گسترش نیوز: بازار مسکن تهران در سالهای اخیر شاهد تغییرات عمیقی بوده است؛ تغییراتی که نهتنها قیمتها را به مرزهای غیرقابل تصور رسانده، بلکه ساختار عرضه را نیز دگرگون کرده است. یکی از مهمترین این تغییرات، کاهش محسوس واحدهای کوچکمتراژ است؛ واحدهایی که زمانی پناهگاه اصلی مستأجران کمدرآمد، زوجهای جوان و کارگران مهاجر بودند. اکنون اما این واحدها یا ساخته نمیشوند، یا در فرآیند نوسازی به آپارتمانهای بزرگتر تبدیل شدهاند.
در بسیاری از مناطق متوسط و حتی جنوبی تهران، سازندگان ترجیح میدهند واحدهای ۹۰ تا ۱۲۰ متری بسازند؛ زیرا سود بیشتری دارد و خریداران سرمایهای نیز چنین متراژهایی را ترجیح میدهند. نتیجه این روند، کاهش شدید عرضه واحدهای زیر ۶۰ متر است؛ واحدهایی که ستون فقرات بازار اجاره برای دهکهای پایین محسوب میشدند. این کمبود، مستأجران را در موقعیتی قرار داده که حتی با افزایش چند ده درصدی درآمد نیز توان رقابت در بازار را ندارند.
در کنار این تغییر ساختاری، رشد بیوقفه قیمت مصالح و هزینه ساخت باعث شده سازندگان انگیزهای برای تولید واحدهای کوچک نداشته باشند. از نگاه آنان، ساخت واحدهای کوچک با قیمت تمامشده بالا و سقف اجاره محدود، توجیه اقتصادی ندارد. اما از نگاه مستأجران، این روند به معنای حذف آخرین گزینههای قابلتحمل برای زندگی در شهر است؛ شهری که هر روز گرانتر و دور از دسترستر میشود.
در محلههایی مانند پیروزی، جیحون، تهراننو و حتی بخشهایی از نارمک، مستأجران گزارش میدهند که یافتن واحدهای ۴۰ تا ۵۰ متری تقریباً غیرممکن شده است. بسیاری از این واحدها یا تخریب شدهاند یا مالکان ترجیح دادهاند آنها را بهصورت کامل بازسازی و به متراژهای بزرگتر تبدیل کنند. این روند باعث شده مستأجران کمدرآمد به سمت محلههای دورتر و کمبرخوردارتر رانده شوند؛ محلههایی که خود با کمبود خدمات شهری و حملونقل مواجهاند.
افزایش هزینههای رفتوآمد نیز این جابهجایی اجباری را دشوارتر کرده است. مستأجرانی که به دلیل گرانی اجاره مجبور به خروج از محدودههای مرکزی شدهاند، اکنون باید هزینههای بیشتری برای رسیدن به محل کار بپردازند. این چرخه معیوب، فشار مضاعفی بر بودجه خانوار وارد میکند و عملاً بخش بزرگی از درآمد ماهانه را میبلعد. در چنین شرایطی، بسیاری از خانوارها ناچارند از هزینههای ضروری دیگر مانند درمان، آموزش یا حتی تغذیه کم کنند.
در برخی مناطق، گزارشهایی وجود دارد که نشان میدهد مستأجران مجبور شدهاند واحدهای کوچک را با چند خانواده دیگر شریک شوند. این پدیده که پیشتر بیشتر در حاشیه شهرها دیده میشد، اکنون به داخل تهران رسیده است. زندگی چند خانوار در یک واحد ۶۰ متری، نهتنها کیفیت زندگی را کاهش میدهد، بلکه پیامدهای اجتماعی و روانی گستردهای نیز به همراه دارد. این وضعیت، نشانهای از فشار معیشتی شدید و نبود سیاستگذاری مؤثر در حوزه مسکن است.
کارشناسان معتقدند که حذف واحدهای کوچکمتراژ، تنها یک مشکل مقطعی نیست، بلکه نشانهای از یک بحران ساختاری در بازار مسکن است. در سالهای اخیر، سهم واحدهای زیر ۶۰ متر در پروانههای ساخت به کمترین میزان خود رسیده و این روند همچنان ادامه دارد. این کاهش عرضه، در کنار افزایش تقاضا از سوی جوانان و خانوارهای کمدرآمد، بازار اجاره را به نقطه جوش رسانده است.
در چنین شرایطی، مستأجران با انتخابهای بسیار محدودی روبهرو هستند. یا باید به واحدهای بزرگتر با اجارههای سنگین تن دهند، یا به مناطق دورافتاده مهاجرت کنند، یا در نهایت به زندگی مشترک با خانواده یا دوستان بازگردند. هر سه گزینه، نشانهای از کاهش کیفیت زندگی و محدود شدن آزادی انتخاب شهروندان است؛ موضوعی که در بلندمدت میتواند پیامدهای اجتماعی گستردهای ایجاد کند.
از سوی دیگر، نبود سیاستهای حمایتی مؤثر باعث شده بازار اجاره بهطور کامل در اختیار مالکان و سازندگان قرار گیرد. در حالی که در بسیاری از کشورها، دولتها با ابزارهایی مانند مالیات بر خانههای خالی، تشویق ساخت واحدهای کوچک و حمایت از اجارهداری حرفهای، بازار را تنظیم میکنند، در ایران چنین ابزارهایی یا وجود ندارد یا بهدرستی اجرا نمیشود. نتیجه این خلأ سیاستی، افزایش نابرابری و فشار بیشتر بر دهکهای پایین است.
اگر روند فعلی ادامه یابد، تهران در سالهای آینده ممکن است به شهری تبدیل شود که تنها برای دهکهای بالا قابل سکونت است. حذف واحدهای کوچکمتراژ، افزایش هزینههای حملونقل و رشد بیوقفه اجاره، همگی در یک مسیر واحد حرکت میکنند: خروج تدریجی طبقه متوسط و پایین از پایتخت. این روند، نهتنها پیامدهای اقتصادی دارد، بلکه ساختار اجتماعی شهر را نیز دگرگون خواهد کرد.
در حال حاضر، بسیاری از مستأجران جوان اعلام کردهاند که دیگر توان ادامه زندگی مستقل را ندارند و مجبور به بازگشت به خانه والدین شدهاند. این پدیده که در سالهای گذشته بیشتر در کشورهای بحرانزده دیده میشد، اکنون در تهران نیز به واقعیت تبدیل شده است. کاهش استقلال مالی و اجتماعی جوانان، میتواند پیامدهای روانی و اجتماعی گستردهای به همراه داشته باشد.
در نهایت، بحران واحدهای کوچکمتراژ تنها یک مسئله ساختمانی نیست؛ بلکه نشانهای از یک بحران عمیقتر در سیاستگذاری شهری و اقتصادی است. تا زمانی که برنامهای جامع برای تولید مسکن مقرونبهصرفه، حمایت از مستأجران و تنظیم بازار اجاره وجود نداشته باشد، فشار بر دهکهای پایین ادامه خواهد داشت و شکاف طبقاتی در شهر بیش از پیش افزایش مییابد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
