حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک بر این باور است که از سال ۷۱ تا ۹۴ شاهد افزایش چشمگیر نرخ مسکن در کشور بودیم.
به گزارش پایگاه خبری گسترش، روزنامه گسترش تجارت نوشت: به عبارت دیگر در طول ۲۳ سال گذشته مسکن در ایران ۱۰۴ برابر افزایش نرخ را تجربه کرده است، تا آنجا که روند صعودی نرخ مسکن باعث شده قدرت خرید بسیاری از خانوادههای ایرانی کاهش پیدا کند. بههمین دلیل در این بازه زمانی شاهد افزایش فروش آپارتمان بهروش پیشفروش بودیم. خرید آپارتمان بهشیوه پیشفروش این امکان را برای خریداران ایجاد میکرد که آنها بتوانند در مدت دستکم دو سال خانه خود را خریداری کنند. اما متاسفانه برخی افراد سودجو با فروش یک آپارتمان به چند نفر اعتماد و ذهنیت مردم را نسبت به خرید این دست از خانهها تغییر دادند. از اینرو مجلس شورای اسلامی برای سامان دادن به فروش واحدهایی که بهصورت پیشفروش فروخته میشدند، ورود کرد. اما به نظر عقبایی ورود مجلس برای کاهش برخی سوءاستفادههای اینچنینی نهتنها باعث کاهش ریسک خرید خانه بهصورت پیشفروش نشد، بلکه شرایط را برای ورود خریداران به این سمت کاهش داد. به نظر شما قانون پیشفروش مسکن نیاز به اصلاح دارد؟ پیشفروش آپارتمان، میتواند برای خریداران یک فرصت و در عین حال یک تهدید بزرگ باشد، از اینرو لازم است از زوایای مختلف این شیوه فروش مورد بررسی قرار بگیرد. در سال ۸۹ پروژههایی مانند شفق، شقایق، ارکیده و... یک آپارتمان را به بیش از ۱۰ نفر میفروختند. همین نابسامانی در فروش واحدهای آپارتمان مجلس شورای اسلامی را متقاعد کرد که برای سامان دادن به بحث پیشفروش مسکن با جدیت ورود کند. در آن زمان کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی، بدون مشورت با کمیسیون عمران مجلس اقدام به قانونگذاری کرد. از آنجایی که تحصیلات من در رشته حقوق است، به همین دلیل میتوانم از زوایای مختلف این قانون را مورد بررسی قرار بدهم. به نظر من قانون پیشفروش مسکن آنقدر محتاطانه تنظیم شده که به جای بازدارندگی، قابلیت اجرایی خود را از دست داده است. همین نکته باعث شد که از سال ۸۹ تا به امروز نتوانیم آن را اجرایی کنیم. از همان ابتدای تصویب این قانون، اتحادیه مشاوران املاک برای اصلاح آن تلاش زیادی کرد، اما این تلاشها به نتیجه نرسید و درنهایت وظیفه اصلاح این قانون، به وزارت دادگستری واگذار شد. این وزارتخانه برای اصلاح قانون پیشفروش مسکن، کارشناسانی از وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی، اتحادیه مشاوران املاک و کانون سردفتران دعوت میکرد تا نکاتی که باعث میشود این قانون قابلیت اجرایی نداشته باشد را رفع کنیم. اما متاسفانه از آنجایی که این قانون از ابتدا بد نوشته شده بود، این کارگروه نتوانست کار چندانی از پیش ببرد. درنهایت در سال ۹۳ قانون جدید پیشفروش مسکن نگاشته شد. در این قانون جدید بحث پیشسند، شناسنامه فنی واحد و بحث بیمه ساختمان گنجانده شد، اما باز هم در این قانون، منافع پیشخریدار بیشتر از منافع پیشفروشنده دیده میشد، بههمین دلیل این آییننامه به مزاق فعالان ساختوساز خوش نیامد. بزرگترین ایراد این قانون که باعث شد فعالان ساختوساز با آن همراه نشوند و با آن مخالفت کنند، چه بود؟ فقط مشاوران املاک و فعالان در حوزه ساختوساز با این قانون مخالفت نکردند، بلکه سازمان نظام مهندسی ساختمان، شهرداری و اتحادیه مشاوران املاک نیز با این قانون مخالفت کردند. این سازمانها و نهادها بر این باورند که این قانون قابلیت اجرایی ندارد، زیرا مطابق با آن باید سند پیشفروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی ثبت و تنظیم میشد. این در حالی است که تنظیم چنین سندی در دفاتر اسناد رسمی تعریف نشده است. همچنین چیزی به نام شناسنامه فنی واحد هنوز برای ساختمانها تعریف نشده، چه برسد به اینکه برای یک واحد ساختمانی بخواهیم این مهم را در نظر بگیریم. از اینرو از دید من این قانون چندان قابلیت اجرا ندارد. با وجود این محدودیت آیا به مردم توصیه میکنید که یک آپارتمان را بهصورت پیشفروش خریداری کنند؟ همانگونه که اشاره کردم پیشفروش ساختمان، برای خریداران یک فرصت است، زیرا با جهش نرخ مسکن قدرت خرید بسیاری از خانوادههای ایرانی کاهش پیدا کرد و آنها نمیتوانند بهصورت نقد دستکم ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان را برای خرید یک ملک پسانداز کنند. از اینرو پیشفروش آپارتمان، فرصتی برای خریداران بهشمار میرود، اما قانون فعلی باعث شد که مردم چندان متمایل به خرید خانه بهصورت پیشفروش نباشند. طبق این قانون خریدار و فروشنده اگر در مشاوران املاک قرارداد پیشفروش را تنظیم کنند، طبق ماده ۲۴ این قانون تخلف کردهاند و اگر بخواهند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، هنوز زیرساخت آن در این دفاتر آماده نشده است. من تلاش دارم با ذکر یک مثال این موضوع را بیشتر توضیح بدهم؛ اگر شخصی پشت یک چراغ قرمز ۲ ساعت معطل شود، از آن عبور خواهد کرد، زیرا فرض را بر این میگیرد که چراغ راهنما خراب است، بههمین دلیل منتظر سبز شدن آن نمیشود؛ شرایط فعلی قانون پیشفروش نیز اینگونه است، بههمین دلیل خریدار و فروشنده تلاش دارند که برای پیش رفتن کار به یکدیگر بیشتر اعتماد کنند. فعالان حوزه مسکن دیدگاه خود را نسبت به قانون پیشفروش مسکن اعلام کردند. من جلسات زیادی در وزارت راه و شهرسازی با معاون مسکن این وزارتخانه، آقای حامد مظاهریان برگزار کردم. ما بهصورت شفاهی و مکتوب دیدگاه مشاوران املاک را درباره ضرورت اصلاح این قانون بیان کردیم. باید این قانون اصلاح و تغییر کند تا قابلیت عملیاتی شدن به خود بگیرد. میخواهم در اینجا جهت گفتوگو را تغییر بدهم و نظر شما را درباره نقش مشاوران املاک در تعیین نرخ فروش و اجاره مسکن جویا شوم؟ بدون تردید مشاوران املاک در تعیین نرخ خرید و فروش مسکن تاثیرگذار هستند. اگر بخواهیم نقش آنها را نادیده بگیریم، در واقع از واقعیت بازار چشمپوشی کردهایم. ۶۰۰ هزار مشاور املاک که دارای مجوز کسبوکار هستند، در کل کشور فعالیت میکنند، پس فعالیت این تعداد مشاور املاک در کشور نمیتواند در نرخ مسکن بیتاثیر باشد. همانگونه که میدانید، در کشور هیچ نهادی متولی تعیین نرخ نیست. سازمان حمایت مصرفکنندگان و تولیدکنندگان نیز میتواند نظارت خود را بر حوزه کالا و خدمات اعمال کند. این سازمان در حوزه اموال منقول مانند ملک باتوجه به قاعده فقهی تسلیط -یعنی مسلط بودن شخص بر اموال خود- نمیتواند نظارت کند. من با یک مثال بیشتر این قاعده را توضیح میدهم؛ فرض را بر این بگیرید که خانهای به شخصی به ارث میرسد و همه مشاوران املاک بر آن یک میلیارد تومان نرخ میگذارند، اما ممکن است آن شخص بگوید من میخواهم آن را ۵ میلیارد تومان بفروشم؛ در این حالت کسی نمیتواند او را محکوم کند، اما در زمینههای دیگر چنین اختیاری در نرخگذاری وجود ندارد. در پاسخ به پرسش شما باید بگویم که قیمتها در بازار مسکن باتوجه به عرضه و تقاضا تعیین میشود. البته این روزها مردم بسیار هوشیار هستند؛ آنها برای اینکه بخواهند معاملهای انجام بدهند، از مشاوران املاک زیادی استعلام میگیرند. اینگونه نیست که نرخی خارج از عرف به آنها گفته شود و مردم با همان نرخ ملک را خریداری کنند. آیا توصیه خاصی به مشاوران املاک برای حرکت در مسیر انصاف دارید؟ من در جلسات خود بارها به مشاوران املاک تهران توصیه کردهام که راه گذشتگان خود را طی کنند. مشاوران املاک قدیمی از پذیرش خانهای که گران بود و با نرخ آن منطقه همخوانی نداشت، سر بازمیزدند و این پس زدن مالک را متقاعد میکرد که نرخ را باتوجه به بازار تعیین کند و اینگونه به نرخ واقعی مسکن نزدیک میشدیم. بیشتر همکاران ما خود را ملزم به رعایت اصول انصاف میکنند، اما باز نمیتوان یک قانون کلی صادر کرد، زیرا در هر کسبوکاری افراد سودجویی که بهدنبال سودهای بیشتر هستند، فعالیت دارند. اما اگر گزارشی مبنی بر تخلفهای اینچنینی بهدست اتحادیه برسد، بدون تردید با آنها برخورد خواهیم کرد. شنیدهها حاکی از این مهم است که اتحادیه مشاوران املاک بهدنبال گنجاندان بیمه ساختمان در قراردادهای خود هستند. آیا صحت این خبر را تایید میکنید؟ حادثه تلخ پلاسکو به ما هشدار داد که در کشور با بحرانهای اساسی چون ناایمنی واحدهای مسکونی و تجاری روبهرو هستیم. متاسفانه در شهرهای بزرگ یکی از مقولههایی که به آن پرداخته نمیشود، بحث مدیریت بحران است. از اینرو در حوزه کاری خود در زمینه قراردادها با توجه به موضوع ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، بیمه آتشسوزی را برای ساختمانهایی که بیش از ۴ واحد دارند، تعریف کردیم و هماکنون بحث بیمه آتشسوزی در قراردادهای سراسر کشور گنجانده شده است. قرار دادن بیمه ساختمان در قراردادهای صنفی ما را آماده پذیرش بیمه میکند. البته این بیمه ساختمان فعلا اجباری نیست. اتحادیه مشاوران املاک، سامانه بیمه آتشسوزی را که شامل سیل، آتشسوزی و رعدوبرق است، برای کسانی که تمایل دارند از آن استفاده کنند، فعال میکند. با فعال کردن این سامانه توسط مشاوران املاک ۵۰ درصد تخفیف برای متقاضی در نظر گرفته میشود. این تفاهمنامه داخلی نیست و بین سازمان تامین اجتماعی، اتاق اصناف ایران و مشاوران املاک تهران تنظیم و تصویب شده است. اگر این تفاهمنامه را مطالعه کنید، متوجه خواهید شد که این سامانه هیچ عایدی برای مشاوران املاک ندارد و فقط در جهت ارائه خدمات بهتر به خریداران تنظیم شده است. در آخر دیدگاه خود را از شرایط بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ بیان کنید. بازار مسکن در ۶ ماه دوم سال ۹۶ به مرور شاهد رشد معاملات در خرید خواهد بود، زیرا فصل اجاره مسکن به پایان رسیده و در فصل پاییز و زمستان همواره شاهد کاهش اجاره مسکن هستیم. همچنین وارد ایام محرم و صفر شدهایم و همواره در این ایام تقاضا برای اجاره کاهش پیدا میکند. طبق شواهد بازار پیشبینی میشود در نیمه دوم سال شاهد رشد ۱۰ درصدی قیمتها در بازار خرید مسکن باشیم. این افزایش نرخ هم ناشی از افزایش تقاضا است. دولت برای خروج بازار مسکن از شرایط رکود چه اقداماتی باید انجام بدهد؟ از دولت دوازدهم انتظار میرود که ۳ اقدام اساسی را با جدیت پیگیری کند، زیرا حرکت در این مسیر شرایط را برای خروج بازار مسکن از رکود فراهم خواهد کرد. موضوع نخست بحث اصلاح سیاستهای پولی و بانکی است که امیدواریم بعد از کاهش سود بانکی، به بنگاهداری بانکها نیز پایان بدهد. همچنین دولت باید در حوزه مدیریت زمین گام اساسی بردارد، زیرا بین ۶۰ تا ۹۰ درصد نرخ ملک را به خود اختصاص داده است. مسئولان کشور برای اجرایی کردن اقتصاد مقاومتی، ستاد اقتصاد مقاومتی را راهاندازی کردند؛ چه خوب میشود اگر برای کنترل نرخ زمین نیز «ستاد مدیریت زمین» تشکیل شود و وظیفه اصلی این ستاد نظارت بر نرخ زمین باشد. سامان دادن به تولید مسکن استیجاری انتظار دیگری است که از دولت دوازدهم میرود. ساخت مسکن استیجاری مورد موافقت دولت و مجلس شورای اسلامی است. باید مسکن استیجاری با جدیت بیشتری دنبال شود، زیرا اینگونه مشکل افرادی که حتی توانایی خرید مسکن مهر را هم ندارند، حل خواهد شد.
