بازار مسکن زیر فشار سنگین دلار؛ منتظر گرانی خانه در پاییز باشیم؟

یکی از مهم‌ترین کانال‌های تأثیر نرخ ارز، هزینه مصالح ساختمانی وارداتی است. سیمان، میلگرد، لوله و برخی تجهیزات برقی که بخشی از آنها از خارج کشور وارد می‌شوند، با نوسان نرخ ارز افزایش قیمت پیدا می‌کنند. به عنوان مثال، اگر دلار در بازه زمانی کوتاه ۱۰ درصد افزایش یابد، قیمت برخی مصالح ساختمانی وارداتی می‌تواند ۵ تا ۱۵ درصد گران‌تر شود. این افزایش مستقیماً به قیمت تمام‌شده پروژه‌های مسکونی اضافه می‌شود.

کانال دیگر، هزینه پروژه‌های ساختمانی و ساخت‌وساز است. سازندگان برای خرید تجهیزات، ماشین‌آلات و حتی پرداخت دستمزدهایی که به صورت ارزی یا مرتبط با بازار ارز تنظیم می‌شوند، با افزایش نرخ ارز مواجه می‌شوند. این موضوع باعث می‌شود تا قیمت نهایی واحدهای مسکونی بالاتر از گذشته تعیین شود و در نتیجه، قدرت خرید خانوارها کاهش یابد.

نرخ ارز و افزایش قیمت بازار اجاره

تأثیر نرخ ارز تنها محدود به خرید مسکن نیست؛ بلکه بازار اجاره نیز از آن بی‌نصیب نمی‌ماند. با افزایش قیمت خرید مسکن، صاحب‌خانه‌ها معمولاً برای جبران هزینه‌های خود، نرخ اجاره را افزایش می‌دهند. این امر فشار مالی بر مستأجران را تشدید کرده و می‌تواند منجر به رشد اجاره‌بها و ایجاد نابرابری در دسترسی به مسکن شود.

از سوی دیگر، نرخ ارز می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تغییر دهد. وقتی ارزش ریال کاهش می‌یابد، بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی‌های خود را به مسکن تبدیل کنند تا از افت ارزش سرمایه در اثر تورم جلوگیری کنند. این تقاضای مضاعف، در شرایط افزایش نرخ ارز، باعث افزایش بیشتر قیمت مسکن می‌شود و رکود یا رشد کاذب بازار را رقم می‌زند.

کارشناسان همچنین هشدار می‌دهند که تثبیت یا کاهش نرخ ارز می‌تواند به کاهش فشار بر بازار مسکن کمک کند، زیرا کاهش قیمت مصالح و تجهیزات وارداتی، امکان ساخت و فروش واحدهای مسکونی با قیمت مناسب‌تر را فراهم می‌کند. اما در شرایط فعلی نوسانات ارزی، پیش‌بینی قیمت مسکن و برنامه‌ریزی برای ساخت‌وساز برای سازندگان و خریداران به شدت دشوار شده است.

در نهایت، واضح است که بازار مسکن و نرخ ارز رابطه‌ای مستقیم و پویا دارند. تغییرات کوچک در نرخ ارز می‌تواند اثرات قابل توجهی بر قیمت نهایی مسکن و اجاره‌بها داشته باشد و این موضوع نه تنها سازندگان، بلکه خریداران و مستأجران را نیز تحت فشار قرار می‌دهد. سیاست‌گذاران اقتصادی باید با در نظر گرفتن این ارتباط، راهکارهای مناسبی برای کنترل نوسانات بازار و حمایت از قدرت خرید خانوارها ارائه کنند.

دلار به بازار مسکن سیگنال فرستاد

در حال حاضر قیمت دلاری هر متر مسکن به حدود ۹۷۰ دلار رسیده؛ در حالی که میانگین بلندمدت این عدد ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. بر این اساس برخی کارشناسان و فعالان بازار ملک انتظار دارند این فاصله جبران شود. اما بعید است در کوتاه مدت و دست کم تا پنج ماه آینده جهش قابل توجهی در بازار ملک رخ دهد.

در پی کاهش نسبی قیمت ارز و طلا طی روزهای اخیر ظاهرا بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ملک رفته که منجر به افزایش نسبی مراجعه به دفاتر املاک و انعقاد قراردادهای خرید و فروش شده است.

قیمت دلار در بازار آزاد طی روزهای گذشته از قله ۱۱۴ هزار تومان به ۱۰۸ هزار تومان رسیده که افت ۵ درصد را نشان می‌دهد. در این شرایط بازار مسکن طی دو هفته اخیر با تحرک نسبی همراه شده و به نظر می‌رسد حجم معاملات تا حدودی افزایش یافته است. ظاهرا با ایجاد ثبات در بازارهای طلا و ارز، بخشی از سرمایه‌ها به سمت بازار ملک سوق یافته و ممکن است تا حد اندکی قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار داده باشد.

آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند سطح مراجعات برای اطلاع از قیمت مسکن در تهران طی دو هفته گذشته افزایش داشته است. برخی از این موارد به انعقاد قرارداد منتهی شده و همانند گذشته عمده خرید و فروش‌ها از نوع تبدیل است؛ اما رشد قابل توجهی به لحاظ حجم معاملات دیده نمی‌شود.

جهش شدید قیمت مسکن در راه است؟

بازار ملک طی یک سال اخیر به دلیل بحران‌های منطقه‌ای، جنگ ۱۲ روزه و رکود اقتصادی در وضعیت کسادی به سر می‌برد و رکود هم‌چنان بارزترین مشخصه‌ این بازار است. طی روزهای اخیر اما آرامش نسبی که از کاهش تنش‌های منطقه‌ای ایجاد شده برخی متقاضیان بالقوه خرید خانه را به سمت بازار ملک سوق داده است.

مهدی کرباسیان - عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک - در تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن گفت: آن‌چه طی روزهای اخیر از آن به عنوان رونق نسبی بازار مسکن یاد می‌شود در واقع از ثبات بازارهای موازی و چرخش متقاضیان خرید ارز و طلا به سمت بازار ملک نشأت گرفته است. به همین دلیل مقداری معاملات مسکن افزایش یافته است.

وی با بیان اینکه به دلیل رشد معاملات، قیمت مسکن نیز مقدار اندکی افزایش یافته است، گفت: زمانی که دلار ۹۰ هزار تومانی به ۱۱۴ هزار تومان رسید و سپس به ۱۰۸ هزار تومان کاهش پیدا کرد بازار ملک با این نوسانات همراه نبود اما الان مقداری رونق گرفته و قیمت‌ها نیز با بازارهای موازی هم‌جهت شده است.

پیش‌بینی شرایط بازار در پنج ماه آینده

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: وقتی قیمت دلار تا ۱۱۴ هزار تومان بالا رفت قیمت کالاها از جمله کالاها و نهاده‌های مرتبط با ساخت و ساز افزایش پیدا کرد اما حالا که دلار به ۱۰۸ هزار تومان رسیده قیمت کالاها پایین نیامده، بلکه ثابت مانده است. بنابراین نوسانات ارزی در هر شرایط اثر تورمی بر اقتصاد دارد.

کرباسیان با تکذیب کاهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه گفت: چیزی به عنوان کاهش قیمت مسکن نداشتیم بلکه رکود محض بازار بود که برخی فروشندگان یا سازندگان را بر حسب نیاز مجبور می‌کرد در نرخ‌های فروش آپارتمان تخفیف بدهند. رکود در بخش فروش طی سال‌های اخیر، حوزه ساخت و ساز را نیز تحت تاثیر قرار داده است. تورم در بخش ساخت و ساز در حال حاضر بازده سرمایه را برای سازندگان کاهش داده و از طرف دیگر قیمت محصول نهایی یعنی مسکن به قدری بالا رفته که متقاضی در بازار وجود ندارد.

وی در ارزیابی از وضعیت بازار در پنج ماهه پایانی سال جاری گفت: اگر در حوزه سیاست آرامش نسبی به کشور برگردد و از این حالت نه صلح و نه جنگ خارج شویم، اعتماد مردم به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برمی‌گردد و دولت باید تلاش کند که این اعتماد را برگرداند. اقتصاد کشور هم‌اکنون بیش از هر چیز به آرامش نیاز دارد و این آرامش برای بازار مسکن به عنوان یک حوزه پیشران، مولد و اشتغال‌زا حیاتی است.

طبق آمار غیررسمی میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع مسکن در تهران به ۱۰۶ میلیون تومان رسیده و این مساله قدرت خرید را به شدت کاهش داده است. رکود در شرایطی بر بازار مسکن سایه افکنده که به دلیل کاهش توان خرید، متقاضیان مصرفی لاجرم به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق یافته‌اند. این در حالی است که با وجود ۴۷ برابر شدن قیمت خانه در تهران از سال ۱۳۹۰ تاکنون میانگین متراژ واحدهای ساخته شده نه تنها کاهش نیافته بلکه بر اساس برخی گزارش‌ها از ۱۳۳ متر به ۱۳۹ متر افزایش یافته است.

در حال حاضر قیمت دلاری هر متر مسکن به حدود ۹۷۰ دلار رسیده؛ در حالی که میانگین بلندمدت این عدد ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. بر این اساس برخی کارشناسان و فعالان بازار ملک انتظار دارند این فاصله جبران شود. اما بعید است در کوتاه مدت و دست کم تا پنج ماه آینده جهش قابل توجهی در بازار ملک رخ دهد.