جلال صباغ / دبیرانجمن صنفی کارفرمایی مشاورین املاک تهران
از ابتدای تابستان زمزمههایی برای افزایش نرخ اجاره بهای مسکن به گوش میرسد. طبق پیشبینیها، احتمال دارد نرخ تورم نقطهبهنقطه تا پایان سال ۱۳۹۶، به دلیل رشد بالای نقدینگی و آثار تورمی ناشی از افزایشهای اخیر نرخ ارز، افزایش یابد که البته باگذشت ۴ ماه از سال به طور تقریبی شاهد به وقوع پیوستن این پیشبینیها در بازار مسکن هستیم. با توجه به پایان یافتن انتخابات ریاستجمهوری و شورای اسلامی شهر و تغییر نکردن آرایش سیاسی دولت، نوسانات ناشی از تغییر کابینه بر اقتصاد قابل توجه نیست؛ اما با توجه به رکود موجود در بازار مسکن و نبود تحرک جدی در ۲ سال اخیر بعید به نظر میرسد این افزایش تورم تاثیر جدی بر نرخ مسکن در حوزه معاملات داشته باشد؛ اما به دلیل کاهش معاملات و روند رو به افزایش تقاضای مسکن به نظر میرسد این تورم حداکثر تاثیر را بر قیمتهای رهن و اجاره ملک داشته باشد؛ زیرا این بازار از ۳ طرف محرکهای لازم برای افزایش حتی بیشتر از پیشبینیهای تورمی را داراست؛ نخست تقاضای روبه رشد، دوم افزایش تورم و سوم نبود توان خرید عمومی. افزایش غیررسمی نرخ بهره سپردههای بانکی نیز باوجود اثرات منفی بر بازار تا حدی جلوی افزایش نرخ رهن املاک را میگیرد؛ زیرا بیشتر مالکان نرخ بهره بلندمدت سپرده را بهعنوان مرجع تبدیل مبلغ اجاره به رهن استفاده میکنند. از سمت دیگر نیز سازندگان به دلیل نبود مشتری برای فروش املاک، بیشتر راغب به رهن آنها شدهاند اما این عرضه بسیار کمتر از تقاضای بازار است. در این شرایط دولت میتواند با نظارت دقیقتر بر روند معاملات و اعطای تسهیلات تشویقی به عرضهکنندگان و تسهیلات حمایتی به متقاضیان این بازار تا حد زیادی از بروز هیجانات و نوسانات این بازار جلوگیری کند. در این شرایط نیاز به اجاره واحد یا ملک مسکونی از سوی متقاضی، یک نیاز مصرفی است، نه سرمایهای. متقاضی اجاره مسکن بهعنوان مصرفکننده واحد استیجاری عمل میکند. از اینرو نرخ اجارهبهای مسکن تابع نیاز مصرفکننده است، نه تابع بازار سفتهبازی و سوداگری رایج در حوزه خریدوفروش مسکن. متاسفانه در چند سال اخیر میزان تقاضا برای اجاره مسکن رو به افزایش رفت. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجارهنشینی ناتوانی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است که این ناتوانی ریشه در نبود رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینههای بالای زندگی در سایر بخشهای اقتصادی خانوادهها دارد. براساس آخرین منابع آماری، نزدیک به ۳۷درصد از خانوارهای کشور اجارهنشین هستند. مطابق با فرمولهای خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نرخ اجارهبهای متوسط در سال ۹۶ نمیتواند رشدی بیش از ۱۲ درصد داشته باشد. از منظری دیگر، پدیده اجارهنشینی از شاخصهای یک جامعه رو به رشد است. در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است، همزمان با این آهنگ تغییرات؛ دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایشیافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در پی کارواشتغال منجر به بههمریختگی توازن متقاضیان اجاره و یا خرید مسکن میشود. از این رو از نگاه رشد اقتصادی، اجارهنشینی میتواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامهریزان اقتصادی تلقی شود. مهم این است که همزمان با این نوع تغییرات جامعه در حال رشد، برنامه تامین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامهریزی شود. به نظر میرسد برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه کند بهنحویکه با برنامهریزی مشترک با مجلس اولا تعریف صریح و روشنی از اقتصاد مسکن ارائه کند و از طرفی با اجرایی نمودن مسکن اجتماعی گامی در تحقق تامین مسکن اقشار اجارهنشین بردارد. همچنین لازم است با برنامهریزی، زمینه رشد اقتصادی جامعه افزایش یابد تا مردم بتوانند با توسل به حمایتهای تسهیلات بانکی و حتی لیزینگهای دولتی خانهدار شوند.
