک زندگی بسیاری از مستأجران را دچار تغییر کرده و آنها را به سمت خانه‌های نقلی و کوچک‌تر سوق داده است. بر اساس آمار موجود، منطقه ۱۰ شهرداری تهران که دارای بیشترین تعداد واحدهای مسکونی کوچک است، پیشرو در معاملات مسکن شناخته شده است.

بازار مسکن منطقه ۱۰ تهران، یکی از پرتقاضاترین و پررفت‌وآمدترین مناطق پایتخت، بار دیگر زیر ذره‌بین قرار گرفت. بررسی‌ها از آخرین داده‌های ملکی نشان می‌دهد که میانگین قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی در این منطقه به حدود ۷۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع رسیده است؛ رقمی که حکایت از فشار تورمی سنگین بر خریداران دارد.

در آذرماه سال گذشته، بررسی‌های بازار مسکن نشان داد که میانگین قیمت پیشنهادی فروش برای آپارتمان‌های کوچک و کهنه‌ساز، به‌طور قابل توجهی پایین‌تر از قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ و نوساز بود. این اختلاف، بر اساس داده‌های موجود، حدود ۷.۸ درصد برآورد شده است، به این معنا که فروشندگان واحدهای نقلی قدیمی، به دلیل شرایط خاص این املاک، ناچار شده‌اند قیمت‌های پایین‌تری را نسبت به املاک نوساز و بزرگ‌تر پیشنهاد دهند.

بررسی دقیق سطح قیمت آپارتمان‌های میان‌متراژ در دو منطقه اداری مرکز تهران، به‌ویژه در مناطق ۶ و ۷، نشان‌دهنده یک روند مشخص و جالب توجه است: افزایش سن ساختمان‌ها و کهنسال شدن بناهای موجود در این مناطق. این پدیده که به‌تدریج در حال تبدیل شدن به یکی از چالش‌های اصلی بازار مسکن مرکز تهران است، باعث شده است که قیمت‌ها تحت تأثیر عواملی مانند عمر بنا و وضعیت فیزیکی ساختمان‌ها قرار بگیرند.

با وجود حذف برخی شروط مثل سن ساختمان یا لزوم تاهل متقاضیان، وام مسکن همچنان نتوانسته باری از دوش بازار ملک بردارد؛ چرا که نه مبلغ آن تناسبی با قیمت واقعی خانه دارد، نه توان پرداخت اقساط سنگین برای اغلب خانوارها فراهم است. در چنین شرایطی، هزینه بالای خرید اوراق و نرخ سود نامتعارف، این تسهیلات را عملاً به ابزاری ناکارآمد و غیرجذاب بدل کرده‌اند.

بر اساس شاخص قیمت مسکن در نیمه جنوبی تهران، که شامل محله‌های منتخب مناطق ۹ تا ۲۰ می‌شود، متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های میان‌متراژ به حدود ۷۰ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. این آمار بیانگر وضعیت فعلی بازار مسکن در این مناطق است و نشان‌دهنده روند قیمت‌گذاری در بخش مسکن میان‌متراژ است.

بررسی تازه‌ترین فایل‌های فروش آپارتمان در شمال تهران نشان می‌دهد بازار مسکن در مناطق لوکس پایتخت با جهشی خیره‌کننده مواجه شده است؛ به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در محله‌هایی مانند فرشته، نیاوران، الهیه و کامرانیه، به مرز حیرت‌انگیز ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. در این میان، برخی پنت‌هاوس‌های فوق‌لاکچری با متراژهای بالا، با قیمت‌هایی فراتر از ۷۰۰ میلیارد تومان در وب‌سایت‌های ملکی آگهی شده‌اند؛ رقمی که بیشتر شبیه برچسب قیمتی برج‌های فوق‌مدرن در پایتخت‌های جهانی است تا آپارتمان‌هایی در تهران.

در بهار ۱۴۰۴، مستأجران تهرانی بار دیگر با کابوس اجاره‌بهای نجومی روبه‌رو شده‌اند؛ کابوسی که هر سال در فصل جابه‌جایی‌ها، پررنگ‌تر و واقعی‌تر می‌شود. بازار اجاره مسکن در تهران، به‌ویژه در مناطق پرطرفدار و مرکزی، همچنان داغ و بی‌رحم است و روند افزایش قیمت‌ها، بدون توجه به توان اقتصادی مستأجران، ادامه دارد.

با وجود کاهش نرخ ارز و مخابره شدن سیگنال‌های مثبت از مسیر مذاکرات سیاسی، بازار مسکن تهران همچنان در وضعیتی ایستا و سرد به‌سر می‌برد و نشانی از تحرک یا خروج از رکود در آن مشاهده نمی‌شود.

دغدغه بزرگ متقاضیان مسکن در ایران، بیش از آنکه صرفاً به مسئله قیمت ختم شود، ریشه در یک زنجیره به‌هم‌پیوسته از ناپایداری‌های اقتصادی، بی‌ثباتی سیاست‌گذاری و عدم شفافیت در آینده بازار دارد؛ دغدغه‌ای که ذهن میلیون‌ها خانوار را درگیر کرده و به نوعی به یکی از مهم‌ترین بحران‌های اجتماعی کشور بدل شده است. در چنین فضایی، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری، به آیینه‌ای از نابرابری، سردرگمی و بی‌ثباتی بدل شده؛ آیینه‌ای که هر خانوار در آن، تصویری از اضطراب آینده و تردید نسبت به فردای خود می‌بیند. این مسئله، اگرچه ریشه در مولفه‌های اقتصادی دارد، اما تبعات اجتماعی آن می‌تواند بسیار فراتر از تصور باشد، چرا که خانه‌دار شدن، یکی از اصلی‌ترین عناصر تحقق امنیت روانی و ثبات خانوادگی در هر جامعه‌ای به شمار می‌رود.