گسترش نیوز: بررسی دادههای بنگاههای املاک در مناطق ۴، ۵، ۱۰ و ۱۴ تهران نشان میدهد متوسط اجاره ماهانه واحدهای ۷۰ تا ۹۰ متری از حدود ۹.۸ میلیون تومان در زمستان ۱۴۰۳ به بیش از ۱۶.۵ میلیون تومان در زمستان ۱۴۰۴ رسیده است؛ یعنی رشدی نزدیک به ۶۸ درصد تنها در یک سال. این رشد بسیار فراتر از نرخ رسمی تورم بوده و نشان میدهد بازار اجاره مسیر مستقلی از شاخصهای عمومی اقتصاد پیدا کرده است.
در مناطق مصرفیتر مانند یافتآباد، تهراننو و نارمک، میزان رهن و اجاره بهطور همزمان افزایش یافته است. برای مثال، واحدی که سال گذشته با ۳۰۰ میلیون رهن و ۵ میلیون اجاره واگذار میشد، امسال بهطور متوسط با ۵۰۰ میلیون رهن و ۹ تا ۱۰ میلیون اجاره آگهی شده است. این ارقام یعنی فشار مضاعف بر خانوارهایی که هم با کمبود نقدینگی و هم با هزینههای جاری بالا مواجهاند.
مشاوران املاک میگویند دلیل اصلی این جهش، نه کمبود فایل، بلکه تغییر رفتار مالکان است. بسیاری از موجران بهدلیل جهش نرخ ارز در پاییز و زمستان ۱۴۰۴، اجارهبها را بهعنوان ابزاری برای جبران افت ارزش پول خود تنظیم کردهاند و عملاً مسکن به یک سپر تورمی تبدیل شده است.
در شش ماه گذشته نرخ دلار در بازار آزاد بیش از ۴۰ درصد رشد داشته و همین مسئله انتظارات تورمی را در میان مالکان تقویت کرده است. بررسی قراردادهای ثبتشده در دی و بهمن نشان میدهد هر ۱۰ درصد افزایش نرخ ارز، بهطور متوسط ۶ تا ۸ درصد به اجارهبهای پیشنهادی افزوده شده است؛ رابطهای که پیش از این کمتر در بازار اجاره دیده میشد.
این اثرگذاری در مناطق شمالی و لوکسنشین شدیدتر است. در منطقه ۲۲ و بخشهایی از سعادتآباد، مالکان نرخ اجاره را مستقیماً بر مبنای قیمت دلاری ملک خود محاسبه میکنند. نتیجه آن شده که اجاره ماهانه برخی واحدها به بیش از ۵۰ میلیون تومان رسیده، رقمی که تا دو سال پیش بیشتر به خانههای ویلایی اختصاص داشت.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند این رفتار، بازار اجاره را بهطور خطرناکی به بازار ارز گره زده است. وقتی اجاره تابع دلار شود، حتی ثبات نسبی تورم هم نمیتواند جلوی جهش قیمتها را بگیرد و این دقیقاً همان اتفاقی است که در زمستان امسال رخ داده است.
در گفتوگو با ۲۰ مستأجر در مناطق شرقی و جنوبی تهران، ۱۴ نفر گفتهاند که در تمدید قرارداد امسال مجبور به جابهجایی شدهاند. متوسط افزایش اجاره برای این گروه ۶۲ درصد بوده و بیش از نیمی از آنها به محلههایی با سطح خدمات شهری پایینتر مهاجرت کردهاند تا بتوانند از پس هزینهها برآیند.
یک مستأجر ساکن تهرانپارس میگوید: «سال گذشته با ۴۰۰ میلیون رهن و ۶ میلیون اجاره خانه گرفتم، امسال صاحبخانه ۷۰۰ میلیون رهن و ۱۲ میلیون اجاره خواست؛ عملاً درآمد دو نفره ما جواب نمیداد.» این نمونهها نشان میدهد فشار اجاره از طبقه کمدرآمد عبور کرده و حالا طبقه متوسط را نیز درگیر کرده است.
دادههای میدانی نشان میدهد سهم هزینه مسکن از درآمد خانوارهای مستأجر در تهران به حدود ۶۵ درصد رسیده، در حالی که استاندارد جهانی این عدد را حدود ۳۰ درصد میداند. چنین فاصلهای به معنای کاهش شدید کیفیت زندگی و افزایش ریسک فقر شهری است.
اگر روند فعلی ادامه یابد، پیشبینی میشود متوسط اجاره در تهران تا تابستان ۱۴۰۵ نیز دستکم ۳۰ درصد دیگر افزایش یابد. این در حالی است که رشد دستمزدها بهمراتب کمتر از این رقم برآورد میشود و شکاف میان درآمد و هزینه مسکن عمیقتر خواهد شد.
تحلیلگران بازار مسکن تأکید میکنند بدون مداخله مؤثر سیاستگذار مانند کنترل مالیاتی بر خانههای خالی، توسعه مسکن استیجاری و مهار انتظارات تورمی بازار اجاره وارد چرخهای میشود که خروج از آن بسیار پرهزینه خواهد بود.
زمستان ۱۴۰۴ را میتوان نقطه عطفی در تاریخ بازار اجاره ایران دانست؛ فصلی که در آن، مسکن نهتنها سرپناه، بلکه به ابزار حفظ ارزش سرمایه تبدیل شد. نتیجه این تغییر، فشار بیسابقهای است که مستأجران امروز آن را با تمام وجود لمس میکنند و اگر سیاستی جدی اتخاذ نشود، این فشار در سالهای آینده شدیدتر نیز خواهد شد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
