در سال ۱۴۰۳، بخش مسکن و ساختمان تنها رشدی معادل نیم درصد را تجربه کرد؛ رقمی ناچیز که فاصله‌ای فاحش با اهداف تعیین‌شده در برنامه هفتم توسعه دارد. این شکاف عمیق میان واقعیت موجود و چشم‌انداز مطلوب، زنگ خطری جدی برای سیاست‌گذاران اقتصادی و حوزه عمرانی کشور به شمار می‌رود. بررسی‌های تحلیلی روزنامه «دنیای اقتصاد» از روند رشد تولید در بخش ساختمان از سال ۱۳۷۱ تاکنون، چهار پیام کلیدی برای سیاست‌گذاران به همراه دارد؛ پیام‌هایی که هشدار می‌دهند اتکای صرف به مداخلات دولتی، نمی‌تواند محرک پایداری برای این بخش باشد.

بازار مسکن از دیرباز یکی از پیشران‌های اصلی رشد اقتصادی و اشتغال در کشور بوده، اما در سال‌های اخیر با رکود، بی‌اعتمادی و کاهش قدرت خرید مواجه شده است. برای آنکه این بخش بار دیگر نقش محرک خود را در اقتصاد ایفا کند، سرمایه‌گذاری در آن باید تسهیل و تضمین شود. این مهم بدون طراحی و اجرای یک نظام تأمین مالی کارآمد و گسترده – به‌ویژه برای پروژه‌های انبوه‌سازی و حمایتی – غیرممکن خواهد بود. بانک‌ها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، و ابزارهای نوین مالی همچون اوراق مسکن، باید در این مسیر فعال شوند.

با گذشت بیش از دو هفته از صدور رأی دیوان عدالت اداری مبنی بر لغو محدودیت غیرقانونی ثبت‌نام افراد مجرد در طرح نهضت ملی مسکن، هنوز هیچ اقدامی از سوی وزارت راه و شهرسازی برای بازگرداندن مجردهای حذف‌شده صورت نگرفته است. این در حالی است که انتظار می‌رفت دستگاه متولی مسکن، پس از صدور رأی قانونی، بلافاصله فرآیند اصلاح و احقاق حقوق حذف‌شدگان را آغاز کند.

تأمین مسکن همواره یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های دهک‌های پایین جامعه در ایران بوده است؛ دغدغه‌ای که نه تنها بُعد اقتصادی دارد، بلکه به‌طور مستقیم با عزت، ثبات خانوادگی و امنیت روانی افراد نیز پیوند خورده است. در سال‌های اخیر، رشد افسارگسیخته قیمت زمین و ساختمان در شهرهای بزرگ و حتی مناطق کم‌برخوردار، بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد را به حاشیه‌نشینی یا زندگی در واحدهای غیراستاندارد سوق داده است؛ شرایطی که کیفیت زیست را به‌شدت کاهش داده و فاصله طبقاتی را تعمیق کرده است.

در تازه‌ترین نشست پایش عملکرد استان‌ها در چارچوب اجرای طرح نهضت ملی مسکن، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اهمیت تحقق اهداف تعیین‌شده در حوزه تأمین مسکن، بر ضرورت تسریع در روند اجرایی پروژه‌ها و رفع کامل موانع موجود در مسیر تکمیل واحدهای نیمه‌کاره تأکید کرد. وی با نگاهی واقع‌گرایانه به شرایط فعلی، اذعان داشت که اجرای به‌موقع این طرح ملی نه‌تنها پاسخ‌گوی بخشی از نیاز گسترده اقشار مختلف جامعه به مسکن خواهد بود، بلکه در ایجاد اشتغال، رونق صنعت ساختمان و تحریک بخش‌های جانبی اقتصاد نیز تأثیرگذار است.

در بحبوحه‌ی تنش‌های تازه بر سر مالکیت جزایر سه‌گانه ابوموسی، تنب بزرگ و تنب کوچک، دولت امارات همچون سال‌های گذشته بار دیگر با تکیه بر حمایت‌های ضمنی و گاه آشکار برخی نهادهای غربی نظیر اتحادیه اروپا، بر ادعای بی‌پایه‌ی خود درباره این جزایر تأکید کرده است. این پافشاری سیاسی که با نوعی شیطنت دیپلماتیک همراه است، نه از منظر تاریخی توجیه‌پذیر است و نه از نظر حقوق بین‌الملل مشروعیتی دارد. با این‌ حال، امارات با طرح‌های رسانه‌ای و لابی‌های سیاسی تلاش دارد واقعیتی تاریخی را وارونه جلوه دهد.

بازار اجاره مسکن در ایران دیگر تنها تحت تأثیر افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها نیست؛ این روزها برخی مالکان با وضع شروطی نامتعارف و عجیب، مستأجران را با شرایطی دشوار و گاه توهین‌آمیز روبه‌رو می‌کنند. از شرط تأهل و تعداد فرزندان گرفته تا الزام به نگهداری از سالمندان یا افراد کم‌توان و حتی نظافت حیاط خانه، برخی خواسته‌های مالکان بیش از آن‌که منطقی باشند، رنگ و بوی سواستفاده دارند.

نابسامانی بازار اجاره و مسکن در ایران به یکی از جدی‌ترین بحران‌های اجتماعی و اقتصادی سال‌های اخیر تبدیل شده است. این نابسامانی ریشه در عوامل متعددی دارد، از جمله رکود ساخت‌وساز، کاهش توان خرید مردم، نبود برنامه‌ریزی جامع در حوزه مسکن، تورم فزاینده، و همچنین حضور فزاینده و بی‌ضابطه اتباع خارجی، به‌ویژه مهاجران افغان، که نقش تأثیرگذاری در تشدید فشار بر بازار مسکن ایفا کرده‌اند.

در سال‌های اخیر، مدل سنتی تأمین مالی در ساخت‌وساز، یعنی فروش واحدهای آماده برای آغاز پروژه‌های بعد دچار اختلال جدی شده است. افزایش شدید هزینه‌های ساخت، نوسانات ارزی، تورم مصالح، و همزمان کاهش توان خرید متقاضیان باعث شده که قیمت تمام‌شده ساخت آپارتمان با قدرت خرید بازار هم‌خوانی نداشته باشد. به بیان ساده، سازنده نمی‌تواند واحد را به قیمتی بفروشد که حتی هزینه ساخت آن را پوشش دهد، چه رسد به سود.

با فرارسیدن فصل نقل‌وانتقالات، تعارض میان موجران و مستاجران به اوج خود می‌رسد. در این بازه زمانی که تقاضا برای اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد، برخی مالکان با استفاده از فضای رقابتی، به‌طور ناگهانی نرخ اجاره را بالا می‌برند یا شروط سخت‌گیرانه‌تری وضع می‌کنند. این در حالی‌ست که مستاجران، به‌ویژه در شرایط فعلی اقتصادی، اغلب توان پرداخت اجاره‌بهای جدید را ندارند و ناچار به ترک خانه یا جستجوی واحدهای ارزان‌تر در مناطق دورافتاده‌تر می‌شوند

حضور پرشمار اتباع افغان در ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ و مناطق حاشیه‌نشین، یکی از عوامل مؤثر در افزایش تقاضای مسکن و در نتیجه رشد قیمت آن در سال‌های اخیر بوده است. بخش قابل توجهی از این جمعیت به‌صورت فشرده و بعضاً غیررسمی در خانه‌های استیجاری یا خوابگاه‌های خودگردان ساکن می‌شوند، که باعث افزایش فشار بر بازار اجاره و خرید مسکن، خصوصاً در مناطق کم‌برخوردار شده است.

افزایش قیمت سیمان به‌عنوان یکی از مصالح پایه و حیاتی در صنعت ساخت‌وساز، می‌تواند به‌طور مستقیم بر کلیه زنجیره‌های تولید ساختمان و پروژه‌های عمرانی اثرگذار باشد. سیمان نه‌تنها در ساخت اسکلت اصلی ساختمان‌ها، بلکه در مراحل مختلفی از پروژه‌های زیربنایی مانند راه‌سازی، سدسازی و زیرساخت‌های شهری مورد استفاده قرار می‌گیرد. از این رو، هرگونه جهش قیمتی در این بخش، به‌سرعت در هزینه نهایی پروژه‌ها بازتاب می‌یابد و تعادل مالی بسیاری از طرح‌های عمرانی را مختل می‌کند.

مطالعه فایل‌های موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد که در مناطق جنوبی شهر، واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۱۰ سال، سهم بیشتری از عرضه را به خود اختصاص داده‌اند؛ در حالی که تعداد واحدهای نوساز یا کم‌سن در این مناطق کمتر به چشم می‌خورد. این الگو می‌تواند نشانه‌ای از جهت‌گیری تقاضا به‌ویژه در قالب سرمایه‌گذاری باشد، چراکه خریداران به‌دنبال واحدهایی با قیمت زیر ۳ میلیارد تومان هستند که عمدتاً در میان خانه‌های میان‌سال یا قدیمی‌ساز یافت می‌شوند. این موضوع می‌تواند نشان‌دهنده تداوم حضور سرمایه‌های خرد در بازار مسکن ارزان‌قیمت و تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر تورم باشد.

در شرایطی که بحران اجاره‌نشینی به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی تبدیل شده، بررسی برخی سکوهای آنلاین اجاره ملک، واقعیتی تلخ را آشکار می‌سازد: بخشی از آگهی‌ها به‌ویژه در مناطق شمالی تهران یا مناطق خاص شهری، با واحدهای ارزی مانند دلار و یورو منتشر می‌شوند. در این آگهی‌ها، نرخ اجاره ماهانه از حدود ۲ هزار تا ۴ هزار دلار یا یورو تعیین شده و خانه‌ها عمدتاً به اتباع خارجی یا اقشار خاص پیشنهاد می‌شوند. این نوع قیمت‌گذاری، نه‌تنها با توان اقتصادی عموم مردم هم‌خوانی ندارد، بلکه خارج از چارچوب رسمی و قانونی ثبت معاملات ملکی کشور صورت می‌گیرد و مصداقی از گریز از ضوابط نظارتی است که می‌تواند تبعات منفی برای کنترل بازار مسکن در پی داشته باشد.

مسکن که باید به عنوان یک کالای مصرفی و نیاز اولیه تلقی شود، به کالایی سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شده است. در چنین شرایطی، نه تنها تعادل عرضه و تقاضا بر هم خورده، بلکه انگیزه‌ای برای تولید مسکن استیجاری مقرون‌به‌صرفه نیز در میان سرمایه‌گذاران باقی نمانده است. ناتوانی دولت در ارائه راهکارهای پایدار، اعم از توسعه مسکن اجاره‌ای، پرداخت یارانه‌های هدفمند، یا اعمال سیاست‌های کنترلی واقعی، موجب شده بحران اجاره‌نشینی به یکی از جدی‌ترین چالش‌های اجتماعی امروز ایران بدل شود.

مشاوران املاک در بازار مسکن نقشی پیچیده، چندوجهی و تأثیرگذار ایفا می‌کنند که ابعاد آن فراتر از صرفاً واسطه‌گری میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر است. آن‌ها در عمل بخشی از ساختار غیررسمی مدیریت بازار مسکن به شمار می‌روند؛ ساختاری که در نبود سامانه‌های هوشمند و نظارت مؤثر دولتی، وزن و نفوذ قابل توجهی در شکل‌گیری قیمت‌ها، الگوی قراردادها، و حتی جهت‌گیری انتظارات عمومی پیدا کرده است.

بانک مرکزی با شرط سختگیرانه وام برای پروژه‌هایی با پیشرفت بالای ۷۵ درصد، همان مسیری را پیش گرفته که سال‌ها قبل باعث نیمه‌کاره ماندن هزاران واحد مسکن مهر شد.

از همان روزهای نخست تصویب قانون جهش تولید مسکن، کارشناسان و نهادهای مختلف نسبت به عملی‌نبودن اهداف آن و پیامدهای احتمالی هشدار دادند، اما این هشدارها در فضای تصمیم‌گیری کشور جدی گرفته نشد. اکنون آثار نادیده‌گرفتن آن اخطارها کاملاً آشکار شده است؛ با این تفاوت که دولت جدید، وارث مستقیم وعده‌ها و پروژه‌های نیمه‌کاره‌ای‌ست که از دولت پیشین به جا مانده‌اند.

ساکنان مسکن مهر در بسیاری از نقاط کشور با مشکلات جدی و بعضاً مزمن دست‌وپنجه نرم می‌کنند که نه‌تنها کیفیت زندگی آن‌ها را کاهش داده، بلکه در برخی موارد باعث مهاجرت معکوس از این واحدها به مناطق حاشیه‌ای یا حتی سکونتگاه‌های غیررسمی شده است. این پروژه که با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد آغاز شد، در اجرا با چالش‌هایی مواجه شد که تا امروز گریبان‌گیر بسیاری از ساکنان آن است.

موضوع مسکن در ایران دیگر صرفاً یک چالش عمرانی یا ساخت‌وساز ساده نیست، بلکه به یکی از عمیق‌ترین بحران‌های اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل شده است. ناتوانی در مدیریت صحیح عرضه و تقاضا طی سال‌های گذشته، موجب ایجاد شکافی فزاینده میان توان خرید خانوارها و قیمت تمام‌شده مسکن شده است. حتی اگر وزارت راه و شهرسازی نقش برجسته‌ای در آغاز و هدایت پروژه‌های ساخت داشته باشد، بدون مشارکت دیگر نهادها در تأمین خدمات زیربنایی و مالی، این اقدامات به‌تنهایی کارساز نخواهد بود. ریشه اصلی ناکارآمدی فعلی نیز در همین نگاه تک‌بعدی و جزیره‌ای به مسئله‌ای به این وسعت نهفته است.