جلال صباغ - دبیر انجمن صنفی کارفرمایی مشاورین املاک تهران
هرروز هزاران مورد آگهی «فروش آپارتمان ۴۶ تا ۵۰ متری» در نیازمندیهای روزنامهها و نشریهها ثبت میشود. تعداد قابل توجه آپارتمانهای کوچک متراژ بیانگر این موضوع است که بازار مسکن در این بخش دارای تقاضای بالقوه است. متقاضیان واحدهای کوچک، زوجهای جوان و مجردهای جامعه هستند چراکه نرخ این واحدها با قدرت خریدشان همخوانی دارد.
بر همین اساس میتوان گفت: درحالحاضر تغییر الگوی خرید در بازار مسکن بهواسطه حضور خانه اولیها است. ازآنجاییکه بخش با اهالی از خانه اولیها بهواسطه وام تسهیلات مسکن، در ماههای آینده وارد بازار خریدوفروش میشوند به همین دلیل نگاه ویژهای به آپارتمانهای کوچکتر از ۵۰ مترمربع - به اصطلاح مشاوران املاک نقلی ۳۰ متری تا ۴۵ متری- خواهند داشت. این در حالی است که با افزایش قدرت خرید متقاضیان به دلیل افزایش سقف وام مسکن در آغاز سال ۹۵، رفتهرفته این تقاضا به سمت واحدهایی با مساحت بین ۵۰ تا ۶۰ متر سوق پیدا خواهد کرد. این تغییر رویکرد در خرید مسکن بهوضوح نشان داده سلیقه و هدف متقاضیان خانه اولی با چرخش ۱۸۰ درجه روبهرو شده است. به جهت تغییر مسیر خرید ملک از زیر ۵۰ متری به بالای ۵۰ متری انتظار میرود این املاک رونق بیشتری بگیرد بنابراین از ابتدای این امر سازندگان طالب ساختوساز در متراژهای کوچک متراژ (۵۰ تا ۶۰ متری) هستند اگرچه سود این املاک نسبت به متراژهای بزرگ پایین لحاظ میشود؛ اما بازگشت سرمایه در این املاک سریع و بسیار قطعی است. از سوی دیگر این رویکرد نشان میدهد ذائقه این متقاضیان با افزایش بودجه به مناطق گران بهویژه مناطق ۴ و ۵ تغییریافته است. بنابراین بهصورت شفاف میتوان گفت بازار مسکن در مرحلهای قرار دارد که بخش اعظمی از متقاضیان به دنبال واحدهای متراژ کوچک هستند. حضور موثر این مصرفکنندگان منجر به ایجاد دو رویکرد جدید در بازار کنونی شده است؛ رویکرد نخست که ناشی از حضور موثر مصرفکنندگان است ممکن است منجر به افزایش نرخ این واحدهای مسکونی شود. مناطقی مانند جنوب و شرق تهران همواره مملو از املاک متراژ پایین بوده و میتواند بخش اعظمی از تقاضا را همپوشانی کند؛ اما مناطق مرکز و شمال شهر بهواسطه داشتن نرخ زمین بالا، ساختوساز گران و خواب سرمایه بیشتر مورد استقبال سازندگان نیست. سازندگان همواره به دنبال حاشیه سود بالاتری هستند که متراژ پایین بههیچعنوان جوابگوی این سود نیست بنابراین با افزایش تقاضای خرید این متراژها در این مناطق سازندگان به فکر افزایش نرخ خواهند بود. اما درباره رویکرد دوم باید گفت ازآنجاییکه بازگشت سرمایه بهواسطه حضور تقاضای مصرفی در این متراژها زیاد است سازندگان تشویق خواهند شد نگاه دوبارهای به این متراژها داشته باشند. اگرچه حاشیه سود این املاک کم است اما بازگشت سریع سرمایه امتیازی است که در این برهه زمانی (بهواسطه رکود عمیق) نصیب این سازندگان خواهد شد. تغییر جهت عرضه و تقاضا به خانههای کوچک نشانههای زیادی با خود به همراه دارد که یکی از آنها، فعالیت بیشتر طبقه متوسط نسبت به دیگر طبقههای اقتصادی در بازار مسکن است. ازآنجاییکه بخش اعظم این ۴۸ درصد شامل املاک ۵۰ تا ۶۰ متراست میتوان گفت بازار مسکن در دوران رکود نگاه ویژهای به املاک متراژ پایین داشته و همچنان این استقبال ادامه دارد. همچنین درحالحاضر ساختوساز متراژ پایین (به جز مناطق جنوب شهر) در مناطقی اجرا میشود که جزء مناطق گران و متوسط به بالا در تهران به شمار میرود. طبق آمارهای بهدست آمده تعداد ساختوساز در مناطق ۴ و ۵ تهران در حال گسترش است و رشد ساختوساز در این مناطق که همواره جزو مناطق گرانقیمت به شمار میروند، نشان میدهد که دو بخش سازندگان و خریداران به دنبال عرضه و خرید ملک در مناطقی هستند که از لحاظ اجتماعی بار مثبت بیشتری دارد. بر این اساس بیشتر زوجهایی که توانایی خرید متراژهای بالا را در مناطق پرارزشتر ندارند تغییر رویه داده و به دنبال متراژ پایین در این مناطق هستند. این خرید دارای دو امتیاز برای زوجهای جوان و خانوارهای کمجمعیت است؛ ازیکطرف این اقشار میتوانند بهراحتی در مناطق باکیفیت (از لحاظ زیرساختهای شهری مانند بزرگراه، مجتمعهای تجاری، فرهنگی و بهداشتی) زندگی کنند و از سوی دیگر با توجه به رشد قیمتی این مناطق نسبت به مناطق دیگر میتوانند سرمایهگذاری مطلوبی در این حوزه داشته باشند.
