در سالهای گذشته نرخ اجاره آپارتمانهای مسکونی در تهران، همواره سیر صعودی داشته است، اما سیاستهای کنترلی دولت و ثبات حاکم در بازار مسکن سبب شده است که در ماههای اخیر شیب صعودی اجارهبها بسیار محدود باشد بهنحویکه موجران بااحتیاط نسبت به افزایش نرخ اجارهبهای پیشنهادی در زمان تمدید قرارداد اقدام میکنند.
این مسئله زمینه تعدیل و ثبات نرخ اجارهبها را فراهم کرده است. بنا به اعتقاد کارشناسان اتحادیه مشاوران املاک تهران، در سال ۹۶ شاهد افزایش نقل و انتقالات مسکن بودیم اما خوشبختانه این مسئله باعث افزایش اجارهبها نشد.هر چند که بسیاری از فعالان بازار مسکن نظارت بر اجاره بهای مسکن در کشور را بیمعنا میدانند و بر نبود نظارت دقیق این بازار گلایه دارند. عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید: اجارهبهای مسکن در سال ۹۶ نسبت به سال گذشته ۷ تا ۱۰ درصد افزایش داشته است. عوامل موثر در افزایش اجارهبها عبارتند از رکود حاکم بر بازار مسکن و کاهش سود بانکی. رکود حاکم بر بازار مسکن منجر به این شد که تولید خانههای نوساز متوقف و یا حداقل میزان تولید آنها کاهش پیدا کند. داریوش صفری در گفتوگو با «گسترش تجارت» درباره تاثیر کاهش سود بانکی برافزایش نرخ اجارهبها بیان میکند: بسیاری از مالکان از ملک خود درآمد کسب میکردند به این معنا که پول رهن ملک خود را در بانک میگذاشتند و سود آن را دریافت میکردند. اما کاهش سود بانکی باعث شد که تمایل مالکان به سمت دریافت اجاره بیشتر شود. صفری در پاسخ به این پرسش که چه عواملی در تعیین نرخ مسکن موثر است میگوید: موقعیت یک ملک در نرخ آن بسیار موثر است. نرخ ملک شمالی با جنوبی و ملکی که در کوچه ۸ متری است با کوچه ۱۴ متری متفاوت است. همچنین بنبست بودن و باز بودن کوچه نیز در نرخ تاثیر مستقیم دارد. پس تنوع شرایط واحدهای مسکونی در نرخ آنها تاثیرگذار است. وی درباره تاثیر تقاضای مستاجران بر نرخ اجارهبها میگوید: ممکن است چند مستاجر بهصورت همزمان متقاضی اجاره یک ملک باشند و شرایط رقابتی ایجاد کنند. اما در سال چند بار این اتفاق رخ میدهد؟ بدون تردید این شرایط همگانی نیست و نمیتواند تاثیری در بازار اجارهبها بگذارد. این فعال اقتصادی در پاسخ به این پرسش که آیا امکان نظارت بر نرخ اجاره مسکن وجود دارد میگوید: من به چند دلیل نظارت بر اجارهبهای مسکن در کشور را بیمعنا میدانم. نخستین دلیل حق مالکیت است؛ در شرع و قانون حق مالکیت محترم است و هر مالکی میتواند خود نرخ بر ملک خود بگذارد اما بحث دیگر این است که ما نمیتوانیم تمام واحدهای یک ساختمان مسکونی را با یک مصالح تولید کنیم چراکه هر صاحبخانه ممکن است مصالح مورد نیاز برای ساخت خانه را از مراکز مختلف خریداری کند. شاید بتوان برای نرخ اجارهبها حداقل و حداکثر نرخ مشخص کرد. اما ممکن است این مسئله باعث ایجاد تورم در کشور شود. صفری در پایان میگوید: درمجموع نمیتوان نرخ ثابت برای نرخ مسکن در تهران مشخص کرد چراکه عوامل زیادی در نرخ اجاره و خرید مسکن تاثیرگذار است. نباید فراموش کنیم که فصل نیز در نرخ مسکن موثر است. در فصل زمستان نرخ اجارهبها به دلیل کم شدن درخواستها کاهش پیدا میکند. پس این عوامل باعث شده است که نتوان نرخ مشخصی برای اجارهبها و حتی خرید مسکن در نظر گرفت. افزایش ۱۰ درصدی اجارهبها بازرس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید: برخی از کارشناسان بازار مسکن اعلام کردند که نرخ اجارهبهای مسکن در سال ۹۶، ۱۳درصد افزایش خواهد داشت. اما شواهد حاکی از این مهم است که بازار توان این افزایش نرخ را ندارد و افزایش ۱۰ درصدی را تجربه خواهد کرد. علیرضا خدارحمی در گفتوگو با «گسترش تجارت» بیان میکند: میزان سطح معاملات اجاره مسکن به نسبت سال گذشته افزایش داشته است اما خوشبختانه این افزایش معاملات، تورمی در بازار ایجاد نکرده است و ما شاهد خارج شدن بازار مسکن از رکود هستیم. وی در پاسخ به این پرسش که چه عواملی باعث شد که بیان کنید بازار از رکود خارجشده است میگوید: میزان مراجعات و میزان سطح معاملات در مناطق تهران رشد کرده است. این رشد در مناطق ۲، ۲۲ و ۱ مشهود است. در سال ۹۶ سود بانکها نسبت به سال گذشته کاهش پیداکرده و این مسئله باعث شد که سرمایه مردم از بانکها به سمت ساختوساز بیاید و درمجموع تحرک بازار مسکن نسبت به ۲ سال گذشته قابلتوجه شود. خدارحمی درباره تاثیر تعطیلی ایام نوروز بر بازار مسکن میگوید: بعد از این وقفه بازار مسکن در اردیبهشت رونق پیدا کرد و سطح مراجعات مردم برای عقد قرارداد اجارهبها افزایش یافت. وی در پاسخ به این پرسش که چه عواملی در نرخ اجاره مسکن تاثیرگذار است میگوید: معاملات ملک نسبی است، به این معنا که حتما نباید نرخ دو ملک کنار هم یکی باشد. قرار گرفتن در موقعیتهای متفاوت و امکانات ملک تاثیر قابلتوجهی در نرخ آن واحد دارد. ممکن است یک ملک دارای سونا، پارکینگ و بخشهای مشاع خاص باشد که بدون تردید نرخ آن با ملکی که هیچیک از این امکانات را ندارد متفاوت است. همچنین ساکنانی که در یک ساختمان سکونت دارند نیز در نرخ واحدهای آن ساختمان تاثیرگذار هستند. به گفته بازرس اتحادیه مشاوران املاک نباید فراموش کنیم که مطابق با ماده ۳۰ قانون مدنی هر کس بر اموال خود مسلط است و میتواند با توجه به خواست خود نرخ روی ملک خود بگذارد. وی در پایان میگوید: تورم کنترلشده و به زیر ۱۰ درصد رسیده که این مسئله تاثیر مستقیمی بر اجارهبها گذاشته است. اما درمجموع عرف منطقه و نوساز بودن یک واحد مسکونی در نرخ آن واحد تاثیرگذار است. فردی که بخواهد بالاتر از این نرخها بر مسکن خود نرخ بگذارد بدون تردید مسکن وی خالی میماند.
