بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر گرفتار وضعیتی پیچیده و دوگانه شده که اقتصاددانان از آن با عنوان رکود تورمی یاد می‌کنند. از یک‌سو قیمت مسکن به شکل مداوم و پرشتاب افزایش یافته و از سوی دیگر، توان خرید مردم به‌شدت کاهش پیدا کرده است. نتیجه این وضعیت، بازاری است که در ظاهر ارزش دارایی‌ها در آن بالا می‌رود، اما در واقع هیچ‌گونه تحرک واقعی در معاملات، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری مولد مشاهده نمی‌شود.

بازار مسکن همواره تحت تأثیر عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی است و تجربه نشان داده که وقایع شوک‌آور می‌توانند نوسانات شدیدی در قیمت‌ها ایجاد کنند. نمونه‌هایی مانند جنگ، بازگشت تحریم‌های بین‌المللی یا بحران‌های اقتصادی، معمولا باعث افزایش ناگهانی قیمت‌ها یا تغییر الگوی تقاضا می‌شوند و متقاضیان را با ابهام و نگرانی جدی مواجه می‌کنند.

تحولات اخیر در شهرهای جدید اطراف تهران، به‌ویژه پرند و پردیس، چه در حوزه قیمت مسکن و چه در ترکیب جمعیتی، توجه‌برانگیز بوده است. اگرچه روند هفت‌ساله افزایش مداوم بهای مسکن در سال گذشته تا حدی و در نیمه نخست امسال به شکلی محسوس متوقف شد، اما موج مهاجرت ساکنان تهران به حومه همچنان ادامه دارد. در همین حال، یکی دو شهر حاشیه‌ای پایتخت در جریان جنگ ۱۲ روزه اخیر، به طور موقت میزبان گروهی از تهرانی‌ها شدند.

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر با رکورد تورمی بی‌سابقه‌ای مواجه بوده است. نرخ رشد قیمت‌ها در برخی مناطق شهری به حدی سریع بوده که توان مالی بسیاری از متقاضیان را تحت فشار قرار داده و بازار اجاره‌بها نیز هم‌پای آن افزایش یافته است. این وضعیت باعث شده خرید یک واحد متوسط در بسیاری از شهرها به آرزویی دور از دسترس تبدیل شود. کارشناسان معتقدند بخشی از این روند ناشی از انتظارات تورمی و افزایش هزینه‌های ساخت و مصالح است.

ماه گذشته، بخشی از رفتارهای بازار معاملات مسکن به‌طور غیرمستقیم تحت تأثیر ریسک «ماشه» قرار گرفت. متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها در شهریور تقریباً ثابت باقی ماند، اما رشد سریع دلار و سکه باعث شد تا در دو سوی عرضه و تقاضا تحرکاتی دیده شود. واسطه‌های بازار مسکن تهران در توضیح معدود معاملات ثبت‌شده گفتند: برخی از فروشنده‌هایی که طی تابستان در رکود سنگین پشت‌خط مانده بودند، توانستند در پایان فصل با انجام معامله از بازار خارج شوند. با این حال، تکان اندک معاملات به معنای کاهش محسوس رکود نیست. در بازدهی بازارها در شهریورماه، مسکن از جایگاه آخر، به رده اول رسید.

بازار مسکن تهران دچار شکاف طبقاتی عمیقی شده است؛ در حالی‌که بسیاری از شهروندان از خرید یک خانه معمولی ناتوان هستند، قیمت برخی خانه های لوکس در تهران به میلیون‌ها دلار رسیده است؛ خانه‌هایی لاکچری که با امکانات هتل‌های پنج‌ستاره رقابت می‌کنند و تنها در دسترس طبقه‌ای خاص قرار دارند.

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر وارد دوره‌ای از رکود عمیق شده است؛ رکودی که ریشه آن را می‌توان در افزایش مداوم قیمت‌ها و کاهش شدید قدرت خرید خانوارها جست‌وجو کرد. رشد بی‌وقفه نرخ زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت، باعث شده قیمت نهایی واحدهای مسکونی به سطحی برسد که بسیاری از اقشار جامعه حتی توان فکر کردن به خرید خانه را از دست بدهند.

شدت رکود در «طبقه اول» بازار مسکن به‌طور محسوسی کمتر از سایر بخش‌ها است. بخش عمده‌ای از معاملات اندک بازار، به واحدهای «ریزمتراژ و قدیمی» اختصاص دارد؛ آپارتمان‌هایی که قیمت فروش آن‌ها حدود ۲۵ درصد پایین‌تر از میانگین قیمت شهری ارزیابی می‌شود. در سه ماه گذشته، خروج گسترده تقاضای سرمایه‌ای از بازار، رکود را تشدید کرد و هم‌اکنون، واحدهای کوچک که معمولاً «اولین انتخاب خانه‌اولی‌ها» به شمار می‌روند، مهم‌ترین بخش معاملات مسکن را تشکیل داده‌اند.

بازار مسکن در ماه‌های اخیر با رکود قابل توجهی مواجه شده است؛ رکودی که ناشی از کاهش توان خرید مردم و افزایش هزینه‌های زندگی است. رشد بی‌رویه قیمت‌ها در سال‌های گذشته باعث شده بسیاری از خانوارها حتی در صورت داشتن پس‌انداز، امکان ورود به بازار خرید خانه را نداشته باشند. این شرایط، تقاضای واقعی در بازار را کاهش داده و حجم معاملات را به شکل محسوسی پایین آورده است.

بازار مسکن در شرایط رکود تورمی شدید، یکی از متناقض‌ترین و پیچیده‌ترین وضعیت‌های اقتصادی را تجربه می‌کند. در چنین فضایی از یک سو، قیمت‌ها به دلیل فشارهای تورمی پیوسته افزایش می‌یابد و از سوی دیگر، قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش پیدا می‌کند. این دوگانگی باعث می‌شود معاملات به حداقل برسد و بازار در نوعی بن‌بست گرفتار شود؛ بن‌بستی که خروج از آن نه تنها به سیاست‌های اقتصادی کلان وابسته است، بلکه نیازمند بازنگری در الگوی تأمین مالی و سرمایه‌گذاری نیز هست.

بازار مسکن ایران در وضعیت رکود تورمی عمیقی قرار گرفته و دهک‌های پایین جامعه بیش از هر گروه دیگری نگران آینده مسکن و توان مالی خود هستند. افزایش قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و کمبود عرضه باعث شده بسیاری از خانواده‌ها دسترسی به خانه‌ای مناسب را تقریبا غیرممکن ببینند و با نگرانی درباره امنیت مالی و سکونت آینده خود مواجه شوند.

بازگشت تحریم‌های جهانی، به ویژه در زمینه‌های بانکی و تجارت خارجی، می‌تواند فضای رکود تورمی در بازار مسکن ایران را تشدید کند. در شرایط رکود تورمی، همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها و محدود شدن تقاضای مصرفی، هزینه‌های ساخت و ساز و قیمت تمام شده واحدهای مسکونی به دلیل افزایش نرخ ارز و تورم بالاتر می‌رود. این تضاد باعث می‌شود بازار در وضعیت ناپایداری قرار گیرد؛ از یک سو خرید و فروش کم شده و از سوی دیگر، فشار هزینه‌های تولید بالاتر می‌رود.

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر وارد دوره‌ای از رکود عمیق شده است. حجم معاملات در بسیاری از شهرها به شدت کاهش یافته و حتی در کلان‌شهرهایی مانند تهران نیز، خرید و فروش واحدهای مسکونی با افت محسوسی روبه‌رو شده است. این رکود باعث شده بسیاری از سازندگان و فروشندگان در حالت انتظار قرار گیرند و بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی نیز به دلیل نبود توان مالی کافی از بازار کنار بکشند.

طبق داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار، نرخ تورم مسکن در مردادماه امسال روندی افزایشی داشته و به سطح ۲.۴ درصد رسیده است. این در حالی است که یک ماه پیش‌تر، یعنی در تیرماه، تورم مسکن نسبت به ماه قبل از آن کاهش نشان می‌داد و حجم معاملات نیز در کمترین میزان خود ثبت شده بود.

میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در تهران بار دیگر به سطح «قبل از جنگ» بازگشته است؛ با این حال، باوجود نوسانات قیمت طی سه ماه گذشته، بازار مسکن همچنان در وضعیت «رکود شدید» به سر می‌برد. ماه گذشته، جو حاکم بر بازار به‌گونه‌ای بود که گویی «آژیر هشدار» به صدا درآمده است.

بازار زمین‌های مسکونی در تهران با عقب‌نشینی مواجه شده و قیمت‌ها روندی نزولی به خود گرفته‌اند. داده‌های به‌دست‌آمده از وضعیت املاک کلنگی نشان می‌دهد که متوسط نرخ پیشنهادی هر مترمربع زمین در پایتخت، نسبت به آغاز سال حدود ۲ درصد کاهش یافته و اکنون به حدود ۱۹۷ میلیون تومان رسیده است. این افت قیمت، که نسبت به کاهش نرخ مسکن شدت بیشتری دارد، تحت‌تأثیر دو عامل اساسی رقم خورده است.

طی هفته‌های اخیر، نشانه‌هایی از عقب‌نشینی نسبی فروشندگان مسکن در شمال تهران دیده می‌شود. قیمت‌های پیشنهادی که تا پیش از این در برخی مناطق لوکس و پرمتقاضی پایتخت تا حدود ۲۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع هم می‌رسید، اکنون در بسیاری از فایل‌های جدید تا محدوده ۲۰۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان کاهش یافته است. این کاهش در ظاهر می‌تواند نشانه‌ای از تمایل به انعطاف بیشتر فروشندگان باشد، اما در عمل هنوز نتوانسته قفل معاملات را بشکند.

نگاهی به نرخ رهن کامل آپارتمان در محله افسریه تهران حکایت از آن دارد که برای اجاره یک واحد میان‌متراژ ۶۰ تا ۷۰ متری، مستأجران باید رقمی بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان کنار بگذارند؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارها تبدیل به مانعی جدی در مسیر جابه‌جایی شده است.

ممنوعیت اجاره روزانه واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر، به‌ویژه در کلانشهرها و شهرهای گردشگرپذیر، بیش از گذشته مورد توجه نهادهای اجرایی و سیاست‌گذار قرار گرفته است. این تصمیم با نیت ساماندهی بازار اجاره، جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی و حفظ کاربری اصلی واحدهای مسکونی مطرح شده است. با این حال، این رویکرد می‌تواند پیامدهایی فراتر از اهداف اولیه خود داشته باشد و بر روندهای بازار مسکن و شیوه‌های سکونت شهروندان تأثیر بگذارد.

در تازه‌ترین بررسی از تحولات بازار مسکن، منطقه ۲۲ تهران به‌عنوان یکی از نوظهورترین و پرجاذبه‌ترین مناطق پایتخت زیر ذره‌بین قرار گرفته است. این منطقه که در طول یک دهه گذشته به قطب سرمایه‌گذاری انبوه‌سازان بدل شده، با رشد سریع ساخت‌وسازهای بلندمرتبه، به‌ویژه در اطراف دریاچه خلیج فارس، توانسته توجه بسیاری از خریداران و سرمایه‌گذاران را به خود جلب کند. جذابیت‌های طبیعی، چشم‌انداز شهری و پروژه‌های عمرانی گسترده باعث شده‌اند منطقه ۲۲ از یک ناحیه کم‌توسعه به یکی از پرحرارت‌ترین کانون‌های بازار مسکن تهران تبدیل شود.