درس تاریخی امارات به ایران؛ قدرت خاورمیانه به تهران پیام ترسناک فرستاد

بازار مسکن ایران و امارات دو داستان کاملاً متفاوت را روایت می‌کنند. در ایران، تورم بالا، نوسانات ارزی و کمبود سرمایه‌گذاری باعث شده خرید خانه برای بسیاری از خانواده‌ها به چالشی جدی تبدیل شود، در حالی که در امارات، به ویژه در شهرهایی مانند دبی و ابوظبی، رونق ساخت‌وساز، پروژه‌های لوکس و ورود سرمایه‌گذاران خارجی، بازار مسکن را به یک فضای جذاب و رقابتی بدل کرده است. این تفاوت‌ها، تصویر روشنی از شرایط اقتصادی، سیاست‌های شهری و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در دو کشور ارائه می‌دهد.

دبی طی چند دهه گذشته تحولات چشم‌گیری در بازار مسکن خود تجربه کرده است. از اواخر دهه نود میلادی، این شهر با سرمایه‌گذاری‌های عظیم در پروژه‌های زیرساختی، هتل‌ها، برج‌های سر به فلک کشیده و مناطق مسکونی لوکس، خود را به یکی از مراکز تجاری و گردشگری منطقه تبدیل کرده است.

 بازار مسکن دبی بارها شاهد چرخه‌های رونق و رکود بوده است؛ از بحران مالی جهانی در سال ۲۰۰۸ گرفته تا کاهش موقت قیمت‌ها در سال‌های پس از آن، همه نشان‌دهنده حساسیت بازار به تغییرات اقتصادی جهانی و سیاست‌های داخلی بوده‌اند. سیاست‌های مالیاتی، مقررات بانکی و قوانین جذب سرمایه‌گذاران خارجی نقش مهمی در شکل‌دهی این بازار داشته‌اند و ورود‌میلیاردرها و سرمایه‌گذاران خارجی، به ویژه در دوره‌های پس از بحران‌ها، باعث افزایش سریع قیمت‌ها و ایجاد تقاضای پایدار شده است. در کنار این عوامل، رشد جمعیت و مهاجرت طبقه متوسط و تحصیل‌کرده به دبی نیز به شکل‌گیری تقاضای واقعی برای خانه و ایجاد زیرساخت‌های خدماتی و آموزشی کمک کرده است.

براساس گزارشی از نشریه اکونومیست، در دبی، پرهیز از هیجان‌زدگی در بازار مسکن کار آسانی نیست. تقریبا روزی نیست که خبر از اعلام یک پروژه جدید به گوش نرسد. تبلیغات خانه‌ها در بیلبوردهای سراسر شهر به چشم می‌خورند. گسترش بی‌پایان شهر و برج‌های سر به فلک کشیده نشان‌دهنده همین شور و شوق فعالیت هستند؛ شلوغی‌ترافیک گواهی دیگری بر این ادعاست.

ورود افراد جدید هم قیمت‌ها را صعودی می‌کند و هم تراکم جاده‌ها را بالا می‌برد. بر اساس گزارش دویچه بانک، قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز شهر دبی طی ۵سال گذشته ۱۲۲ درصد (به دلار) افزایش یافته است. این رشد، دبی را در میان ۶۹ شهر بررسی‌شده، پس از ریاض در جایگاه دوم قرار می‌دهد.

قیمت‌های مسکن اکنون ۲۰ درصد بالاتر از اوج قبلی خود در سال ۲۰۱۴ هستند. این نشان می‌دهد که بازار کنونی از دوره رونق پیشین نیز فراتر رفته است. در سال منتهی به ماه اوت، مجموع فروش املاک در دبی به ۴۴۱‌میلیارد درهم (معادل ۱۲۰‌میلیارد دلار) رسید. این رقم، یک‌سوم بیشتر از کل فروش در مدت مشابه سال ۲۰۲۴ میلادی است که نشان‌دهنده یک رکوردشکنی بزرگ در حجم معاملات است. نشریه اکونومیست گزارش می‌دهد که آیا این میزان خیره‌کننده از رشد، فراتر از واقعیت نیست؟

این ثبت رکوردهای پیاپی، باعث شده است تا هشدارهایی در خصوص افت احتمالی قیمت‌ها و دغدغه‌هایی درباره اشباع بازار (عرضه بیش از اندازه) مطرح شود. با وجود این به نظر می‌رسد چنین نگرانی‌هایی اغراق‌شده هستند و میزان تقاضا همچنان ثابت است و شرکت‌های ساختمانی نیز منضبط‌تر عمل می‌کنند.

بازار مسکن این امارات، بالاخره به مرحله بلوغ خود رسیده است.  با این حال، با نگاهی به تاریخ پرفرازونشیب دبی از رونق‌ها و سقوط‌های عظیم، باید پذیرفت که هیچ رکودی بی‌سابقه نبوده است. اکنون، مشاوران املاک هشدار می‌دهند که دیگر «فرصت‌های دمِ‌دست» که جرقه‌ رونق کنونی را زدند، در دسترس نیستند و‌میلیاردرهای روسی که در پی آغاز جنگ اوکراین به بازار آمده بودند، خرید را متوقف کرده‌اند؛ تعداد غول‌های تجاری هند و ستارگان بالیوود که به دنبال پناهگاهی با تنها چند ساعت فاصله از بمبئی هستند، محدود شده است و شمار سرمایه‌داران نوظهور ارزهای دیجیتال نیز دیگر آنقدر زیاد نیست. علاوه بر این، افزایش شدید هزینه‌های زندگی در امارات، به‌ویژه گران شدن بی‌رویه‌ یک نوشیدنی وارداتی یا یک پیراهن تابستانی، ممکن است باعث شود جاذبه دبی برای  طبقه متوسط کمرنگ شود.

مبادی ۳ گانه تقاضای مسکن دبی

 براساس این گزارش، با این حال، تقاضا در حال حاضر همچنان پرقدرت به نظر می‌رسد. بر اساس برآوردهای موقت مشاور «هنلی و پارتنرز»، جمعیت‌میلیونرهای امارات امسال با افزایش ۹۸۰۰ نفری مواجه خواهد شد؛ رشدی که بیش از هر جای دیگر در جهان است. در واقع، سال گذشته دبی رکوردی تازه در فروش املاکی به ارزش ۱۰‌میلیون دلار یا بیشتر ثبت کرد. با وجود این، عامل اصلی افزایش قیمت خانه‌، ورود اقشار کم‌درآمدتر است. جمعیت امارات به ۱۱‌میلیون نفر رسیده است؛ یعنی یک‌پنجم بیشتر از سال ۲۰۲۰. تازه‌واردها جوان‌تر و تحصیل‌کرده‌تر از موج‌های پیشین هستند و سریع‌تر صاحب‌ خانه می‌شوند.

کارگزاران املاک، مشتریان خود را شامل این گروه‌ها توصیف می‌کنند: ساکنان بریتانیایی که از افت کیفیت زندگی در کشورشان ناراضی‌اند؛ کارآفرینان آفریقایی که دبی را برای سکونت و مدیریت کسب‌وکار خود در کشورهایشان برگزیده‌اند و اروپایی‌هایی که به دنبال یک پناهگاه یا بهشت مالیاتی هستند.

درحالی‌که ثروتمندان بسیار ثروتمند تنها گهگاه وارد امارات می‌شوند و رفت و آمد دارند، تازه‌واردها واقعا زندگی خود را در اینجا شکل می‌دهند. تعداد مشترکان برق و آب مسکونی که توسط شرکت برق و آب دبی تامین می‌شوند، از سال ۲۰۲۲تا ۲۰۲۴، ۲۴ درصد افزایش یافته است. همچنین شرکت عوارض جاده‌ای در سه‌ماه اول سال ۲۰۲۵نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش ۹ درصدی در تعداد خودروهای ثبت‌شده گزارش کرده است. مدارس جدیدی نیز در حال تاسیس هستند؛ از جمله «مدرسه‌هارو» که اکنون در ابوظبی و دبی شعبه گشوده است. در همین حال، نرخ خالی بودن دفاتر اداری به پایین‌ترین حد در بیش از یک دهه اخیر رسیده است و کارشناسان املاک پیش‌بینی می‌کنند این روند ادامه داشته باشد و رشد اجاره دفاتر قوی باقی بماند.

برنامه های استراتژیک رهبران امارات

با وجود افزایش قیمت‌ها، خرید ملک در دبی همچنان نسبتا مقرون‌به‌صرفه است. طبق گزارش کارشناسان، خرید، مالکیت و فروش یک ملک ۲میلیون دلاری در این شهر ارزان‌تر از بانکوک، لندن، بمبئی یا نیویورک است. نسبت وام مسکن به درآمد نیز در میان ارزان‌ترین‌ها در جهان قرار دارد. در ژوئیه، رهبران امارات برنامه‌ای برای خریداران بار اول (خانه‌اولی‌ها) معرفی کردند که هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و امکان دسترسی به پروژه‌های جدید را فراهم می‌کند.

نسل جدید خریداران باعث شده بازار مسکن کمتر جنبه سرمایه‌گذاری پیدا کند؛ کمتر از۵ درصد خریداران اکنون ملک خود را یک سال پس از خرید می‌فروشند، درحالی‌که این رقم در سال ۲۰۱۴، ۱۷درصد بود. سازندگان بزرگ‌تر که از رکودهای گذشته آسیب دیده‌اند نیز محتاط‌تر شده‌اند. موسسه رتبه‌بندی مودیز گزارش می‌دهد که بسیاری در سال‌های اخیر برنامه‌های پرداخت خود را تغییر داده‌اند و اکنون هنگام خرید تا ۸۰درصد ارزش ملک را دریافت می‌کنند، درحالی‌که این رقم در سال ۲۰۲۰حدود۵۰ درصد بود و این تغییر باعث شده جریان نقدی آنها در طول ساخت پایدارتر شود. هم‌زمان، آنها وابستگی خود به وام‌ها را کاهش می‌دهند و بیشتر سرمایه‌گذاری‌های خود را در محله‌های در حال توسعه مانند الفرجان، دبی هیلز استیت و جمیرا ویلج سرکل متمرکز کرده‌اند.

سیاستگذاران امارات از تجربه رکودهای گذشته دبی درس‌های ارزشمندی گرفته‌اند. تغییرات مقرراتی جدید قرار است به ثبات بیشتر بازار مسکن کمک کنند، حتی اگر در کوتاه‌مدت موجب کاهش تقاضا شوند. مقامات سخت‌گیری در زمینه مبارزه با پول‌شویی را افزایش داده‌اند؛ اکنون برای خرید نقدی، ارائه مدرکی درباره منبع تامین مالی الزامی است و کارگزاران موظفند فروش نقدی بیش از ۵۵ هزار درهم را گزارش کنند. علاوه بر این، افتتاح حساب‌های امانی برای پروژه‌های پیش‌فروش الزامی شده است و سازندگان تنها پس از تکمیل بخشی از پروژه می‌توانند به وجوه دسترسی داشته باشند. بازار مسکن دبی که زمانی آزاد و بی‌قید بود، اکنون کمی محتاط‌تر شده است؛ اما این تغییر می‌تواند خبر خوشایندی برای صاحبان خانه و سرمایه‌گذاران باشد و به پایداری بازار کمک کند.

بازار مسکن ایران در رکود، امارات در اوج رونق

بازار مسکن ایران و امارات، دو فضای کاملاً متفاوت از لحاظ پویایی اقتصادی و سیاست‌های ساخت‌وساز را نشان می‌دهند. در ایران، افزایش قیمت‌ها و رکود نسبی سرمایه‌گذاری باعث شده خرید خانه به یک چالش جدی برای خانواده‌ها تبدیل شود، در حالی که در امارات، به ویژه در شهرهایی مانند دبی و ابوظبی، رونق ساخت‌وساز و ورود سرمایه‌گذاران خارجی، بازار را به یک فضای رقابتی و جذاب برای سرمایه‌گذاری بدل کرده است.

قیمت مسکن در ایران بیشتر تحت تأثیر تورم، نوسانات ارزی و کمبود منابع مالی برای ساخت پروژه‌های جدید قرار دارد، در حالی که در امارات، سیاست‌های تشویقی دولت، مالیات پایین و ثبات نسبی ارز، جریان نقدینگی و سرمایه‌گذاری را تسهیل می‌کند. این تفاوت باعث می‌شود که در ایران تقاضا عمدتاً از سوی مصرف‌کننده نهایی شکل گیرد، اما در امارات بخش عمده‌ای از معاملات، سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت را شامل می‌شود.

مسکن در ایران با محدودیت زمین و مشکلات زیرساختی مواجه است و پروژه‌های مسکن مهر و شهرک‌های جدید نشان از تلاش دولت برای پاسخ به نیازهای جمعیتی دارد، اما تأثیر آن محدود و زمان‌بر است. در مقابل، امارات با برنامه‌ریزی شهری مدرن، آسمان‌خراش‌های لوکس و مجتمع‌های تفریحی و تجاری، نه تنها بازار داخلی را فعال نگه می‌دارد، بلکه بازار مسکن بین‌المللی را نیز هدف قرار داده است.

از منظر دسترسی و خدمات، خریداران و مستأجران ایرانی با محدودیت‌های بانکی و قوانین پیچیده مواجه‌اند، در حالی که در امارات، فرآیند خرید و اجاره مسکن شفاف، سریع و مدرن است. به همین دلیل، بازار امارات بیشتر به سمت جذب سرمایه‌گذاری و گردشگری املاک گرایش دارد، در حالی که بازار ایران بیشتر به تأمین نیازهای روزمره و توان مالی مردم وابسته است.