تضعیف پیوند مستقیم میان دلار و مسکن به معنای کاهش ریسک این بازار نیست؛ بلکه نشاندهنده پیچیدهتر شدن معادله قیمتهاست. در سالهای گذشته، بسیاری از خریداران و حتی سرمایهگذاران با مشاهده جهش نرخ ارز، موجی از افزایش قیمت در بازار ملک را پیشبینی میکردند. اما اکنون رفتار بازار مسکن بیش از آنکه واکنشی آنی به دلار باشد، تابع انتظارات تورمی، هزینههای ساخت، محدودیت عرضه و فضای سیاسی است. این تغییر پارادایم میتواند برای کسانی که همچنان با الگوی قدیمی تصمیم میگیرند، غافلگیرکننده و حتی خسارتبار باشد.
از سوی دیگر، بازار مسکن برخلاف تصور عمومی، سابقه سقوطهای سنگین و ناگهانی نداشته است. حتی در دورههای رکود عمیق، افت قیمتها محدود و مقطعی بوده و بهسرعت در برابر موج جدید هزینههای تولید ترمیم شده است. در شرایطی که قیمت مصالح، عوارض شهری و خدمات ساختمانی پیوسته در حال افزایش است، انتظار ریزشهای بزرگ ممکن است به تعویقهای پرریسک در تصمیمگیری منجر شود؛ تعویقهایی که در نهایت خریدار مصرفی را با قیمتهای بالاتر و گزینههای محدودتر مواجه میکند.
همزمان، فضای روانی پایان سال، بلاتکلیفیهای سیاسی و انتظار برای تحولات اقتصادی، عرضه فایلهای مؤثر را کاهش داده و رقابت میان خریداران واقعی را تشدید کرده است. در چنین فضایی، حتی اگر دلار در مقاطعی آرام بگیرد، فشار ناشی از تقاضای مصرفی و محدودیت عرضه میتواند قیمتها را در مسیر صعودی نگه دارد. این ترکیب از انتظارات تورمی، محدودیت ساخت و رفتار احتیاطی فروشندگان، بازاری ساخته که نه با یک شاخص ساده قابل پیشبینی است و نه با یک شوک کوتاهمدت فرو میریزد؛ بازاری که تصمیمگیری در آن بیش از هر زمان دیگری حساس، پرتنش و سرنوشتساز شده است.
یک کارشناس بازار مسکن گفت: از سال ۱۴۰۰ چسبندگی قیمت مسکن به دلار تضعیف شده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود این بازار را صرفاً با نوسانات نرخ ارز سنجید؛ این تحلیل مصرفکننده را دچار خطا میکند.
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید، گفت: از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش میکنند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرفکننده را دچار خطای تصمیمگیری میکند.
وی افزود: بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بیتأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان میدهد. بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیدهد.
غیبی بیان کرد: همواره تأکید ما این بوده که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرفکننده، بازار سرمایهگذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمیتوان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایهگذاری کوتاهمدت سنجید.
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانهای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمتهای جدید انجام میشود.
وی با اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی ۲۶ سال گذشته اظهار کرد: هیچ آمار رسمی و تأییدشدهای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشدهای بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دورههای رکود که بازار پیشخور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبتشده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که در مقایسه با رشدهای قبلی عدد قابلتوجهی محسوب نمیشود.
غیبی با اشاره به تأثیر انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک گفت: مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد؛ از صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل به مصرفکننده، یک خط تولید تعریف میشود که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینههای جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمامشده آپارتمان دارد. بنابراین افزایش هزینههای تولید، در نهایت خود را در قیمت عرضهشده نشان میدهد.
وی با اشاره به وضعیت فایلهای عرضهشده در بازار گفت: با وجود نگرانیهای ناشی از تبلیغات و تحلیلهای غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه برای سرمایهگذاری کوتاهمدت. این تقاضای مؤثر موجب افزایش قیمتها میشود، زیرا فایلهای عرضهشده محدود و مشتریان واقعی به دنبال واحدهای با کیفیت هستند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از سوی دیگر، فروشندگان در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و بهطور همزمان نمیتوانند اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی باعث میشود فایلهای موثر برای خرید کاهش یابد و بهتبع آن قیمتها افزایش پیدا کند.
غیبی در پایان خاطرنشان کرد: در ماههای پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش مییابد؛ یعنی خانوارها در تلاشند واحدهای کوچکتر خود را به واحدهای بزرگتر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمتها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.
