طبق دیدگاه کارشناسان، حضور و دخالت دولت در بازار مسکن به واسطه دولتی بودن کل اقتصاد امری اجتناب ناپذیر است اما چگونگی و میزان سهم آن، مورد مناقشه است.
گسترشنیوز: طبق نظر کارشناسان، بازار مسکن تقریباً وارد دوره رکود شده و به مرور بر شدت آن افزوده میشود. هرچند خروج از رکود به شرایط اقتصادی کلی کشور بستگی دارد اما از آنجایی که کمبود عرضه و بالا بودن تقاضا مهمترین عامل مسئله مسکن در کشور به شمار میرود، افزایش تولید و عرضه آن میتواند تأثیر قابل توجهی بر خروج رکود خواهد گذاشت.
به همین خاطر، دولت در اقدامی تازه، برنامهای ۲ ساله برای تنظیم بازار مسکن اعلام کرده است. به گزارش رسانهها این برنامه در مراسمی که روز گذشته با حضور رئیسجمهور برای ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی روی اراضی دولت به اجرا درآمد، اعلام شد.طبق برنامه یاد شده، قرار است به طور کل و تا پایان امسال عملیات اجرای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی با کنترل مستقیم دولت شروع و تا پایان این دولت، همه واحدها تکمیل و به متقاضیان تحویل شود.
ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی: گامی مهم اما ناکافی
این اقدام دولت در حالی است که رویکرد عدم دخالت مستقیم دولت در ساخت مسکن، طی ده سال گذشته رویکرد غالب در دولت بوده است. برای مثال «عباس آخوندی»، وزیر سابق وزارت راه و شهرسازی در جلسه تودیع و معارفه وزیر جدید اذعان کرد: به ساختوساز مسکن توسط دولت اعتقادی ندارم، به همین دلیل در سالهای گذشته بیشتر به دنبال حمایت از ساخت مسکن توسط افراد بودهایم تا اینکه دولت عمل کند.
گامی مثبت اما ناکافی
بر اساس آمارهای موجود، تا قبل از رکود اخیر تولید مسکن کشور کمتر از ۳۰۰ هزار واحد است. این در حالی است که نیاز واقعی ساخت حدود یک میلیون واحد در سال است. بنایر این، به نظر میرسد اگر چه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی توسط دولت و طی دو سال به خودی خود مثبت است اما تناسبی با جبران کمبود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ندارد.
به اعتقاد کارشناسات ممکن است اصل عدم دخالت دولت در بازار مسکن به خودی خود درست باشد، اما این اصل در مورد اقتصادی که به گواهی آمار بیش از ۸۰ درصد آن در دست دولت است صادق نیست. درواقع، انتظار جبران کمبود مسکن توسط بخش خصوصی خیلی منطقی به نظر نمیرسد.
با این حال سرمایهگذاران خرد و درشت زیادی در بخش خصوصی فعال هستند اما بخش قابل توجهی از سرمایه مورد نیاز آنها نیز توسط دولت و از طریق اعطای تسهیلات چه به سازندگان و چه به متقاضیان تأمین میشود.
بنابراین، میتوان گفت که دولت همواره در موضوع مسکن درگیر بوده و اگرچه میتواند خود دست به ساختوساز نزند اما این به معنای عدم دخالت آن در این بخش نیست. به بیان ساده تر، مسکن نیاز به سرمایه دارد و جز دولت، هیچ فرد و یا شرکت خصوصی دیگری آنقدر پول ندارد که بتواند عرضه مسکن را به تقاضای موجود نزدیک و جامعه را از زیر فشار تورم آن خلاص کند.
بر اساس دیدگاه کارشناسات دولت باید از چند جهت دست به انجام اقداماتی بزند. یکی اینکه به متقاضیان ساخت و یا خرید خانه تسهیلات بدهد. یعنی با فراهم کردن منابع لازم امکان تقویت قدرت خرید متقاضیان و در نتیجه خاه دار شدن آنها را فراهم سازد.
راه دیگر این است که خود دولت اقدام به ساختوساز بکند و دست کم برای بخشی از متقاضیان خانه بسازد. در نهایت و به عنوان مهمترین اقدام باید تلاش کند تا شاخصهای اقتصادی سطح کلان همچون مهار تورم، افزایش رشد اقتصادی، کاهش بیکاری و غیره به وضعیت مطلوب نزدیک شود. زیرا مسکن بخشی از نظام اقتصادی کشور بوده و به همین خاطر رشد و رونق و حل مشکلات آن جز از طریق حل مشکلات سایر اجزا امکانپذیر نیست.
مشکلات ریشه دار مسکن
در واقع معضل مسکن ریشه در مشکلاتی دارد که در ساختار اقتصاد نفتی کشور نهفته است. به همین خاطر موضوع تورم شدید بخش مسکن و سپس ورود به دوران رکود سابقه تاریخی قابل توجهی داشته و همچون داستانی تکراری است که در دورههای زمانی مختلف با آن روبه رو میشویم.
برای مثال در اواخر رژیم پهلوی در سال ۱۳۵۶ نابسامانی بیسابقهای بر بازار مسکن حاکم شد و تورم فزاینده بخش ساختمان که به علت رونق و تحرک فوقالعاده فعالیتهای ساختمانی در سال ۱۳۵۵ به اوج خود رسیده بود، در اوایل سال ۱۳۵۶ نیز ادامه داشت و اثرات آن به شکل رشد سریع نرخ زمین، دستمزد کارگران و بهای مصالح ساختمانی هزینه سرمایهگذاری در ساختمان را بهشدت بالا برد. همچنین، در اواخرسال ۱۳۵۷ و در آستانه انقلاب بازار مسکن دچار رکود نسبی شد و این رکود تا اوایل سال ۱۳۵۸ ادامه داشت.
بعد از انقلاب و به ویژه در دوران جنگ مشکل کمبود مسکن همواره ادامه پیدا کرد و طبق آمارهای موجود حدوداً ۴/۱ میلیون واحد کمبود وجود داشت. در دوران سازندگی نیز بهطور متوسط نرخ زمین در ۳۰ شهر بزرگ کشور ۵/۶ برابر افزایش یافت و نرخ مسکن ۸/۸ برابر شد.
در ۸ سال دولت محمد خاتمی میانگین نرخ هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان میرسد و رشد ۷/۳ برابری پیدا میکند. در دوران ریاست جمهوری آقای احمدی نژاد برجستهترین کار در زمینه مسکن شروع پروژه مسکن مهر بود. با این که چند میلیون خانه در قالب این پروژه ساخته شد ولی به دلایلی همچون افزایش حجم نقدینگی، مکان یابی نادرست و در نتیجه بدون متقاضی ماندن بخشی از مسکن مهر و مواردی از این دست بازار مسکن در این دوره نیز با تورم و افزایش قابل توجه قیمتها مواجه شد.
اکنون نیز به واسطه چند برابر شدن نرخ مسکن رکود بزرگی در این بازار پیشبینی میشود. تعداد معاملات ملکی کاهش پیدا کرده و صدور پروانههای ساختوساز نیز کم شده است. ورود دولت به این عرصه، در صورتی که برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به خوبی پیش رود میتواند گوشهای از این رکود را جبران کند.
با این حال، چاره اصلی کار در جای دیگری است. تا زمانی که فاصله و شکاف بین نرخ مسکن و درآمد و دستمزد اقشار مختلف، به ویژه طبقات اجتماعی و دهکهای درآمدی پایین کم نشود و دوره زمانی خانه دار شدن برای خانوادههای ایرانی کاهش نیابد نمیتوان به راهکارهای موقتی زیاد دلبسته شود. مگر دولت بتواند آنقدر مسکن ارزان تولید کند که نسبت بین عرضه و تقاضا را نفع عرضه تغییر دهد.
منبع: ایرنا
