تأثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و آمریکا بر قیمت تمام‌شده مسکن در ایران چندلایه و ترکیبی است. این تأثیرات مستقیم و غیرمستقیم، کوتاه‌مدت و بلندمدت دارند و از چند کانال اقتصادی وارد بازار مسکن می‌شوند.بازار مسکن در ایران به‌شدت تحت تأثیر انتظارات و جو روانی است. خبرهای مثبت از مذاکرات معمولاً به کاهش نااطمینانی در اقتصاد منجر می‌شود. در چنین فضایی، سرمایه‌گذاران تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند ساخت‌وساز دارند، و این موجب افزایش عرضه و کنترل قیمت مسکن در میان‌مدت می‌شود.

افزایش شدید اجاره‌بها در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، سبک زندگی بسیاری از مستأجران را دچار تغییر کرده و آنها را به سمت خانه‌های نقلی و کوچک‌تر سوق داده است. بر اساس آمار موجود، منطقه ۱۰ شهرداری تهران که دارای بیشترین تعداد واحدهای مسکونی کوچک است، پیشرو در معاملات مسکن شناخته شده است.

بازار مسکن منطقه ۱۰ تهران، یکی از پرتقاضاترین و پررفت‌وآمدترین مناطق پایتخت، بار دیگر زیر ذره‌بین قرار گرفت. بررسی‌ها از آخرین داده‌های ملکی نشان می‌دهد که میانگین قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی در این منطقه به حدود ۷۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع رسیده است؛ رقمی که حکایت از فشار تورمی سنگین بر خریداران دارد.

در آذرماه سال گذشته، بررسی‌های بازار مسکن نشان داد که میانگین قیمت پیشنهادی فروش برای آپارتمان‌های کوچک و کهنه‌ساز، به‌طور قابل توجهی پایین‌تر از قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ و نوساز بود. این اختلاف، بر اساس داده‌های موجود، حدود ۷.۸ درصد برآورد شده است، به این معنا که فروشندگان واحدهای نقلی قدیمی، به دلیل شرایط خاص این املاک، ناچار شده‌اند قیمت‌های پایین‌تری را نسبت به املاک نوساز و بزرگ‌تر پیشنهاد دهند.

بررسی دقیق سطح قیمت آپارتمان‌های میان‌متراژ در دو منطقه اداری مرکز تهران، به‌ویژه در مناطق ۶ و ۷، نشان‌دهنده یک روند مشخص و جالب توجه است: افزایش سن ساختمان‌ها و کهنسال شدن بناهای موجود در این مناطق. این پدیده که به‌تدریج در حال تبدیل شدن به یکی از چالش‌های اصلی بازار مسکن مرکز تهران است، باعث شده است که قیمت‌ها تحت تأثیر عواملی مانند عمر بنا و وضعیت فیزیکی ساختمان‌ها قرار بگیرند.

با وجود حذف برخی شروط مثل سن ساختمان یا لزوم تاهل متقاضیان، وام مسکن همچنان نتوانسته باری از دوش بازار ملک بردارد؛ چرا که نه مبلغ آن تناسبی با قیمت واقعی خانه دارد، نه توان پرداخت اقساط سنگین برای اغلب خانوارها فراهم است. در چنین شرایطی، هزینه بالای خرید اوراق و نرخ سود نامتعارف، این تسهیلات را عملاً به ابزاری ناکارآمد و غیرجذاب بدل کرده‌اند.

بر اساس شاخص قیمت مسکن در نیمه جنوبی تهران، که شامل محله‌های منتخب مناطق ۹ تا ۲۰ می‌شود، متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های میان‌متراژ به حدود ۷۰ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. این آمار بیانگر وضعیت فعلی بازار مسکن در این مناطق است و نشان‌دهنده روند قیمت‌گذاری در بخش مسکن میان‌متراژ است.

بررسی تازه‌ترین فایل‌های فروش آپارتمان در شمال تهران نشان می‌دهد بازار مسکن در مناطق لوکس پایتخت با جهشی خیره‌کننده مواجه شده است؛ به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در محله‌هایی مانند فرشته، نیاوران، الهیه و کامرانیه، به مرز حیرت‌انگیز ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. در این میان، برخی پنت‌هاوس‌های فوق‌لاکچری با متراژهای بالا، با قیمت‌هایی فراتر از ۷۰۰ میلیارد تومان در وب‌سایت‌های ملکی آگهی شده‌اند؛ رقمی که بیشتر شبیه برچسب قیمتی برج‌های فوق‌مدرن در پایتخت‌های جهانی است تا آپارتمان‌هایی در تهران.

در بهار ۱۴۰۴، مستأجران تهرانی بار دیگر با کابوس اجاره‌بهای نجومی روبه‌رو شده‌اند؛ کابوسی که هر سال در فصل جابه‌جایی‌ها، پررنگ‌تر و واقعی‌تر می‌شود. بازار اجاره مسکن در تهران، به‌ویژه در مناطق پرطرفدار و مرکزی، همچنان داغ و بی‌رحم است و روند افزایش قیمت‌ها، بدون توجه به توان اقتصادی مستأجران، ادامه دارد.

با وجود کاهش نرخ ارز و مخابره شدن سیگنال‌های مثبت از مسیر مذاکرات سیاسی، بازار مسکن تهران همچنان در وضعیتی ایستا و سرد به‌سر می‌برد و نشانی از تحرک یا خروج از رکود در آن مشاهده نمی‌شود.

دغدغه بزرگ متقاضیان مسکن در ایران، بیش از آنکه صرفاً به مسئله قیمت ختم شود، ریشه در یک زنجیره به‌هم‌پیوسته از ناپایداری‌های اقتصادی، بی‌ثباتی سیاست‌گذاری و عدم شفافیت در آینده بازار دارد؛ دغدغه‌ای که ذهن میلیون‌ها خانوار را درگیر کرده و به نوعی به یکی از مهم‌ترین بحران‌های اجتماعی کشور بدل شده است. در چنین فضایی، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری، به آیینه‌ای از نابرابری، سردرگمی و بی‌ثباتی بدل شده؛ آیینه‌ای که هر خانوار در آن، تصویری از اضطراب آینده و تردید نسبت به فردای خود می‌بیند. این مسئله، اگرچه ریشه در مولفه‌های اقتصادی دارد، اما تبعات اجتماعی آن می‌تواند بسیار فراتر از تصور باشد، چرا که خانه‌دار شدن، یکی از اصلی‌ترین عناصر تحقق امنیت روانی و ثبات خانوادگی در هر جامعه‌ای به شمار می‌رود.

با گذشت بیش از هشت ماه از تابستان ۱۴۰۳، همچنان آمار دقیق و رسمی درباره وضعیت بازار مسکن از سوی مراجع ذی‌ربط منتشر نشده است؛ موضوعی که موجب ابهام در تحلیل شرایط کنونی این بازار شده و تصمیم‌گیری فعالان اقتصادی را با دشواری همراه کرده است. این در حالی‌ست که در نیمه دوم سال گذشته، تحولات مهمی در عرصه اقتصاد کشور رقم خورد که بی‌واسطه بر روند معاملات ملکی تأثیر گذاشت.

در شرایطی که رکود تورمی بازار مسکن همچنان ادامه دارد، واحدهای مسکونی نسبتاً نوساز در منطقه ۲۰ تهران با قیمتی بین ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع عرضه می‌شوند. با این حال، به‌دلیل کاهش قدرت خرید و نبود تقاضای مؤثر، سطح معاملات در این منطقه به‌طور محسوسی افت کرده و بازار در وضعیت کم‌تحرکی به سر می‌برد.

افزایش بی‌وقفه هزینه‌های ساخت‌وساز و جهش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی، حال و هوای بازار مسکن تهران را وارد مرحله‌ای پرتنش و پیچیده کرده است.

در نواحی جنوبی شهر، الگوی خرید مسکن بیشتر جنبه مصرفی داشته و عمده خریداران را خانوارهایی تشکیل داده‌اند که به‌دنبال تأمین سرپناهی برای زندگی خود بوده‌اند. این مناطق با توجه به سطح قیمت پایین‌تر و دسترسی نسبی به خدمات شهری، مقصدی مناسب برای خانه‌اولی‌ها و اقشار متوسط و پایین جامعه به‌شمار می‌روند.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ یکی از پرنوسان‌ترین دوره‌های خود را پشت سر گذاشت؛ سالی که نه فقط متغیرهای اقتصادی، بلکه تحولات سیاسی و ریسک‌های غیراقتصادی نقشی کلیدی در تعیین مسیر قیمت‌ها ایفا کردند. در ماه‌های ابتدایی سال، سایه سنگین احتمال درگیری نظامی و تنش‌های منطقه‌ای، نوعی رکود و تردید را به بازار تزریق کرد. اما با فروکش کردن تنش‌ها، این فضای مه‌آلود به‌تدریج کنار رفت و شرایطی جدید رقم خورد.

معاملات پیش‌فروش مسکن یکی از ابزارهای مهم تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی و همچنین راهکاری برای خانه‌دار شدن بسیاری از شهروندان است. این روش که خریداران را پیش از تکمیل واحدهای مسکونی درگیر معامله می‌کند، اگرچه فرصت‌های مناسبی را برای کاهش هزینه‌های خرید مسکن فراهم می‌آورد، اما در صورت نبود شفافیت در فرآیند ثبت و نظارت، می‌تواند زمینه‌ساز تخلفات و مشکلات حقوقی جدی شود.

یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت تمام‌شده مسکن، هزینه مصالح ساختمانی است. با افزایش قیمت مصالحی مانند سیمان، فولاد، آجر، کاشی، سرامیک و سایر ملزومات ساخت‌وساز، هزینه نهایی احداث یک واحد مسکونی نیز به‌طور مستقیم افزایش می‌یابد. این مسئله تأثیر گسترده‌ای بر بازار مسکن گذاشته و باعث رشد قیمت واحدهای نوساز و حتی افزایش قیمت املاک دست‌دوم می‌شود.

در گزارش امروز از نبض بازار، «جدیدترین فهرست آپارتمان‌های عرضه‌شده برای فروش در سال ۱۴۰۳» بررسی شده است. این گزارش صرفاً شامل فایل‌هایی است که طی روزهای اخیر و حداکثر در بازه زمانی یک هفته گذشته به بازار مسکن ارائه شده‌اند.

قیمت خانه‌های ۷۰ متری در پنج منطقه مهم تهران، با توجه به سال ساخت و محله، تفاوت زیادی دارد. ما با بررسی بازار، قیمت آپارتمان‌های ۷۰ متری در مناطق دو و پنج، مناطق ۹ و ۱۰ و منطقه ۱۹ را تحلیل کرده‌ایم که از نظر تقاضای خرید مسکن، جزو برجسته‌ترین و جذاب‌ترین نقاط پایتخت محسوب می‌شوند.