بازار املاک کشورهای حاشیه خلیج فارس به ویژه امارات که طی سالهای اخیر یکی از سریعترین دورههای رشد خود را تجربه کرده بود، اکنون و با تحمیل جنگ از سوی محور آمریکایی-صهیونیستی که به نظر میرسد امارات نیز یکی از حامیان آن است، نشانههایی از ضعف را بروز داده است. بررسی دادهها نشان میدهد حدود سه هفته پس از آغاز درگیریهای منطقهای، بازار املاک دبی نخستین علائم افت فعالیت و کاهش قیمت را ثبت کرده است.
گزارشها حاکی از آن است که کاهش معاملات و ارائه تخفیفهای قابل توجه برای فروش املاک، نشانهای از تغییر فضای روانی بازار است؛ بازاری که پیشتر بهعنوان پناهگاه امن سرمایه و ثروت جهانی شناخته میشد.
بر اساس تحلیل منتشرشده توسط گلدمن ساکس، حجم معاملات املاک در امارات طی ۱۲ روز نخست ماه مارس نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۷ درصد کاهش یافته است.
این افت در مقایسه با ماه قبل حتی شدیدتر بوده و ۴۹ درصد کاهش را نشان میدهد؛ رقمی که بیانگر کاهش قابل توجه سرعت گردش سرمایه در بازار املاک این کشور است.
گلدمن ساکس همچنین اعلام کرده است که ارزش کل معاملات انجامشده در این ماه تقریباً نصف ماه فوریه شده؛ افتی که حتی از کاهش معاملات در زمان سیلهای دبی در سال ۲۰۲۴ یا تنشهای قبلی منطقهای نیز شدیدتر ارزیابی میشود.
همزمان با کاهش حجم معاملات، گزارشها از افزایش تخفیفهای قیمتی در برخی معاملات حکایت دارد. بر اساس بررسیهای انجامشده، برخی املاک با کاهش قیمت در محدوده ۱۲ تا ۱۵ درصد برای فروش عرضه شدهاند.
برای نمونه، یک واحد مسکونی نزدیک برج خلیفه با قیمت ۶۵۰ هزار دلار برای فروش عرضه شده؛ در حالی که قیمت قبلی آن ۷۳۵ هزار دلار بوده است. این یعنی حدود ۱۲ درصد کاهش قیمت برای فروش سریعتر.
چنین تخفیفهایی در بازاری که طی پنج سال گذشته بهطور مداوم افزایش قیمت را تجربه کرده بود، نشانهای از تغییر رفتار فروشندگان و افزایش نگرانیها درباره آینده بازار محسوب میشود.
دبی طی سالهای اخیر بهواسطه نظام مالیاتی بدون مالیات، جذب سرمایهگذاران خارجی و مهاجرت ثروتمندان جهانی به یکی از قطبهای اصلی سرمایهگذاری در املاک تبدیل شده بود.
اما افزایش نااطمینانیهای منطقهای باعث شده تصویر این شهر بهعنوان یک پناهگاه امن برای سرمایههای جهانی تا حدی خدشهدار شود؛ موضوعی که میتواند جریان سرمایه به این بازار را تحت تأثیر قرار دهد.
تحلیلگران معتقدند اگر زیرساختهای حیاتی منطقه از جمله بنادر، فرودگاهها، شبکههای انرژی و مراکز مالی با اختلال یا آسیب مواجه شوند، جذابیت سرمایهگذاری در بازار املاک نیز به سرعت کاهش پیدا میکند. در چنین شرایطی، سرمایهگذاران ترجیح میدهند داراییهای خود را به بازارهای امنتر منتقل کنند.
تحلیلگران سیتیگروپ معتقدند ادامه تنشهای منطقهای میتواند رشد جمعیت دبی را نیز تحت تأثیر قرار دهد؛ عاملی که نقش مهمی در تقاضای بازار مسکن این شهر دارد. بر اساس برآوردهای جدید این مؤسسه رشد جمعیت دبی در سال جاری حدود ۱ درصد پیشبینی میشود. در فاصله ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۱ این رشد بین ۲ تا ۲.۵ درصد در سال خواهد بود.
این در حالی است که در سالهای اخیر رشد جمعیت این شهر حدود ۴ درصد در سال بوده است. کاهش سرعت رشد جمعیت میتواند به معنای کاهش تقاضای بلندمدت برای مسکن باشد.
در سناریوی بدبینانه ارائهشده توسط تحلیلگران سیتیگروپ، در صورت تداوم نااطمینانیهای منطقهای، قیمت املاک در دبی ممکن است بهطور متوسط سالانه ۷ درصد تا سال ۲۰۲۸ کاهش پیدا کند.
با این حال در حال حاضر دادهها نشان میدهد قیمت میانه معاملات تنها حدود ۳ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است؛ موضوعی که نشان میدهد بازار هنوز وارد فاز سقوط گسترده نشده، اما نشانههای اولیه اصلاح قیمت در حال شکلگیری است.
با وجود ادامه معاملات، بسیاری از تحلیلگران معتقدند آینده بازار املاک دبی و سایر شهرهای منطقه بیش از هر چیز به ثبات زیرساختهای اقتصادی و امنیتی وابسته است. اقتصاد امارات بهشدت به زیرساختهای کلیدی مانند بنادر و خطوط کشتیرانی، فرودگاههای بینالمللی، مراکز مالی و تجاری و شبکه انرژی و لجستیک وابسته است.
هرگونه آسیب یا اختلال جدی در این زیرساختها میتواند جریان سرمایه، مهاجرت ثروتمندان و فعالیت شرکتهای بینالمللی را کاهش دهد؛ عاملی که در نهایت میتواند فشار قابل توجهی بر قیمت املاک وارد کند.
در چنین شرایطی، اگر تنشهای منطقهای ادامه پیدا کند یا زیرساختهای اقتصادی کشورهای حوزه خلیج فارس بهویژه امارات با اختلال مواجه شوند، احتمال افزایش سرعت افت قیمتها در بازار املاک دور از انتظار نخواهد بود.
بازاری که زمانی بهعنوان یکی از امنترین مقاصد سرمایهگذاری در جهان شناخته میشد، اکنون ممکن است وارد مرحلهای از بازتعریف ریسک و ارزشگذاری مجدد داراییها شود.
