تفاوت بازار ملک دبی و عمان را با یک جمله درباره «سود بیشتر» نمیشود توضیح داد. دبی معاملات و پروژههای بیشتری دارد و اطلاعات عمومی بازارش هم گستردهتر است، در حالی که در عمان انتخاب خریدار خارجی بیشتر به وضعیت همان پروژه و مجموعه مسکونی بستگی دارد.
خرید در هر دو بازار آغاز کار است و خریدار از روز نخست باید بداند برای نگهداری و فروش دوباره ملک چه در پیش دارد.
بزرگی بازار یک چیز است. سرعت فروش چیز دیگری است. در دبی، دادههای باز اداره اراضی دبی تعداد و ارزش معاملات ثبتشده را منتشر میکند و نشان میدهد در یک محدوده چه گذشته است، اما سرنوشت واحد مشخص شما به قیمت پیشنهادی، وضعیت ساختمان و تعداد فایلهای مشابه در همان محدوده گره خورده است.
در عمان، مرکز آمار عمان شاخص قیمت و آمار کلی معاملات ملکی را منتشر میکند، ولی سطح جزئیات آن به دادههای محلهمحور دبی نمیرسد. به همین دلیل سابقه خرید و فروش در خود پروژه وزن بیشتری پیدا میکند: آخرین واحد مشابه چه زمانی معامله شده و پیش از فروش چند ماه در بازار مانده است؟
این را از فروشنده بپرسید و مدرکش را هم بخواهید.
برای شناخت چارچوب هزینه و روند معامله، راهنمای سرمایهگذاری و خرید ملک در دبی نقطه شروع است، اما تصمیم نهایی به داده همان محله، همان ساختمان و همان واحد نیاز دارد.
در دبی، خریدار خارجی در مناطق تعیینشده میتواند مالکیت فریهولد داشته باشد؛ چیزی که آدرس پروژه بهتنهایی آن را ثابت نمیکند. نوع مالکیت، مشخصات ثبتی و وضعیت سند باید در مدارک رسمی دیده شود.
قاعده عمان فرق دارد. مالکیت خارجی آنجا بیشتر در پروژههای واجد شرایط، از جمله مجتمعهای گردشگری یکپارچه، مطرح میشود. سازمان سرمایهگذاری عمان اطلاعات کلی سرمایهگذاری را منتشر میکند، اما آنچه حق مالکیت خریدار را تعیین میکند مجوز پروژه و سند است و همه پروژهها هم مشمول این چارچوب نیستند. پیش از ورود به بازار خرید ملک در عمان، وضعیت حقوقی پروژه را روشن کنید؛ تصویرهای فروش بعدا هم به کار میآیند.
واژه «سند» در دبی و عمان دو پرونده متفاوت را توصیف میکند و مدارک این دو بازار جای یکدیگر را نمیگیرند.
در دبی، شماره پروژه، نام سازنده و وضعیت ثبت را میتوان با اطلاعات اداره اراضی و املاک دبی تطبیق داد و اگر ملک هنوز ساخته نشده، حساب امانی پروژه هم بخشی از همین بررسی است. پول قرار است به کدام حساب برود؟ پاسخ این پرسش را پیش از نخستین پرداخت بگیرید.
در عمان، وضعیت پروژه در چارچوب مجتمعهای گردشگری و متن قرارداد واگذاری اهمیت دارد. اگر فروشنده از مالکیت آزاد خارجی حرف میزند، مجوز پروژه و مفاد قرارداد باید همین ادعا را تأیید کند. بروشور فروش ارزش حقوقی ندارد. کار با نسخه رسمی مدارک پیش میرود.
عدد اجاره وقتی معنا پیدا میکند که هزینه خدمات ساختمان، مدیریت، تعمیر و مدتی که واحد خالی میماند از آن کم شده باشد.
مقایسه دو ملک هم از همینجا شروع میشود.
در دبی، دسترسی به حملونقل، سن ساختمان و تعداد واحدهای مشابه روی تقاضای اجاره اثر میگذارد و هزینه خدمات از پروژهای به پروژه دیگر فرق میکند. در عمان، انتخاب مجموعه مسکونی و نوع واحد وزن بیشتری دارد، چون مستأجر احتمالی معمولا چند محدوده مشخص را در نظر دارد.
محاسبه را برای بهترین سال ننویسید. یک دوره خالی ماندن یا یک تعمیر پیشبینینشده کافی است تا نتیجه عوض شود، و اگر بودجه با همین وقفه به هم میریزد، حاشیه امن کم است.
قیمت روی قرارداد تنها بخشی از هزینه خرید است. اداره اراضی و املاک دبی برای ثبت فروش در مجموع ۴ درصد ارزش معامله دریافت میکند و طبق صفحه رسمی ثبت فروش، سهم فروشنده ۲ درصد و سهم خریدار هم ۲ درصد است. هزینه صدور سند و خدمات ثبت هم جدا از این ۴ درصد است.
در دبی مالیات سالانه بر مالکیت ملک وجود ندارد، اما هزینه خدمات سالانه ساختمان باقی میماند. این دو را باید جدا دید. در عمان هم فهرست هزینههای ثبت، صدور سند و قرارداد را باید از سامانه رسمی و از خود سازنده گرفت. کارمزد واسطه، وکالت و انتقال پول در هر دو بازار به بودجه اضافه میشود و یک برآورد شفاهی برای این بخش کافی نیست.
ملک آماده را میشود دید، کیفیت اجرایش را سنجید و زودتر برای اجاره عرضه کرد، هرچند برنامه پرداختش اغلب فشردهتر است. در پروژههای در حال ساخت، پرداخت در چند مرحله انجام میشود و بعضی طرحها با پیشپرداخت پایینتر عرضه میشوند، اما زمان تحویل و کیفیت نهایی هنوز قطعی نیست.
سابقه سازنده را کنار متن قرارداد بگذارید. حساب دریافت وجه، شرایط واگذاری قرارداد و پیامد تأخیر در تحویل باید روشن باشد، چون جدول اقساط هرقدر جذاب باشد جای بررسی حقوقی را نمیگیرد.
خرید ملک و اقامت دو پروندهاند. در دبی، بسته به مسیر درخواست، ارزش ثبتشده ملک و وضعیت پرداخت اهمیت دارد و قرارداد خرید بهخودیخود مجوز اقامت نیست.
عمان مسیر دیگری دارد.
خدمت رسمی ویزای مالک ملک، ویزای دو ساله را برای مالکان واجد شرایط در مجتمعهای گردشگری یکپارچه توضیح میدهد و بررسی درخواست بر عهده پلیس سلطنتی عمان است. این برنامه با اقامت طلایی عمان یکی نیست و شرایط و مرجع رسیدگیشان هم فرق دارد. آخرین شرایط را باید از همان مرجع رسمی گرفت، نه از زبان فروشنده.
وبسایت السما خدمات ملکی دبی و عمان را معرفی میکند و کار مشاور، پیدا کردن گزینه و توضیح مسیر معامله است. تشخیص اعتبار سند، مجوز پروژه یا نتیجه پرونده اقامت از عهده مشاور خارج است. هر پیشنهاد را با قرارداد، جدول پرداخت و هزینه خدمات همان واحد بسنجید و اگر بخشی از قرارداد روشن نبود، نسخه آن را به یک مشاور حقوقی مستقل بدهید.
دبی بیشتر به خریدارانی میخورد که تنوع فایل، داده عمومی بیشتر و بازار گستردهتری برای فروش دوباره میخواهند، هرچند همین تنوع رقابت میان فروشندگان را هم بالا میبرد. عمان برای خریداری مناسبتر است که پروژه مشخصی را انتخاب کرده و برای خروج سریع از معامله برنامهای ندارد.
چهار پاسخ باید پیش از امضای قرارداد در دست باشد: معامله مشابه اخیر با چه قیمتی ثبت شده، هزینه سالانه چقدر است، سند چه حقی میدهد و فروش دوباره در آن ساختمان معمولا چقدر طول میکشد.
اگر پاسخها مبهم ماند، هنوز وقت امضا نرسیده است.
