۳ سناریو قطعی برای بازار مسکن | بهترین زمان برای خرید خانه فاش شد

معاملات واقعی در بازار مسکن به حداقل رسیده و سرمایه‌گذاران نیز به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی، تمایلی به ورود به پروژه‌های جدید ندارند. از سوی دیگر، برای قشر متوسط و کم‌درآمد، خانه دیگر نه یک نیاز در دسترس، بلکه رویایی دور از واقعیت است. این تضاد میان افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید، چهره‌ای متناقض از بازار ساخته است؛ بازاری که عددها در آن رشد می‌کنند، اما جان در آن جریان ندارد.

در چنین شرایطی، مسکن از کالایی حیاتی برای زندگی، به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شده است. دارندگان ملک از رشد اسمی قیمت‌ها احساس رضایت ظاهری دارند، اما واقعیت آن است که رکود عمیق در بخش ساخت‌وساز، اقتصاد کشور را از یکی از موتورهای محرک خود محروم کرده است. این وضعیت نه تنها مانع گردش سرمایه و اشتغال می‌شود، بلکه خطر فروپاشی تدریجی تعادل اجتماعی را نیز در پی دارد.

کاهش قدرت خرید مسکن، تهدید جدی برای جوانی جمعیت است

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: افت قدرت خرید مسکن یکی از عوامل کاهش جوانی جمعیت است، بر همین اساس تولید مسکن‌های اقتصادی با تأمین مالی مردم‌پایه ضرورت دارد.

وی افزود: از دو سال گذشته بازار مسکن در رکود فزاینده‌ای قرار دارد. در پایان بهار سال گذشته، میزان رکود در بازار مسکن دو برابر شده و حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل نصف شده است. همچنین از سوی دیگر، جنگ تحمیلی ۱۲ روزه بر آمار بازار مسکن تأثیر نداشت و انتشار تحلیل‌های غیرکارشناسی و اخبار ویران‌کننده نیز باعث کاهش قیمت نشد. به طور کلی دستاورد خاصی حاصل نشده و بازار مسکن همچنان با رکود مواجه است.

باقرپور بیان کرد: رکود موجود سرمایه‌ها را به سمت ارز و طلا هدایت کرده و آثار خود را بر نقدینگی و بخش تولید مسکن منتقل کرده است. صنعت ساختمان که به عنوان پیشران اقتصادی کشور شناخته می‌شود، همزمان تحت تأثیر ناترازی انرژی با کاهش تولید مواجه شده است. این موضوع باعث آسیب به صنایع وابسته و افزایش نرخ بیکاری شده و پیامدهای اقتصادی و اجتماعی خاص خود را به همراه دارد.

وی با اشاره به ۴ دلیل اصلی در جهش قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: نخست، تولید واقعی مسکن حتی در بهترین شرایط حدود ۴۵۰ هزار واحد بوده و رکود فعلی این رقم را کاهش می‌دهد که در میان‌مدت و بلند شکاف عمیقی ایجاد خواهد کرد. دوم، توسعه افقی شهرها به دلیل اهمال وزارت نیرو در توسعه زیرساخت‌ها با محدودیت مواجه شده و عملا زمینه مناسب برای ساخت و ساز کمیاب شده است. سوم، تورم مصالح ساختمانی در یک سال گذشته به طور متوسط حدود ۵۰ درصد بوده که از تورم عمومی کشور پیشی گرفته و قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش داده است. چهارم، بازارهای اقتصادی با تقدم و تأخر زمانی به هم متصل هستند و با توجه به جا ماندگی بازار مسکن نسبت به ارز و طلا، در آینده باید این فاصله جبران شود و قیمت‌ها خود را به شاخص‌های واقعی نزدیک کنند.

زمان طلایی خرید مسکن فرا رسید؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی بیان کرد: به همین دلایل، هر چند تعیین زمان دقیق برای جهش قیمت‌ها امکان‌پذیر نیست، اما روندهای فعلی نشان می‌دهد که فشارهای عرضه و تقاضا و محدودیت در تولید و زمین مناسب، بازار مسکن را با نوسانات و افزایش قیمت مواجه خواهد کرد. توصیه ما به خانوارها این است که متقاضیان واقعی ،هم‌اکنون فرصت خرید مسکن است، چراکه زمان دقیق همرسانی قیمت‌ها قابل پیش‌بینی نیست.

وی یادآور شد: هدف از برگزاری چنین میزگردی‌هایی، ارائه راهکارهای عملی و کارشناسی است. در این راستا، دولت و حاکمیت باید ورود فعالانه‌ای به بازار مسکن داشته باشند، زیرا رکود و نوسانات بازار می‌تواند بحران و دردسر اقتصادی ایجاد کند. بدون دخالت دولت، گردش مالی به این بازار باز نخواهد گشت. اولین اقدام ضروری، تولید انبوه مسکن اقتصادی است.

باقرپور تاکید کرد: منظور از مسکن اقتصادی، واحدهای ۲۵ متری نیست؛ بلکه منظور واحدی است که از لحاظ کمیت و قیمت، خانوار ایرانی در شرایط اقتصادی فعلی توان خرید آن را داشته باشد. همچنین تعداد زیادی از نمایندگان مجلس و مسئولان، موافقت خود را با طرح مسکن اقتصادی اعلام کرده‌اند، اما متأسفانه برخی کارشناسان که انتقاد می‌کنند، تجربه واقعی از بی‌مسکنی نداشته‌اند و پیشنهاد آنان ساخت واحدهای ۴۰۰ یا ۵۰۰ متری است که با شرایط واقعی بازار و قدرت خرید خانوار همخوانی ندارد.

کارنامه ضعیف شبکه بانکی در نهضت ملی مسکن

وی با تأکید بر اهمیت تسریع در اجرای مسکن اقتصادی گفت: آمار رسمی نشان می‌دهد که جوانی جمعیت در خطر است و مسکن اقتصادی فقط معطل تصمیم‌گیری مسئولان برای قانونی شدن آن است. قانونی که بتواند تولید مسکن را تسهیل کند، ضرورت دارد. مدل‌های تأمین مالی مردم‌پایه برای تولید مسکن باید توسعه یابند، چراکه کارنامه شبکه بانکی در نهضت ملی مسکن ضعیف است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی بیان کرد: زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی کشور باید برای تولید مسکن تقویت و حمایت شود. مشارکت مردم و هدایت سرمایه‌های خرد به بازار تولید مسکن، به جای بازارهای غیرمولد، می‌تواند اثرگذاری قابل توجهی داشته باشد. البته مدل مسکن تدریجی در بخش تعاون اقتصاد کشور مطرح شده و با تأیید معاون وزیر تعاون، امکان هم‌افزایی بازار سرمایه و مصرف مسکن برای تولید و عرضه مسکن به مستاجران فراهم می‌شود.

وی افزود: متأسفانه شرایط جنگ و خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن سبب تأخیر در اجرای این مدل شده است. برای تقویت تولید مسکن، باید زیرساخت‌های نظارتی و مشارکتی تقویت شوند.

باقرپور یادآور شد: طبق فرمایشات مقام معظم رهبری در فروردین امسال مبنی بر تقویت و صیانت از سرمایه‌های مردم، راهنمای ماست. در این راستا، سامانه جامع نظارت بر تعاونی‌ها با همکاری اتحادیه عمرانی و وزارت تعاون در حال طراحی است تا سوءاستفاده‌های گذشته تعاونی‌ نماها به طور کامل منتفی شود و مردم بتوانند سرمایه‌های خود را در محیط امنی مدیریت کنند.

قانون پیش‌فروش مسکن منسوخ است

این مقام مسئول تصریح کرد: اصلاح و به‌روزرسانی قانون پیش‌فروش مسکن نیز ضروری است. این قانون که در دهه ۸۰ بررسی و در سال ۱۳۸۹ ابلاغ شد، با شرایط اقتصادی فعلی سازگار نیست و عملاً غیرقابل اجراست. ادامه اجرای آن بدون اصلاح، موجب ایجاد مجرمینی شده که پروژه‌ها را به سختی پیش می‌برند.

وی افزود: این مسیر می‌تواند به تولید مسکن مطمئن و پایدار کمک کند و ضمن حفاظت از حقوق مردم، بازار را از رکود و آسیب‌های غیرمولد نجات دهد. همچنین قانون جهش تولید مسکن، دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی را مکلف می‌کرد که املاک مازاد خود که مستعد ساخت و ساز هستند را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کنند و حتی اسناد آن به نام وزارتخانه شود.

باقرپور بیان کرد: در ماه‌های اول تصویب قانون، وزارت راه دولت سیزدهم اعلام کرد که برای ۴ میلیون واحد مسکونی زمین مستعد ساخت و ساز تأمین شده است. این یعنی ماده ۱۰ قانون بستر لازم را فراهم کرده بود و بیش از ۶ میلیون تقاضا برای نهضت ملی مسکن ثبت شد که حدود ۱.۵ میلیون از متقاضیان پذیرفته شد. حال اگر از آن روز تاکنون حتی یک سانتی‌متر به این زمین‌ها اضافه نشده باشد، باید هم‌اکنون به اندازه ۲.۵ میلیون واحد زمین مازاد وجود داشته باشد. پرسش این است که این زمین‌ها کجا هستند و چرا هیچ طرحی برای آنها تعریف نشده و در اختیار سازندگان قرار نمی‌گیرد.

حذف یا کاهش عوارض ساخت، انگیزه تولید مسکن را افزایش می‌دهد

وی گفت: اقدام ضروری بعدی، حذف یا کاهش عوارض ساخت و ساز و هزینه‌های نظارت است. اگر شهرداری‌ها عوارض صدور پروانه را موقتاً کنار بگذارند و دستگاه‌های نظارتی هزینه‌های سنگین خود را کاهش دهند، انگیزه لازم برای بازگشت سازندگان به بازار ایجاد خواهد شد. صدور پروانه باید عملیاتی و واقعی باشد؛ نه شعارگونه، بلکه سازنده بتواند پس از دو ماه بدون مانع، ساخت و ساز را آغاز کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی یادآور شد: متأسفانه بسیاری از سازندگان و سرمایه‌های فعال در بازار مسکن کشور، به همراه سرمایه خود از کشور خارج شده‌اند و در کشورهای اطراف با نقدشوندگی بهتر، تسهیل در ساخت و ثبات قیمتی فعالیت می‌کنند. بازگرداندن انگیزه به این بازار ضروری است تا سازندگان داخلی دوباره به تولید مسکن بازگردند و از رکود و کاهش عرضه جلوگیری شود.

باقرپور تصریح کرد: با این قیمت‌های زمین، مصالح و نرخ استهلاک، مسکن استیجاری توجیه اقتصادی ندارد و راهکار این است که زمین رایگان برای تولید مسکن استیجاری تخصیص داده شود تا سرمایه بخش خصوصی و تعاون برای تولید این نوع مسکن جذب شود. همچنین در حوزه مسکن کارگری، بسیاری از شهرک‌های صنعتی دارای زیرساخت‌های کامل هستند، اما بروکراسی اداری و موانع تغییر کاربری باعث توقف طرح‌ها شده است.

منابع مالی مسکن کارگری به‌راحتی قابل تامین است

مدیرعامل اتحادیه تعاونی عمرانی ادامه داد: اسکان کارگران در مجاورت محل کار، نه تنها مشکل تأمین نیروی کار را حل می‌کند، بلکه به بهبود معیشت کارگران و آثار اجتماعی، فرهنگی و خانوادگی مثبت منجر می‌شود. منابع مالی برای این مسکن‌ها می‌تواند هم از بازار سرمایه و هم توسط کارفرماها تأمین شود، به شرطی که مشوق‌هایی مانند معافیت مالیاتی و بیمه‌ای وجود داشته باشد.

باقرپور بیان کرد: ناترازی مسکن ریشه در کوتاهی وزارت نیرو و دولت‌های قبلی دارد و زیرساخت‌های لازم برای توسعه شهرها متناسب با جمعیت و نیاز وجود ندارد. تکالیف فوری و عملیاتی باید برای وزارت نیرو تعریف شود تا ناترازی انرژی برطرف و توسعه زیرساخت‌ها تأمین شود.

وی افزود: مدیریت منابع آب نیز از دیگر نقاط ضعف است که سال‌ها مورد غفلت قرار گرفته و باعث ایجاد محدودیت‌های غیرضروری در ساخت و ساز می‌شود. توسعه تمرکززدایی و انتقال بخشی از دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها به استان‌ها می‌تواند فشار بر تهران را کاهش دهد و به گسترش ساخت و ساز در سایر مناطق کشور کمک کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی در پایان گفت: امیدواریم با راهکارهای نوین مدیران دولتی، بازار مسکن از این چالش و بحران خارج شود؛ بحرانی که نه تنها مردم را درگیر کرده، بلکه می‌تواند برای دولت مشکلات و مسائل فراوان اقتصادی و اجتماعی ایجاد کند.