زلزله در بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه | سرمایه‌ها به سوی طلا و ارز فرار کردند

در صدر این دارایی‌ها، طلا و ارز قرار دارند؛ چراکه این دو نه‌تنها در زمان بحران امنیتی یا بی‌ثباتی اقتصادی، ارزش خود را حفظ می‌کنند، بلکه امکان تبدیل سریع آن‌ها به پول نقد در داخل یا خارج از کشور نیز وجود دارد. این ویژگی باعث می‌شود در دوره‌های تنش‌آلود، تقاضا برای طلا و ارز افزایش یافته و در مقابل، بازارهایی مانند بورس و مسکن با افت توجه و کاهش ورود سرمایه مواجه شوند.

یکی از پیامدهای قابل تأمل این تغییر رفتار، اختلال در رابطه سنتی میان نرخ دلار و قیمت مسکن است. در شرایط عادی، رشد نرخ ارز اغلب به‌عنوان یک عامل تورم‌زا، موجب رشد قیمت مسکن می‌شود؛ چرا که هزینه ساخت، مصالح، و حتی انتظارات تورمی را بالا می‌برد. اما در زمان تنش‌های شدید نظامی یا امنیتی، این رابطه دچار گسیختگی یا تعلیق موقت می‌شود؛ چرا که سرمایه‌گذار به دنبال «امنیت سرمایه» است، نه صرفاً حفظ ارزش دارایی فیزیکی در بازار مسکن.

این مسئله یک پیام مهم در دل خود دارد: بازار مسکن، علی‌رغم نقش سنتی‌اش به‌عنوان پناهگاه سرمایه در ایران، در شرایط بحران‌های نظامی، از اولویت سرمایه‌گذاری خارج می‌شود. به بیان دیگر، ذهنیت تاریخی مردم مبنی بر همبستگی خودکار میان دلار و مسکن، در دوره‌های خاصی مانند جنگ یا تهدیدهای نظامی گسترده، کارایی پیش‌بینی‌پذیر خود را از دست می‌دهد و بازار وارد فاز انتظاری می‌شود؛ فازی که در آن، نه سازنده جسارت شروع پروژه جدید را دارد و نه خریدار تمایل به ورود.

در مجموع، می‌توان گفت در دوران نااطمینانی‌های ژئوپلیتیکی، رفتار بازارها بیش از آنکه تابع داده‌های اقتصادی باشد، تابع روانشناسی جمعی و شوک‌های بیرونی است؛ و این موضوع، ضرورت بازنگری در تحلیل‌های کلاسیک و تکیه صرف بر مدل‌های اقتصادی را بیش از پیش گوشزد می‌کند.

 شکاف موقتی دلار و مسکن در پی جنگ ۱۲ روزه

یک کارشناس اقتصاد مسکن نوشت: «در شرایط تنش‌های نظامی، ترجیحات سرمایه‌گذاران به سمت دارایی‌های قابل جابه‌جایی و با نقدشوندگی بالا، همچون طلا و ارز میل می‌کند و بورس و مسکن با کاهش اقبال مواجه می‌شوند و بالطبع، همبستگی دلار با مسکن که در حافظه تاریخی بازار مسکن وجود دارد، در شرایط تنش نظامی گسیخته می‌شود.»

یک کارشناس اقتصاد مسکن با بررسی نحوه واکنش بازار به جنگ ۱۲ روزه، به تحلیل چشم‌انداز این بخش پرداخت. در این گزارش، روند تاریخی ارتباط نرخ دلار و قیمت مسکن، رفتار بازار در شرایط تنش‌های نظامی و نحوه تعدیل بازار پس از شوک‌های کوتاه‌مدت مورد بررسی قرار گرفته است.

 بهروز ملکی، صاحب نظر اقتصاد مسکن نوشت:

«حافظه تاریخی بازار مسکن حاکی از همبستگی مثبت میان دو متغیر قیمت مسکن و نرخ دلار است که ناشی از رابطه عِلّی این دو متغیر با نقدینگی است. 

به بیان دیگر، رشد نقدینگی موجب رشد در قیمت کالاها و خدمات از جمله مسکن و دلار می‌شود. 

البته باید توجه داشت که این رابطه کم وبیش در بلندمدت صدق می‌کند و قیمت کالاها و خدمات ممکن است در کوتاه مدت تحت تاثیر عوامل درون و برون بخشی، رشدی متفاوت از رشد نقدینگی تجربه کنند.

به عنوان مثال، در شرایط تنش های نظامی، ترجیحات سرمایه گذاران به سمت دارایی های قابل جابه جایی و با نقدشوندگی بالا، همچون طلا و ارز میل می‌کند و بورس و مسکن با کاهش اقبال مواجه می‌شوند و بالطبع، همبستگی دلار با مسکن که در حافظه تاریخی بازار مسکن وجود دارد، در شرایط تنش نظامی گسیخته می‌شود.

ضمن اینکه باید توجه داشت پس وقوع یک شوک منفی، بازار به درجاتی دچار بیش برآوردی نسبت به ریسک می‌شود و در وضعیت«پنیک بازار» یا «فروش وحشت‌زده» قرار می‌گیرد ولی ماهیت این وضعیت، گذرا و کوتاه مدت است و به تدریج قیمت مسکن، متناسب با میزان ریسکی که بازار معتبر می داند تطبیق می‌یابد».