رکود بازار مسکن ادامه پیدا می‌کند؟
در تابستان امسال، پنجمین دوره افزایش نرخ مسکن به پایان رسید و اکنون رکود نسبتا عمیقی این بازار را فرا گرفته است. نگاهی به روند بازار مسکن در نیمه نخست سال می‌تواند به تبیین سرنوشت آن در ادامه سال کمک کند.
گسترش‌نیوز: بازار مسکن در ایران دارای ویژگی‌های خاصی است که آن را از سایر بازارهای دارایی متمایز کرده است. این ویژگی‌ها سبب شده است تا روند قیمتی مسکن با سایر کالاها و خدمات متفاوت باشد و دوره‌های رونق و رکود مختص به خود را داشته باشد. علاوه بر عوامل درونی بازار مسکن، شرایط اقتصاد کلان نیز تاثیر بسزایی در شکل‌گیری سیکل‌های بازار مسکن دارند. تا قبل از دهه هشتاد، هر ده سال یک جهش قیمتی در این بازار رخ داده اما در ۲۰ سال اخیر هر ده سال شاهد دو جهش قیمتی بوده‌ایم.
بررسی روند قیمتی مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد که نرخ مسکن چند سالی را با ثبات طی کرده و سپس در یک دوره چهار تا شش فصل با افزایش شدید نرخ مواجه میشود. یعنی سیکل‌های مسکن به این شکل است که چند سالی قیمت‌ها به اندازه تورم و یا کمتر از آن رشد می‌کند و همزمان در بازار با کاهش معاملات، رکود حاکم میشود. سپس همزمان با رونق معاملات مسکن در چند فصل پیاپی، جهش قیمتی در بازار رخ می‌دهد.
دوره آخر افزایش نرخ بازار مسکن از ابتدای پاییز سال ۱۳۹۶ آغاز و تا فصل اول امسال ادامه یافت. افزایش اولیه نرخ مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ به دلیل افزایش تقاضا در بازار بود. اما همزمان با آغاز روند صعودی نرخ ارز افزایش نرخ مسکن نیز شدت بیشتری گرفت. بدین ترتیب در سال گذشته شاهد رشد شدید نرخ مسکن بودیم که این افزایش به مرور خریداران مسکن را از بازار خارج کرد و سبب کاهش معاملات در بازار شد.
از ابتدای دوره افزایش نرخ مسکن تا پایان سال گذشته حدودا به طور متوسط ۱۲۰ درصد نرخ مسکن در تهران افزایش یافت. این افزایش هشدار شکل‌گیری رکود در بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ را می‌داد. هشداری که به سرعت رنگ واقعیت به خود گرفت و از تعداد خریداران مسکن و معاملات در این بازار کاسته شد. در نهایت در شهریور ماه امسال شاهد کاهش ۷۵ درصدی معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل بودیم.
اما روند قیمتی مسکن در نیمه نخست امسال کمی متفاوت با روند معاملات بود. در ابتدای سال شاهد ادامه روند افزایشی نرخ مسکن بودیم. به‌طوری‌که در خرداد ماه امسال نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به اسفند ماه ۱۳۹۷ رشد ۲۰.۴ درصدی را تجربه کرد. اما در فصل تابستان روند افزایش نرخ مسکن متوقف و قیمت‌ها با شیب ملایمی رو به کاهش نهاد به‌طوری‌که رشد نرخ مسکن در تیر ماه تنها ۰.۴ درصد و در دو ماه بعدی منفی بود.
به نظر می‌رسد دو عامل اصلی سبب کاهش نرخ مسکن در تابستان امسال شده‌اند. از یک سو رکود حاکم بر بازار، متقاضیان خرید مسکن را بسیار کاهش داده و تقاضا در این بازار با افت شدیدی روبه‌رو شده است. از سوی دیگر با ثبات و کاهش نسبی نرخ ارز در ماه‌های اخیر، ضریب نااطمینانی در بازارها و در نتیجه تاثیر جهش‌های ارزی بر قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی تا حدود زیادی کاهش یافته است. این دو عامل سبب شده تا نرخ مسکن با شیب ملایمی رو به کاهش بگذارد.
اما درمورد سرنوشت نرخ مسکن در نیمه دوم سال با قطعیت نمیتوان نظر داد زیرا همان طور که اشاره شد این بازار از شرایط اقتصاد کلان به‌خصوص نرخ ارز تاثیر زیادی میپذیرد. اگرچه کاهش معاملات مسکن در نیمه دوم سال نیز می‌تواند به ادامه کاهش نرخ مسکن کمک کند اما در صورتی‌که ثبات شکل گرفته در اقتصاد کلان در نیمه دوم سال ادامه یابد نرخ مسکن نیز باثبات خواهد بود و افزایش یا کاهش قابل ملاحظه‌ای را شاهد نخواهیم بود. اگرچه برخی بر این باورند که کاهش تقاضا و رکود در بازار مسکن می‌تواند سببب ادامه روند کاهشی نرخ مسکن شود اما باید توجه داشت که بالا بودن نرخ تمام شده مسکن به دلیل جهش تورمی سال گذشته اجازه کاهش شدید قیمت‌ها را نخواهد داد.
درواقع بازار مسکن در حالت رکود تورمی قرار دارد و تحلیل آن باید بر اساس این شرایط باشد نه بر اساس رکود. اگر بازار در حالت رکود بود کاهش تقاضا منجر به کاهش نرخ می‌شد؛ اما این اتفاق در حالت رکود تورمی یا اصلا رخ نمی‌دهد یا با شدت کمی اتفاق می‌افتد. بنابراین محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ در صورت ادامه ثبات در اقتصاد، رشد نرخ مسکن در حدود تورم و استمرار رکود است...
با توجه به آنچه گفته شد می‌توان نتیجه گرفت که درمان بازار مسکن و جلوگیری از شوک‌های قیمتی، در گروی برطرف شدن معضلات اقتصاد کلان کشور است. رشد بالای نقدینگی، بازارهای مالی غیرعمیق و ناکارا، جهش‌های نرخ ارز، تورم مستمر و بالا و... از جمله عواملی هستند که به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم بر این بازار تاثیر میگذارند. طرح هایی که با هدف بهبود بازار مسکن طراحی و اجرا میشوند تنها در صورت تامین و پایداری ثبات اقتصاد کلان از کارایی برخوردار هستند
منبع: ایبنا
ارسال نظر