سقوط قطعی مسکن به دست دلار

نرخ تبدیل دلار به ریال، اگرچه ارتباط مستقیم و آنی با قیمت خانه ندارد، اما از دیدگاه رفتاری، تاثیر بسیار پررنگی بر تصمیمات مالکین و سازندگان دارد. تجربه سال‌های گذشته نیز نشان داده که هر زمان دلار رشد جهشی داشته، انتظارات تورمی در بازار مسکن فوراً فعال می‌شود و حتی در غیاب معاملات جدی، موجی از افزایش قیمت‌های اسمی شکل می‌گیرد؛ در واقع، بازار مسکن نه منتظر آمار رسمی می‌ماند و نه تابع مکانیسم عرضه و تقاضا می‌شود، بلکه «ترس از جا ماندن» یا «ذهنیت حفظ سرمایه» بر آن حاکم می‌شود.

در این شرایط، نه خریدار جرأت ورود دارد و نه فروشنده حاضر به تخفیف می‌شود. رفتار دوگانه‌ای شکل گرفته که در آن، مالکان واحدهای مسکونی به جای ارائه قیمت قابل‌قبول و انعطاف‌پذیر، چشم به نرخ ارز دوخته‌اند تا متناسب با آن، قیمت‌گذاری کنند. در چنین وضعیتی، بازار دچار نوعی «قفل روانی» می‌شود که در آن نه رشد محسوس معامله‌ای رخ می‌دهد و نه کاهش جدی قیمت‌ها ممکن است.

بازیگران اصلی بازار، اعم از مشاوران املاک تا انبوه‌سازان، معتقدند که نرخ دلار حتی بیش از نرخ سود بانکی، جهت حرکت بازار مسکن را تعیین می‌کند. چرا که در اقتصاد تورمی، حفظ ارزش دارایی مهم‌تر از بازدهی آن تلقی می‌شود. بنابراین کوچک‌ترین نوسان در قیمت دلار، به مثابه زلزله‌ای برای بازار مسکن عمل می‌کند؛ حتی اگر بازار از نظر ساختاری در وضعیت رکودی باقی مانده باشد.

تأثیر نرخ ارز بر شاخص‌های کلیدی بازار مسکن

طبق داده‌های رسمی و مشاهدات میدانی، نوسانات ارزی باعث انجماد بیشتر معاملات شده است. خریدارانی که تا هفته گذشته با امید به کاهش قیمت‌ها وارد مذاکره می‌شدند، حالا عقب‌نشینی کرده‌اند. این گروه با ترس از جهش بعدی قیمت‌ها، در موقعیت بلاتکلیفی باقی مانده‌اند. در مقابل، فروشندگانی که حاضر به انعطاف بودند، اکنون به شکل عجیبی از بازار عقب کشیده‌اند و بعضاً از فروش منصرف شده‌اند تا «ببینند دلار چه می‌شود».

در شهرهایی مثل تهران، مشهد و شیراز، که پیش از این به‌دلیل مازاد عرضه شاهد تخفیف در معاملات بودیم، اکنون همان واحدها دوباره با قیمت‌های بالاتر در فایل آگهی‌ها ظاهر شده‌اند. البته این افزایش هنوز عملیاتی نشده و صرفاً در حد قیمت‌گذاری است، اما همین تغییر ذهنیت، به‌تنهایی برای افزایش تنش روانی در بازار کافی است. در چنین فضایی، نه خرید به صرفه است، نه فروش قابل اعتماد.

ترس از آینده، کنترل قیمت را دشوار کرده است

در شرایطی که دولت تلاش می‌کند با ابزارهایی مانند نرخ بهره، سامانه‌های ثبت قرارداد، و طرح‌های حمایتی قیمت بازار را کنترل کند، اما رفتار دلار این سیاست‌ها را بی‌اثر جلوه می‌دهد. فعالان بازار به وضوح اعلام می‌کنند که تا تکلیف دلار مشخص نشود، نه حاضر به پیش‌فروش خواهند شد و نه کاهش قیمت را منطقی می‌دانند. از سوی دیگر، خریداران نیز تمایلی به پرداخت مبالغ کلان ندارند، چرا که از سقوط ناگهانی یا جهش شدید دیگر می‌ترسند.

این شرایط نه تنها برای متقاضیان مصرفی بلکه برای سرمایه‌گذاران هم ترسناک شده است. سرمایه‌گذارانی که تا همین یک سال پیش در پروژه‌های انبوه‌سازی ورود کرده بودند، اکنون ترجیح می‌دهند دارایی خود را از مسکن خارج کرده و به سمت ارز یا طلا حرکت کنند. این خروج سرمایه از بازار مسکن، علاوه بر کاهش عرضه، اثر منفی مضاعفی بر قیمت‌ها خواهد داشت.

یک نکته قابل تأمل آن است که مردم عادی نیز دیگر از ابزار سنتی تحلیل بازار بی‌اعتماد شده‌اند. نه تحلیل‌گران مسکن و نه حتی بنگاه‌های رسمی نمی‌توانند آینده را پیش‌بینی کنند؛ چون مهم‌ترین متغیر یعنی دلار، تابع منطق بازار نیست بلکه به سیاست، تحریم و حتی فضای روانی جامعه وابسته شده است.

در این میان، تنها گروهی که سود برده‌اند، فروشندگان واحدهای نیمه‌کاره یا واحدهای کلیدنخورده هستند که با ذهنیت «دلار بالا می‌رود» اقدام به درج قیمت‌های بالاتر کرده‌اند. برخی کارشناسان معتقدند که این موج جدید، اگر کنترل نشود، بازار را به‌سوی تلاطم بیشتر سوق خواهد داد و آرامش نسبی ماه‌های اخیر از بین خواهد رفت.

آینده‌ای مبهم، در بازاری بی‌تصمیم

در نهایت، آن‌چه بازار مسکن را این روزها به بی‌عملی کشانده نه فقط تورم یا سیاست‌های دولت، بلکه همین «انتظارِ نامعلوم» برای آینده دلار است. بازاری که در آن تصمیم‌گیری به‌تعویق افتاده، حتی اگر قیمت‌ها کاهش یابد نیز به‌سختی به رونق برمی‌گردد. زیرا اعتماد عمومی از بین رفته است.

برای بازگرداندن ثبات به بازار مسکن، لازم است نوسانات دلار محدود شده و پیش‌بینی‌پذیری به اقتصاد برگردد. تا زمانی که نرخ ارز ناپایدار باشد، هیچ ابزار کنترلی دیگری مؤثر واقع نخواهد شد. مردم به‌درستی آموخته‌اند که نرخ دلار، فرمان اصلی اقتصاد ایران است؛ نه بخشنامه‌ها و نه وعده‌ها.

در این فضای مه‌آلود، خرید خانه از یک تصمیم منطقی، به یک قمار پرریسک بدل شده است. حتی زوج‌های جوان که نیاز فوری به سرپناه دارند، تصمیم خود را به تأخیر می‌اندازند، چون نمی‌دانند فردا دلار چند خواهد بود، و با آن قیمت خانه چه می‌شود.

بازار مسکن ایران امروز قربانی سکوتِ فروشندگان و ترس خریداران شده است؛ بازاری که نه از قوانین عرضه و تقاضا، بلکه از ترسِ دلار فرمان می‌گیرد. شاید وقت آن رسیده که سیاستگذار به‌جای دستور و بخشنامه، به سمت ایجاد آرامش واقعی در اقتصاد کلان حرکت کند.

در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.