گسترش نیوز: فضای اجارهنشینی در شهرهای بزرگ طی سالهای اخیر به تدریج از یک انتخاب اقتصادی به یک اجبار ساختاری تبدیل شده است. فاصله میان سطح دستمزدها و هزینه مسکن، بهویژه در تهران، موجب شده بخش قابل توجهی از خانوارها سهم بالاتری از درآمد خود را صرف اجاره کنند.
کارشناسان بر این باورند که افزایش حداقل حقوقها همواره عقبتر از رشد هزینههای مسکن حرکت کرده و همین شکاف، یکی از مهمترین محرکهای نارضایتی اقتصادی در لایههای متوسط جامعه بوده است. در چنین شرایطی، بسیاری از مستأجران ناچارند یا محل سکونت خود را کوچکتر کنند یا به مناطق ارزانتر مهاجرت کنند؛ روندی که ساختار اجتماعی شهرها را نیز به آرامی تغییر میدهد.
همزمان، بازار اجاره بیش از گذشته به انتظارات تورمی واکنش نشان میدهد. هر خبر سیاسی مرتبط با احتمال تشدید تنش میان ایران و آمریکا، حتی اگر اثر اقتصادی فوری نداشته باشد، میتواند به شکل غیرمستقیم در رفتار موجران اثر بگذارد. در واقع، اجارهبها در برخی مناطق شهری نه فقط بر اساس ارزش واقعی ملک، بلکه بر پایه پیشبینیهای ذهنی درباره آینده اقتصاد تعیین میشود. این پدیده باعث شده بسیاری از کارشناسان از «تورم انتظاری اجاره» به عنوان یک متغیر پنهان در بازار مسکن یاد کنند.
در سوی دیگر، عرضه مسکن جدید هنوز نتوانسته همگام با رشد تقاضای اجاره حرکت کند. سیاستهای ساختوساز عمومی که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی دنبال میشود، با چالشهای متعددی از جمله محدودیت منابع مالی، مشکلات اجرایی پروژهها و نوسانات هزینه مصالح روبهرو است. تأخیر در تکمیل طرحهای تأمین مسکن موجب شده بخشی از تقاضای مصرفی همچنان در بازار اجاره سرگردان بماند. این وضعیت فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد میکند و چرخه افزایش تدریجی قیمتها را تقویت میسازد.
از نگاه بسیاری از تحلیلگران شهری، بازار اجاره اکنون بیش از هر زمان دیگری به متغیرهای کلان اقتصاد سیاسی وابسته شده است. تحولات دیپلماتیک، حتی اگر در کوتاهمدت به تغییرات واقعی در عرضه و تقاضا منجر نشود، میتواند فضای روانی بازار را تحت تأثیر قرار دهد. در شرایطی که اخبار مربوط به روابط تهران و واشنگتن با حساسیت دنبال میشود، فعالان بازار مسکن نیز رفتار احتیاطی در پیش میگیرند و تصمیمگیری برای قراردادهای بلندمدت دشوارتر میشود.
در سالهای اخیر، الگوی تمدید قرارداد اجاره به یکی از شاخصهای مهم سنجش وضعیت بازار تبدیل شده است. بسیاری از خانوارها ترجیح میدهند به جای جابهجایی، قرارداد خود را با افزایش اجاره کمتر تمدید کنند تا هزینههای انتقال و ریسک پیدا کردن واحد جدید را کاهش دهند. این رفتار اگرچه در کوتاهمدت به ثبات نسبی بازار کمک میکند، اما در بلندمدت میتواند انعطافپذیری بازار را کاهش دهد. برخی اقتصاددانان معتقدند که استمرار این روند، نوعی «سکون تورمی» در بازار اجاره ایجاد میکند.
تنشهای سیاسی منطقهای نیز بر تصمیم موجران اثر روانی دارد. در شرایطی که نگرانی از تشدید درگیریها وجود دارد، برخی مالکان تلاش میکنند نرخ اجاره پیشنهادی خود را بالاتر از سطح متعارف تعیین کنند تا در برابر ریسکهای آینده حاشیه اطمینان مالی بیشتری داشته باشند. این رفتار لزوماً ناشی از نیاز فوری اقتصادی نیست، بلکه بیشتر به احساس نااطمینانی نسبت به آینده برمیگردد. چنین پدیدهای نشان میدهد که بازار اجاره در مقاطع حساس سیاسی، میتواند به آینهای از نگرانیهای اجتماعی تبدیل شود.
از سوی دیگر، افزایش هزینه زندگی باعث شده سهم مسکن در سبد مصرف خانوارها به شکل قابل توجهی رشد کند. در بسیاری از کلانشهرها، اجاره خانه اکنون به بزرگترین قلم هزینه ماهانه خانوار تبدیل شده است. این مسئله فشار اقتصادی را به سایر بخشهای مصرفی منتقل میکند و میتواند بر تقاضای کالاهای دیگر نیز اثرگذار باشد. کارشناسان هشدار میدهند که تداوم این روند ممکن است کیفیت زندگی شهری را در میانمدت کاهش دهد.
بازار اجاره در مناطق مختلف شهری رفتار یکسانی ندارد و شکاف قیمتی میان محلهها بیشتر شده است. در برخی مناطق مرکزی، افزایش اجارهها با سرعت بیشتری نسبت به مناطق پیرامونی رخ میدهد، زیرا تقاضا برای دسترسی به خدمات شهری و زیرساختهای حملونقل همچنان بالاست. این الگوی فضایی باعث شکلگیری قطبهای اجارهنشینی شده و مهاجرت درونشهری را تشدید کرده است.
نکته مهم آن است که بازار اجاره بیش از آنکه صرفاً تابع عوامل فیزیکی عرضه باشد، به شدت تحت تأثیر اقتصاد روانی قرار دارد. حتی در دورههایی که نشانههای افزایش ساختوساز مشاهده میشود، اگر فضای سیاسی متشنج باشد، انتظار رشد قیمتها همچنان در ذهن بازیگران بازار باقی میماند. این ویژگی باعث شده سیاستگذاران شهری با چالشی پیچیده روبهرو شوند؛ زیرا کنترل بازار اجاره تنها با ابزارهای عمرانی امکانپذیر نیست.
در چنین فضایی، برنامهریزی بلندمدت مسکن به یک ضرورت راهبردی تبدیل شده است. ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره نیازمند ترکیبی از سیاستهای اقتصادی، دیپلماتیک و شهری است. برخی کارشناسان معتقدند کاهش نااطمینانی سیاسی میتواند به اندازه افزایش عرضه مسکن در مهار رشد اجارهبها اثرگذار باشد. این دیدگاه نشان میدهد که بازار مسکن در جهان امروز، بیش از گذشته به تحولات سیاست خارجی گره خورده است.
آینده بازار اجاره در ایران احتمالاً در گرو تعامل پیچیدهای میان متغیرهای اقتصادی و سیاسی خواهد بود. اگر روند رشد هزینهها و محدودیت عرضه ادامه یابد، فشار اجارهنشینی میتواند به یکی از مهمترین چالشهای اجتماعی دهه پیشرو تبدیل شود. در مقابل، هر نشانهای از کاهش تنشهای منطقهای یا بهبود چشمانداز اقتصادی ممکن است به تعدیل نسبی انتظارات بازار کمک کند. در نهایت، سرنوشت اجارهنشینی شهری بیش از آنکه تنها به قیمت ملک وابسته باشد، به مسیر کلی اقتصاد و سیاست در سالهای آینده گره خورده است.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
