افزایش مداوم قیمت مسکن و نگرانی از ناکارآمدی سیاست‌های دولت در مهار تورم این بخش، بار دیگر توجه افکار عمومی و کارشناسان اقتصادی را به چالش‌های مدیریت بازار مسکن جلب کرده است؛ بازاری که به‌عنوان یکی از مهم‌ترین شاخص‌های رفاه خانوار، اکنون با فشارهای سنگین بر قدرت خرید مردم مواجه است.

سرمایه‌گذاران ساختمانی به شکلی کم‌سابقه، «تعریف» پروژه‌های‌ جدید در شهرها را کاهش داده‌اند. بهار امسال حجم سرمایه‌گذاری برای «شروع پروژه‌های ساختمانی»، بر اساس ارزش واقعی، ۶۹ درصد افت کرده‌است. بررسی‌های ما درباره عاملان این سقوط نشان می‌دهد، در کنار ۵فاکتور ضدسرمایه‌گذاری مولد، فعالان ساختمانی اخیرا با مالیات‌ستانی غافل‌گیرکننده نیز روبه‌رو شده‌اند. همراه با این گزارش، مطالعه‌ای درباره «گره‌گشایی از ساختمان با فناوری‌های نوین» هم منتشر شده است.

محدودیت‌های ساخت‌وساز و ناکارآمدی در مدیریت زمین و پروانه‌های ساختمانی، موجب شده عرضه نتواند با تقاضا همگام شود. در نتیجه، بازار همزمان با کاهش تقاضا، با کمبود مسکن مناسب و رشد هزینه‌های ساخت مواجه است. این ترکیب عوامل نشان می‌دهد که رفع رکود نیازمند اصلاحات نهادی، افزایش درآمد خانوارها و تسهیل سیاست‌های ساخت‌وساز است تا تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا برقرار شود.

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با پدیده‌ای که اقتصاددانان آن را «رکود تورمی» می‌نامند مواجه شده است؛ وضعیتی که در آن همزمان کاهش معاملات و افزایش قیمت‌ها رخ می‌دهد. این تضاد به وضوح در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها مشاهده می‌شود، جایی که تعداد معاملات به‌شدت کاهش یافته، اما قیمت هر متر مربع مسکن همچنان روند صعودی دارد. چنین وضعیتی موجب شده که قدرت خرید خانوارهای متوسط و حتی طبقه بالای جامعه کاهش یابد و دسترسی به مسکن به یک چالش جدی تبدیل شود.

بازار مسکن در ایران در سال‌های اخیر به یکی از آینه‌های تمام‌نمای تورم ساختاری کشور تبدیل شده است. افزایش مداوم هزینه‌های ساخت، جهش قیمت زمین، و رشد نرخ ارز موجب شده قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بسیاری از شهرها از توان خرید طبقات متوسط فاصله بگیرد. در تهران، خانه دیگر نه کالایی مصرفی بلکه ابزاری برای حفظ ارزش دارایی‌ها شده است. همین موضوع، موجی از تقاضای سرمایه‌ای را شکل داده که عملاً خانه‌دار شدن را برای خانوارهای جوان به رؤیایی دور بدل کرده است.

طی ماه‌های اخیر، بازار مسکن ایران با موجی از تورم شدید مواجه شده است که بر توان خرید مردم فشار قابل توجهی وارد کرده است. قیمت واحدهای مسکونی در اکثر شهرهای بزرگ، به ویژه تهران، رشد چشمگیری داشته و این افزایش حتی برای متقاضیان خانه اولی نیز قابل تحمل نیست. بسیاری از خانوارها که روزگاری توان خرید واحدهای میان‌متراژ را داشتند، امروز ناچارند به خانه‌های کوچک‌تر یا حاشیه شهرها تن دهند.

پس از جنگ ۱۲ روزه، برخی کارشناسان مدعی کاهش قابل توجه قیمت مسکن شده‌اند و گزارش‌هایی از ریزش تا بیش از ۳۰ درصد در برخی مناطق منتشر شده است. با این حال، داده‌های رسمی نشان می‌دهد که متوسط قیمت‌ها در پایتخت همچنان رو به افزایش است.

تورم مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. افزایش مداوم قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت، موجب جهش شدید بهای مسکن شده و قدرت خرید خانوارها را به‌شدت کاهش داده است.

شهریورماه ۱۴۰۴ برای اقتصاد ایران ماهی پرالتهاب و پرفراز و نشیب بود. در حالی‌که چشم‌انداز بازارها امید چندانی برای فعالان اقتصادی ایجاد نمی‌کرد، رکود در بخش مسکن همچنان سایه سنگین خود را حفظ کرده بود. هم‌زمان، بازارهای موازی از ارز و طلا گرفته تا بورس، با موجی از نوسانات شدید روبه‌رو شدند و همین موضوع فضای بی‌ثباتی را پررنگ‌تر کرد.

بخش ساختمان در بهار امسال با تغییر قابل‌توجهی در مسیر رشد مواجه شد. در حالی که در زمستان سال گذشته، میزان تولید این بخش رشدی معادل ۱.۵ درصد را تجربه کرده بود، اما در بهار ۱۴۰۴ سرعت این رشد به شدت کاهش یافت و تنها به ۰.۴ درصد محدود شد. بررسی آمارهای رسمی از وضعیت ساخت‌وساز نیز تصویر روشن‌تری از این روند ارائه می‌دهد. بر اساس داده‌های منتشرشده، «تیراژ» یا حجم پروژه‌های مسکن‌سازی در فصل بهار نسبت به مدت مشابه سال قبل با افتی حدود ۲۰ درصدی همراه بوده است. کارشناسان دو عامل اصلی را محرک این افت سنگین می‌دانند؛ عواملی که نشان می‌دهد موتور محرک ساختمان‌سازی نه‌تنها ضعیف شده بلکه با موانعی جدی در مسیر ادامه فعالیت روبه‌رو است.

تازه‌ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد که بازار اجاره مسکن در کشور همچنان در مسیر صعودی حرکت می‌کند. بررسی شاخص‌های مرتبط با هزینه‌های خانوار حاکی از آن است که اجاره‌بها در شهریورماه با رشد ۲.۸ درصدی نسبت به مرداد مواجه شده است. این رقم در واقع بالاترین میزان افزایش ماهانه اجاره در ۹ ماه گذشته محسوب می‌شود و رکوردی جدید از دی‌ماه سال گذشته تاکنون به ثبت رسانده است.

انتقال رکود به بازار مسکن، همانند سایر بازارها، چندان غیرمنتظره نبوده و این رکود در کنار تورم بالا، سازندگان مسکن را در وضعیتی بی‌سابقه و پیچیده قرار داده است.

برای جلوگیری از نوسانات شدید و گران‌فروشی‌های بی‌ضابطه، می‌توان سقف و کف نرخ اجاره را بر اساس منطقه، متراژ و امکانات ملک تعیین کرد. این اقدام می‌تواند مانع افزایش ناگهانی قیمت‌ها و کمک‌کننده به ثبات بازار باشد. اعطای مشوق‌های مالی به موجرانی که قراردادهای کوتاه‌مدت خود را با نرخ منطقی ثبت می‌کنند، می‌تواند به ایجاد تعادل در بازار کمک کند. همچنین ارائه وام‌ها یا تخفیف‌های مالیاتی به مستأجران و موجران می‌تواند انگیزه مشارکت در سامانه‌های رسمی را افزایش دهد.

همه تصمیمات دولت‌ها در ایران برای «تامین مسکن حمایتی» طی ۲.۵دهه گذشته، یک‌طرفه و متکی به یک ابزار بوده است؛ این سیاست‌ها با اسامی مختلف، فقط در «ساخت مسکن» (سمت عرضه) آن هم با واگذاری «زمین دولتی در ظاهر رایگان» خلاصه شد، بدون آنکه «حمایت هدفمند و مستقیم از محرومان واقعی» (سمت تقاضا) صورت بگیرد. منتقدان معتقدند، سیاستگذار «حوصله بررسی تجربه‌های جهانی» را نداشته اما پژوهشگران می‌گویند، این «رانت پرقدرت زمین دولتی» بوده که به اسم کم‌درآمدها، بین گروه‌های خاص توزیع شده است. در این دو دهه، جمعیت بدمسکن‌ها ۱.۷ برابر شده است.

تورم مسکن در ایران را می‌توان تورمی ساختاری دانست؛ به این معنا که افزایش قیمت‌ها تنها ناشی از تغییرات مقطعی یا شوک‌های اقتصادی نیست، بلکه ریشه در عوامل بنیادین و پایدار دارد. کمبود عرضه متناسب با تقاضا، رشد جمعیت شهری، افزایش بهای زمین و وابستگی شدید ساخت‌وساز به واردات مصالح و مواد اولیه، عواملی هستند که به‌طور مداوم فشار قیمتی بر بازار مسکن وارد می‌کنند. این شرایط باعث می‌شود حتی در دوره‌هایی که اقتصاد کشور در رکود به‌سر می‌برد، قیمت مسکن همچنان روند صعودی خود را حفظ کند.

تورم در بخش ساخت‌وساز دوباره شتاب گرفت؛ به‌گونه‌ای که هزینه تولید مسکن در تهران طی بهار ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۰ درصد افزایش یافت و رکورد بالاترین رشد سه سال گذشته را ثبت کرد. عامل اصلی این جهش، تورم شدید مصالح ساختمانی بود که ریشه آن را باید در «ناترازی انرژی و قطعی‌های پی‌درپی صنایع» و در پی آن، افزایش هزینه‌های تولید کارخانه‌ها جست‌وجو کرد.

بازار مسکن در دوره‌های رکود با مجموعه‌ای از مشکلات ساختاری و عملکردی مواجه می‌شود که هم خریداران و هم فروشندگان را تحت فشار قرار می‌دهد. یکی از اصلی‌ترین چالش‌ها کاهش قدرت خرید خانوارها است. وقتی درآمد واقعی مردم با افزایش قیمت‌ها هماهنگ نباشد، تقاضای موثر برای خرید خانه کاهش می‌یابد و حجم معاملات به شدت افت می‌کند. این وضعیت باعث می‌شود فروشندگان مجبور شوند قیمت‌ها را پایین بیاورند یا مدت بیشتری برای فروش ملک منتظر بمانند.

کاهش محسوس حجم معاملات و کندی روند ساخت‌وساز در بازار مسکن، در کنار رکود طولانی مدت، سیگنال‌های هشداردهنده‌ای برای وضعیت کلی اقتصاد ایران ارسال می‌کند. بازار مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های مولد و اثرگذار اقتصاد، همواره بازتاب‌دهنده تحولات اقتصادی و اجتماعی بوده است؛ بنابراین، رکود فعلی نه‌تنها مشکل این بخش را نشان می‌دهد، بلکه می‌تواند پیش‌درآمد نگرانی‌هایی در سایر بخش‌های مرتبط مانند اشتغال، سرمایه‌گذاری و نقدینگی باشد.

به باور بسیاری از تحلیلگران، دولت نقش مهمی در شکل‌گیری و مدیریت وضعیت کنونی بازار مسکن دارد و اقدامات آن تاثیر مستقیم بر رکود و روند قیمت‌ها دارد. یکی از دلایل اصلی رکود، کمبود سیاست‌های حمایتی هدفمند و تخصیص ناکافی منابع مالی برای پروژه‌های مسکن است که باعث شده بخش عمده‌ای از تقاضای واقعی نتواند وارد بازار شود و پروژه‌های در دست اجرا با کندی پیش بروند.

بازار مسکن در ماه‌های اخیر با رکود بی‌سابقه‌ای مواجه شده است که ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش مداوم قیمت‌هاست. این وضعیت باعث شده حجم معاملات به شکل قابل توجهی کاهش یابد و خریداران واقعی نتوانند وارد بازار شوند. حتی افزایش جزئی قیمت‌ها نیز توان جذب سرمایه‌گذاران را ندارد و انگیزه خرید را کاهش داده است.