موشک دشمن به مهمترین بازار ایران؛ گرانی بزرگ در راه است

تبعات جنگ ۱۲ روزه تنها به حوزه‌های سیاسی و امنیتی محدود نماند و به شکل غیرمستقیم، بازار اجاره پایتخت را نیز تحت تأثیر قرار داد. ترکش‌های پس از جنگ ۱۲ روزه می‌توانند منجر به افزایش نسبی و ملایم قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن ایران شوند، اما نه لزوماً قطعی یا بلافاصله.

داده‌های میدانی از فایل‌های عرضه‌شده در بازار مسکن تهران حکایت از آن دارد که در بازه زمانی تیرماه ـ مصادف با دوران ناآرامی و آتش‌بس ـ موجران پایتخت نسبت به ماه قبل، تعدیل محسوسی در نرخ‌های پیشنهادی اعمال کردند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی در تهران طی این دوره با افتی حدود ۳ درصد مواجه شده است.

این تغییر جهت، در شرایطی رخ داده که ماه‌های پیش از آن، بازار اجاره با سرعتی نگران‌کننده در مسیر افزایش قیمت‌ها حرکت می‌کرد. اما به‌نظر می‌رسد نگرانی‌های ناشی از آینده اقتصادی، همدلی اجتماعی در دوره بحران و کاهش توان مستأجران، صاحبان املاک را به اتخاذ رویکردی منعطف‌تر سوق داده است.

ماه گذشته میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی موجرها با تبدیل کامل پول‌پیش به اجاره‌بهای ماهانه به مترمربعی ۴۵۶‌هزار تومان در ماه رسید؛ این در حالی است که در ماه خرداد، این شاخص ۴۷۰‌هزار تومان برآورد شده بود. بررسی اجزای رقم کل اجاره‌بها نشان می‌دهد، در تیرماه، میانگین رقم پیشنهادی موجرها برای پول‌پیش تغییری نکرد و آنچه باعث کاهش رقم کل شده ناشی از افت بیش از یک‌میلیون تومانی میانگین اجاره‌بهای ماهانه است.

تحقیقات میدانی انجام شده در فایل‌های آنلاین بازار اجاره حاکی از آن است که، اجاره‌بها در فایل‌های ارائه شده در برخی مناطق تهران، تغییر زیادی را نسبت به ماه خرداد نشان نمی‌دهند و به نظر ثابت باقی مانده‌اند، اما با این حال میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران رقمی کمتر را نسبت به خرداد از خود نشان می‌دهد. سنجش شاخص اجاره مسکن، حاکی از کاهش چشم‌گیر سرعت رشد اجاره‌‌بها در تهران در مقایسه با سال گذشته است.

میانگین اجاره‌‌بها در تهران در ابتدای مرداد ۱۴۰۴ با سنجش شاخص «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» موجرها بر اساس فایل‌‌های ارائه شده در تیر نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» آپارتمان‌های میان‌متراژ با سن بنای ۷.۵ سال از محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران، ۱۶میلیون و ۷۰۰هزار تومان اجاره ماهانه برای مستاجران با پول‌پیش ۶۷۰میلیون و ۶۰۰هزار تومان است. این مبالغ در ابتدای تیر بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد»، به صورت ۱۷‌میلیون و ۸۰۰هزارتومان اجاره ماهانه و ۶۷۱‌میلیون و ۹۰۰ هزار تومان پول‌پیش بود.

همچنین تغییرات نقطه‌ای اجاره‌بهای پیشنهادی در ابتدای مرداد سال‌جاری از افزایش حدود ۱۵ درصدی هزینه اجاره مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته حکایت دارد. اگرچه تورم نقطه‌ای تهران در تیر امسال با افزایش ۱۵درصدی در مقایسه با تیر سال گذشته همراه بوده ، اما رشد نقطه‌‌ای در سال گذشته بالای ۳۰درصد بوده است، و این حاکی از کاهش چشم‌گیر سرعت رشد نقطه‌‌ای اجاره‌بها نسبت به سال ۱۴۰۳ است. اما با وجود این مستاجران، همچنان با تورمی بالاتر از میانگین تاریخی و نرخ‌های متعارف در این بازار مواجه هستند و همین موضوع یکی از دلایل کاهش سرعت تورم اجاره در تابستان است که احتمالا در ماه‌های آینده نیز ادامه داشته باشد.

سال گذشته، رقم پول‌پیش در ارقام میانگین اجاره‌بها، به مراتب کمتر از سطح فعلی بود در حالی‌ که، تغییری در اجاره‌بهای ماهانه ایجاد نشده است. این می‌تواند به شرایط فعلی مربوط شود که تا حدود زیادی قدرت پرداخت ماهانه مستاجرها را کاهش داده و باعث شده تمایل موجران به سمت دریافت پول‌پیش بیشتر نسبت به پارسال افزایش یابد. کارشناسان حوزه مسکن، شرایط جنگی ماه تیر که تاثیر قابل ملاحظه‌ای بر زندگی و خریدهای مصرفی خانوارها گذاشت را یکی از علل اصلی «عدم‌افزایش ماهانه اجاره‌بها» عنوان می‌کنند.

بررسی فایل‌های بازار اجاره مسکن تیر ماه تهران حاکی از عرضه پایین فایل در برخی از مناطق است. هر چند در سمت مقابل نیز بخش زیادی از مستاجرها در ماه گذشته «تمدید را به تغییر آپارتمان» ترجیح دادند. ضمن آنکه در ماه گذشته، شواهد از بازار اجاره‌نشین‌ها مشخص کرد، بخش قابل‌توجهی از موجرها و مستاجرها با رضایت طرفین، برای مدتی، قراردادهای ۱۴۰۳ را تمدید کردند. این تمدید اعتبار تا ۲ ماه نیز اعلام شده است.

موشک نامرئی دشمن به بازار مسکن

تمدید اضطراری اجاره‌نامه‌ها از هفته آخر خرداد و در پی شروع جنگ تحمیلی ۱۲ روزه شروع شد و دست کم تا نیمه تیرماه ادامه پیدا کرد. تحقیقات انجام شده از بازار اجاره به روایت واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد، هر ساله از اواخر خرداد، فصل داغ بازار اجاره آغاز می‌شده و در تیر و مرداد به اوج خود می‌رسید، اما امسال برخلاف انتظار، شاهد کمبود چشم‌گیر فایل در مناطق تهران هستیم، زیرا این بازار در اوایل تیر به‌دلیل جنگ تحمیلی و سپس به آتش‌بس در وضعیت توقف قرار داشت، اما پس از آن عمدتا مربوط به تمدیدهای یکساله موجران با مستاجران است، که موجران ریسک تمدید اجاره‌نامه با مستاجر قبلی را به یافتن مستاجر جدید با قیمت‌های بالاتر می‌پذیرند.

در ابتدای تیر که همزمان با تلاقی روزهای پایانی جنگ و آتش‌بس و شروع فصل نقل و انتقال مستاجران  بود، یک «توافق موقت» بین طرفین، برقرار شد و فصل داغ اجاره‌بها را اندکی به تاخیر انداخت. اما کاهش معنادار تقاضا به بازار اجاره‌بهای تهران و کاهش سرعت چشم‌گیر تورم در بازار اجاره در ماه تیر را نمی‌توان تنها ناشی از این توافق موقت دانست، بلکه وجود نااطمینانی از آینده بازار، شرایط سخت اقتصادی و معیشتی مستاجران و خروج موجران از بازار به‌دلیل عدم‌افزایش اجاره‌بها بیشتر از سقف ممکن که این نیز ناشی از عدم‌کشش بازار به‌ویژه مستاجران در سطح بالاتر از این سقف است، را می‌توان به‌عنوان عوامل اصلی  رکود در این بازار دانست.

بررسی‌های نشان می‌دهد، بازار اجاره در ماه ابتدایی تابستان، روندی رکودی به خود گرفت و پس از گذشت یک ماه از جنگ تحمیلی و آتش‌بس، در روزهای نخست مرداد، «تحرکی ضعیف» در این بازار ایجاد شده است که موجران را ترغیب به ورود به بازار اجاره کرده است، اما طبق روایت واسطه‌های ملکی، قراردادهای جدید برخلاف سال گذشته که حتی با افزایش ۴۰درصدی اجاره‌بها همراه بوده، امسال، موجران حداکثر افزایش را تا سقف ۲۵درصد قرار داده‌اند و این افزایش از ۱۰‌درصد تا نهایت ۲۵درصد متغیر است.

شوک اولیه خروج اتباع به بازار اجاره

علت این کاهش سرعت تورم اجاره را باید، در عدم‌کشش بازار به افزایش بیش از این سقف دانست که با توان پرداختی مستاجران کاملا در تضاد است. بررسی بازار اجاره‌‌‌بها تا ابتدای مرداد که حملات نظامی رژیم صهیونیستی و آتش‌بس را پشت سر گذاشت، در چشم‌‌‌انداز خود از روند یک‌ماهه بازار اجاره نشان می‌دهد، با توجه به شرایط اقتصادی فعلی و نااطمینانی از آینده بازار، پیش‌بینی‌‌‌ها حاکی از تحول اجاره‌‌‌بها در رابطه با اجاره‌نامه‌‌‌های جدید است که احتمال تحقق اعمال سقف دستوری ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها را افزایش می‌دهد، اما نه به‌معنای نظارت دولت بر قرارداد بلکه، به‌دلیل شرایط حاکم بر اقتصاد بازار مسکن.

اگرچه برخی از برآوردها  کاهش میزان اجاره‌بها به‌دلیل خروج اتباع افغان از تهران را نشان می‌دهند و گروهی از فعالان این بازار، با اشاره به خروج سنگین اتباع افغان از تهران در ماه گذشته، این موضوع را عامل کاهش تقاضا و موثر روی اجاره‌بها توصیف می‌کنند؛ اما تحقیقات میدانی بر اساس روایت واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد، مهاجران افغان، عمدتا در آپارتمان‌های کلنگی یا خانه‌های ویلایی ساکن بوده‌اند.

در نتیجه خروج آنها در حال حاضر تغییر چندانی در میزان اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی نداشته است. البته این موضوعی است که به نظر می‌رسد برای صحت‌سنجی و بررسی، نیازمند گذر زمان است و شاید در ماه‌های آینده بتوان اثرات خروج مهاجران افغان را بر بازار اجاره به‌طور دقیق بررسی کرد.

همچنین، بررسی‌ها نشان می‌دهد که وزن پول‌پیش از اجاره ماهانه پیشی گرفته است. همان‌طور که پیش‌تر در شاخص اجاره‌بهای ماه گذشته بنا بر گفته کارشناسان پیش‌بینی کرد، معاملات در تابستان عمدتا به سمت «پول‌پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر» تغییر خواهد کرد. برآیند یک‌ماهه از بازار اجاره طی یک ماه اخیر نشان می‌دهد، علت این تغییر رفتار علاوه بر نااطمینانی‌‌‌ها از نقل و انتقالات پول در سیستم بانکی به نااطمینانی حاکم بر بازار بر می‌گردد که متاثر از هر ریسکی در بازار، توان پرداختی مستاجران نیز تغییر خواهد کرد. از این رو، موجران با تمرکز بر پول‌پیش بیشتر، به دنبال تامین امن اجاره آپارتمان خود طی یکسال آینده هستند.

تورم اجاره کشوری هم کاهش یافت

مرکز آمار ایران در تازه‌ترین داده‌های تورمی خود، از تغییرات شاخص اجاره مسکن کشور در تیر گزارش می‌دهد. بر اساس این آمار، میانگین اجاره مسکن کشور در تیرماه حدود ۳۵‌درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش افزایش یافته است. این در حالی است که تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در خرداد ۳۶.۷ درصد بوده است. به‌عبارتی، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در کشور، یک‌درصد در ماه تیر کاهش یافته است و این به معنای کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در کل کشور است. به‌نظر می‌رسد که ثبات قیمت مسکن در برخی از این شهرها و احتمال کاهش قیمت در برخی شهرهای دیگر، روی کاهش تورم اجاره مسکن نیز اثر گذاشته است. ضمن اینکه جنگ تحمیلی ۱۲روزه به تهران محدود نبوده و همان شرایطی که در تهران مطرح شده، در دیگر شهرها نیز عامل کاهش تورم اجاره شده است.