در شرایطی که رکود بر بازار مسکن سایه افکنده، نبود شفافیت آماری نیز بر سردرگمی متقاضیان و فعالان بازار افزوده است. آخرین گزارش رسمی از قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در پایتخت، به مرداد سال گذشته بازمی‌گردد؛ از آن زمان تاکنون، هیچ نهاد رسمی، تصویری به‌روز از وضعیت واقعی بازار ارائه نداده است. این خلأ اطلاعاتی در حالی ادامه دارد که فصل جابه‌جایی‌ها آغاز شده و بازار به شکل سنتی در حال جنب‌وجوشی نسبی برای نقل و انتقالات است.

نماینده مجلس با هشدار نسبت به بحران مسکن اعلام کرد: اجاره‌بهای بالا و بازپرداخت سنگین وام ودیعه، طبقه متوسط را به مرز فروپاشی کشانده و سیاست‌های فعلی کارآمد نیستند. وی تأکید کرد ادامه این روند منجر به افزایش حاشیه‌نشینی، فرسودگی اجتماعی و تهدیدات جدی برای بنیان خانواده خواهد شد.

یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های اقشار محروم جامعه، تأمین سرپناه و دسترسی به مسکن مناسب است. در شرایطی که قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز به‌صورت روزافزون افزایش یافته، خانواده‌های کم‌درآمد و حتی بخشی از طبقه متوسط، دیگر توانایی خرید یا حتی اجاره‌ مسکن در مناطق شهری را ندارند. این بحران باعث شده مسکن از یک نیاز اولیه به یک آرزوی دور از دسترس برای میلیون‌ها خانوار تبدیل شود؛ در حالی که سرپناه، مهم‌ترین عنصر ثبات روانی، امنیت اجتماعی و رشد فرهنگی یک خانواده به شمار می‌رود.

در سال‌های اخیر، مدل سنتی تأمین مالی در ساخت‌وساز، یعنی فروش واحدهای آماده برای آغاز پروژه‌های بعد دچار اختلال جدی شده است. افزایش شدید هزینه‌های ساخت، نوسانات ارزی، تورم مصالح، و همزمان کاهش توان خرید متقاضیان باعث شده که قیمت تمام‌شده ساخت آپارتمان با قدرت خرید بازار هم‌خوانی نداشته باشد. به بیان ساده، سازنده نمی‌تواند واحد را به قیمتی بفروشد که حتی هزینه ساخت آن را پوشش دهد، چه رسد به سود.

حضور پرشمار اتباع افغان در ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ و مناطق حاشیه‌نشین، یکی از عوامل مؤثر در افزایش تقاضای مسکن و در نتیجه رشد قیمت آن در سال‌های اخیر بوده است. بخش قابل توجهی از این جمعیت به‌صورت فشرده و بعضاً غیررسمی در خانه‌های استیجاری یا خوابگاه‌های خودگردان ساکن می‌شوند، که باعث افزایش فشار بر بازار اجاره و خرید مسکن، خصوصاً در مناطق کم‌برخوردار شده است.

در ماه‌های گذشته، قدرت خرید مردم ایران به‌طور چشمگیری کاهش یافته است؛ پدیده‌ای که نه‌تنها در سبد معیشت روزانه، بلکه به شکلی ملموس در حوزه مسکن خود را نشان می‌دهد. افزایش مداوم قیمت‌ها، بالا رفتن هزینه‌های زندگی، و کاهش ارزش ریال در برابر ارزهای خارجی، باعث شده که حتی اقشار متوسط جامعه نیز برای تأمین مایحتاج اولیه با دشواری روبه‌رو شوند، چه برسد به خرید یا اجاره مسکن. این وضعیت، برای خانوارهای کم‌درآمد به مراتب سخت‌تر و نفس‌گیرتر است، به‌طوری که تأمین سرپناه به یکی از دغدغه‌های اساسی و گاه دست‌نیافتنی آن‌ها بدل شده است.

بررسی آمارهای جدید از عملکرد ۹ ماهه پروژه‌های حمایتی مسکن نشان می‌دهد دهک‌های پردرآمد، بهره‌مندان اصلی این طرح هستند و سهم کم‌درآمدها همچنان کم است.

مطالعه فایل‌های موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد که در مناطق جنوبی شهر، واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۱۰ سال، سهم بیشتری از عرضه را به خود اختصاص داده‌اند؛ در حالی که تعداد واحدهای نوساز یا کم‌سن در این مناطق کمتر به چشم می‌خورد. این الگو می‌تواند نشانه‌ای از جهت‌گیری تقاضا به‌ویژه در قالب سرمایه‌گذاری باشد، چراکه خریداران به‌دنبال واحدهایی با قیمت زیر ۳ میلیارد تومان هستند که عمدتاً در میان خانه‌های میان‌سال یا قدیمی‌ساز یافت می‌شوند. این موضوع می‌تواند نشان‌دهنده تداوم حضور سرمایه‌های خرد در بازار مسکن ارزان‌قیمت و تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر تورم باشد.

مشاوران املاک در بازار مسکن نقشی پیچیده، چندوجهی و تأثیرگذار ایفا می‌کنند که ابعاد آن فراتر از صرفاً واسطه‌گری میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر است. آن‌ها در عمل بخشی از ساختار غیررسمی مدیریت بازار مسکن به شمار می‌روند؛ ساختاری که در نبود سامانه‌های هوشمند و نظارت مؤثر دولتی، وزن و نفوذ قابل توجهی در شکل‌گیری قیمت‌ها، الگوی قراردادها، و حتی جهت‌گیری انتظارات عمومی پیدا کرده است.

تأمین زمین یکی از پیش‌نیازهای بنیادین در حل بحران مسکن برای اقشار کم‌درآمد به شمار می‌رود. در کشوری مانند ایران که قیمت زمین بخش عمده‌ای از هزینه تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد، فراهم کردن زمین ارزان‌قیمت یا رایگان، نقش کلیدی در امکان‌پذیر کردن تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه دارد. این موضوع به‌ویژه در کلان‌شهرها و شهرهای در حال رشد اهمیت دوچندانی می‌یابد، جایی که افزایش قیمت زمین به یکی از موانع اصلی ساخت‌وساز برای طبقات پایین و حتی متوسط جامعه تبدیل شده است.

مدل تأمین مالی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌های اخیر دچار دگرگونی قابل توجهی شده است؛ دگرگونی‌ای که حاصل تعامل دو عامل تعیین‌کننده است. نخست، افزایش فزاینده هزینه‌های ساخت‌وساز به‌ویژه در حوزه مصالح اساسی مانند سیمان، فولاد و میلگرد که فشار مضاعفی بر دوش سازندگان گذاشته؛ و دوم، ثبات یا رشد کند قیمت مسکن در بازار که عملاً از سودآوری سریع و چشمگیر پروژه‌های ساختمانی جلوگیری کرده است. در نتیجه این شرایط متضاد، بسیاری از سازندگان در کلان‌شهرها به یک الگوی جدید برای تأمین منابع مالی و اجرای پروژه‌ها روی آورده‌اند: تهاتر آپارتمان با مصالح ساختمانی.

در فصل نقل و انتقالات مسکن، مستأجران در ایران با مجموعه‌ای از دغدغه‌های جدی روبه‌رو هستند که در سایه شرایط نابسامان اقتصادی، فشار مضاعفی را بر دوش آن‌ها گذاشته است. اولین و مهم‌ترین نگرانی، افزایش بی‌رویه نرخ اجاره بهاست. بسیاری از مالکان، بدون توجه به نرخ تورم عمومی یا دستورالعمل‌های دولتی، اجاره‌ها را به شکل شخصی و گاهاً دلخواه تعیین می‌کنند، و این مسئله، بار مالی سنگینی را بر مستأجران تحمیل می‌کند.

کارشناس سیاست گذاری مسکن گفت: با نزدیک شدن به فصل اجاره ثبت قرارداد در سامانه خودنویس رشد جهشی پیدا کرده است.

جدیدترین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۳۶.۹ درصد رسیده که کمترین میزان طی ۳۰ ماهه گذشته برآورد شده و نشانه‌ای از ثبات بازار مسکن در دولت چهاردهم است.

با وجود الزام قانونی در قالب «قانون جهش تولید مسکن» که وزارت راه و شهرسازی را موظف به احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی کرده است، آمارهای رسمی منتشرشده از سوی این وزارتخانه نشان می‌دهد روند اجرای پروژه‌ها با سرعتی بسیار کند و حرکتی مشابه با گام‌های لاک‌پشتی پیش می‌رود و فاصله چشمگیری با اهداف تعیین‌شده دارد.

بانک مرکزی با شرط سختگیرانه وام برای پروژه‌هایی با پیشرفت بالای ۷۵ درصد، همان مسیری را پیش گرفته که سال‌ها قبل باعث نیمه‌کاره ماندن هزاران واحد مسکن مهر شد.

از همان روزهای نخست تصویب قانون جهش تولید مسکن، کارشناسان و نهادهای مختلف نسبت به عملی‌نبودن اهداف آن و پیامدهای احتمالی هشدار دادند، اما این هشدارها در فضای تصمیم‌گیری کشور جدی گرفته نشد. اکنون آثار نادیده‌گرفتن آن اخطارها کاملاً آشکار شده است؛ با این تفاوت که دولت جدید، وارث مستقیم وعده‌ها و پروژه‌های نیمه‌کاره‌ای‌ست که از دولت پیشین به جا مانده‌اند.

رکود شدید معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه، به ایست کامل قیمت‌ها منجر شد و بازار را در وضعیتی شبه‌یخ‌زده فرو برد. بر اساس آخرین آمارها، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی به حدود ۱۰۲ میلیون تومان رسیده، اما این رقم در شرایطی تثبیت شده که عملاً نشانه‌ای از رونق یا رشد واقعی در بازار دیده نمی‌شود.

موضوع مسکن در ایران دیگر صرفاً یک چالش عمرانی یا ساخت‌وساز ساده نیست، بلکه به یکی از عمیق‌ترین بحران‌های اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل شده است. ناتوانی در مدیریت صحیح عرضه و تقاضا طی سال‌های گذشته، موجب ایجاد شکافی فزاینده میان توان خرید خانوارها و قیمت تمام‌شده مسکن شده است. حتی اگر وزارت راه و شهرسازی نقش برجسته‌ای در آغاز و هدایت پروژه‌های ساخت داشته باشد، بدون مشارکت دیگر نهادها در تأمین خدمات زیربنایی و مالی، این اقدامات به‌تنهایی کارساز نخواهد بود. ریشه اصلی ناکارآمدی فعلی نیز در همین نگاه تک‌بعدی و جزیره‌ای به مسئله‌ای به این وسعت نهفته است.

وزارت راه و شهرسازی از تورم ۳۹.۵ درصدی نرخ اجاره مسکن در کشور طی یکسال منتهی به اردیبهشت ماه امسال خبر داد.