بازگشت به موقع / سرمایه گذاری در ترکیه شکست خورد؟

در سال‌های گذشته به دلیل شرایط ناپایدار اقتصادی در ایران، تورم بالا و نوسانات شدید شاخص‌های اقتصاد کلان، خروج سرمایه از کشور، بدل به یک چالش واقعی شده بود. یکی از این مقاصد محبوب برای ایرانیان جهت سرمایه‌گذاری، کشور ترکیه است.

در سال جاری ایرانی‌ها پس از روس‌ها دومین خریدار ملک در ترکیه بودند. طبق آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ترکیه، خرید ملک در ترکیه توسط ایرانی‌ها از ۵۳۹ فقره در ۹ ماهه نخست سال ۲۰۱۵ به ۵ هزار و ۹۲۳ ملک در ۹ ماهه سال ۲۰۲۱ و حدود ۶ هزار و ۵۴۰ فقره در ۹ ماهه سال ۲۰۲۲ رسیده است.

همچنین بر اساس این داده‌ها، طی سال ۲۰۲۳ میزان خرید ملک توسط ایرانی‌ها در ترکیه با کاهش ۴۵ درصدی به ۳ هزار و ۵۹۸ فقره کاهش یافته است. نکته حائز اهمیت این است که طی سال ۲۰۲۲ رقم حداقل سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه برای اخذ تابعیت این کشور از ۲۵۰ به ۴۰۰ هزار دلار افزایش یافته است.

اگر سال‌های قبل را ۲۵۰ هزار دلار و سال ۲۰۲۲ را ۴۰۰ هزار دلار در نظر بگیریم، طی مدت هشت سال اخیر حدود ۹.۳ میلیارد دلار در بخش ملک، سرمایه از کشورمان به ترکیه منتقل شده است.

هرچند سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ترکیه کماکان ادامه دارد، اما به دلیل برخی فعل‌وانفعالات اقتصادی طی مدت اخیر، شدت خروج سرمایه به سمت ترکیه کم شده است. طبق آخرین آمارها، در طول سال ۲۰۲۳ میلادی، خرید ملک ایرانی‌ها در ترکیه در مقایسه با سال گذشته ۴۵ درصد و تأسیس شرکت از سوی ایرانی‌ها در این کشور نیز ۴۳ درصد کاهش پیدا کرده است.

در ترکیه، قوانینی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود دارد و محدودیت‌ها و الزامات مختلفی نیز وجود دارد. برای خرید ملک در ترکیه باید مجموعه‌ای از موارد مهم را در نظر گرفت.

برخی از مناطق و ملک‌ها در ترکیه ممکن است برای خریداران خارجی محدودیت‌هایی اعمال کنند؛ بنابراین قبل از خرید باید از بابت در اختیار داشتن مجوزهای لازم اطمینان حاصل کرد.

در بحث خرید ملک در ترکیه، باید مالیات‌ها و هزینه‌های مربوطه را مانند مالیات خرید، عوارض ملک و هزینه‌های قانونی پرداخت کرد. این هزینه‌ها ممکن است متغیر باشند و باید قبل از خرید به آن‌ها توجه کرد.

در خصوص خروج سرمایه از کشور، ترکیه محدودیت‌ها و مقرراتی در این رابطه دارد. به‌عنوان‌مثال، اگر شما به‌عنوان یک شهروند خارجی در ترکیه دارای ملک هستید و قصد فروش آن را داشته باشید، باید مقررات مالیاتی و دیگر مقررات مربوطه را رعایت کنید.

گسترش نیوز برای بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن و همچنین تحلیل پیامدهای خروج سرمایه از کشور و خرید ملک در کشوری نظیر ترکیه، گفت‌وگویی با مهدی زاده، کارشناس راه و شهرسازی انجام داده که در ادامه می‌خوانید.

مردم قدرت پرداخت اقساط وام را ندارند

مهدی زاده در خصوص رکود تورمی در بازار مسکن و انفعال دولت در ماه‌های اخیر به خبرنگار گسترش نیوز گفت: افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در بازار مسکن، تعداد متقاضیان را به میزان قابل توجهی کاهش داده است. مردم حتی دیگر از طریق دریافت وام هم قادر به رفع مشکل تهیه مسکن خود نیستند؛ زیرا آن‌ها قدرت پرداخت اقساط وام را ندارند و ازاین‌جهت، بانک‌ها نیز دردی از مردم دوا نمی‌کنند. تعادل اقتصاد کشور به کلی مختل شده و برای بهبود شرایط باید قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند تا قادر به بازپرداخت وام‌ها باشند.

ساخت مسکن با هزینه متری ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان، خارج از قدرت خرید مردم است و در این مسئله تردیدی وجود ندارد.

او در خصوص اقدامات دولت در جهت بهبود وضیت بازار بیان کرد: دولت درزمینهٔ گسترش افقی شهرها و اعطای زمین به مردم تلاش‌هایی صورت داده است اما این اقدامات باید مداوم و اصولی انجام گیرد. طبعاً ساخت مسکن با هزینه متری ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان، خارج از قدرت خرید مردم است و در این مسئله تردیدی وجود ندارد. با به کارگیری گسترش افقی شهرها و کاهش قیمت زمین، تنها کاهش هزینه ساخت و ساز می ماند که نیاز به بررسی و برنامه ریزی دارد؛ این هزینه در صورت یک یا دوطبقه بودن خانه، با کاهش چشمگیری مواجه می‌شود.

مهدی زاده ادامه داد: در این شرایط به خاطر عدم نیاز به گودبرداری و آسانسور، می‌توان از تکنولوژی‌های بهتری استفاده کرد. شرایط ایران با کشورهایی نظیر ژاپن یا هلند متفاوت است و درحال حاضر ما مشکل زمین نداریم. دلیل منطقی و روشنی برای متراکم نشینی در کشور ما وجود ندارد و مسئولان نیز توضیحات درستی دراین‌باره ارائه نمی‌کنند.

زندگی فشرده در تهران بی‌دلیل است

این کارشناس درمورد متراکم نشینی در تهران به گسترش نیوز گفت: تورنتو ۴ میلیون جمعیت دارد و مساحت آن چهار برابر تهران است. در فینیکس آریزونا ۲ میلیون نفر زندگی می‌کنند و حدوداً ۵ برابر بیشتر از شهر تهران مساحت دارد. این آمارها نشان می‌دهد که زندگی فشرده در شهر تهران بی‌دلیل است و منطقی در پس آن وجود ندارد.

مهدی زاده افزود: برخی اشخاص از هزینه‌های مربوط به زیرساخت سخن به میان می‌آورند و این بحث را بهانه‌ای برای متراکم نشینی در نظر می‌گیرند. درصورتی‌که جمع‌آوری زباله و خروج آن به خارج از شهر یا احداث مترو، موارد هزینه بَری محسوب می‌شوند؛ بنابراین این موضوع به زیرساخت خاص و پیچیده‌ای هم نیاز ندارد و می‌توان به شکل ساده و معقولی شرایط لازم را مهیا کرد.

گسترش افقی شهرها؛ یک راهکار مطلوب

وی در خصوص توجه به گسترش افقی شهرها مطرح کرد: گسترش افقی شهرها، یک راهکار بسیار خوب به شمار می‌رود که خوشبختانه دولت در طول ماه‌های گذشته، توجه خوبی به این مسئله داشته است. در صورت کاهش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن، قدرت خرید مردم نیز بالا می رود و بسیاری از چالش های موجود به این نحو برطرف خواهد شد.

قدرت خرید به حدی پایین آمده که مردم دیگر توان تهیه چنین خانه‌هایی را ندارد.

کارشناس راه و شهرسازی در پیوند با کاهش قدرت خرید مردم اذعان کرد: من رکود کنونی بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و میزان تقاضا را پیش بینی کرده بودم اما متأسفانه گوش شنوایی در آن زمان وجود نداشت. در حال حاضر ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در منطقه یک تهران ساخته شده که برای مدت‌زمان ۱۰ سال خالی از سکنه است. قدرت خرید به حدی پایین آمده که مردم دیگر توان تهیه چنین خانه‌هایی را ندارد.

باید واقعیت‌های اقتصادی کشور را درک کرد

مهدی زاده در ادامه خاطرنشان کرد: برای دستیابی به یک شرایط عادی و باثبات در حوزه مسکن، باید واقعیت‌های اقتصادی کشور را درک کرد. واقعیت امر این است که بدون ساماندهی شرایط اقتصادی و معیشتی مردم، نمی توان بهبود بازار مسکن را متصور شد. پیش از هر اقدامی باید شاخص های اقتصادی را درنظر گرفت و تورم را به میزان قابل توجهی کاهش داد. وام های بانکی، مالیات‌ها، طرح های روی زمین مانده مربوط به مسکن، واسطه های ملکی و هزینه تمام شده ساخت مسکن مسائلی هستند که باید توجه ویژه به آن شود و با برنامه ریزی دقیق برای رفع چالش های موجود قدم برداشت.

بدون ساماندهی شرایط اقتصادی و معیشتی مردم، نمی توان بهبود بازار مسکن را متصور شد.

او در خصوص خرید ملک توسط ایرانیان در کشور ترکیه و پیامدهای این اتفاق برای اقتصاد کشور عنوان کرد: خروج سرمایه به هر شکلی می تواند ضربه های جبران ناپذیری به اقتصاد کشور بزند. طبق آخرین آمار، میزان سرمایه‌گذاری های این چنینی در ترکیه از سوی ایرانیان کاهش پیدا کرده و شدت آن نزولی شده است.

شباهت اقتصاد ترکیه به اقتصاد ایران

مهدی زاده با اشاره به وضعیت نابسامان اقتصادی ترکیه به گسترش نیوز گفت: اقتصاد ترکیه از حیث وجود تورم بالا و قدرت خرید پایین مردمش، شباهت زیادی به اقتصاد ایران دارد. عوامل زیادی دست‌به‌دست هم داد تا برخی از ایرانیان به سرمایه‌گذاری در ترکیه ترغیب شوند. جذابیت قیمت‌ها به خاطر تورم‌زا بودن اقتصاد ترکیه، دسترسی به پاسپورت دوم و فراغت از نظارت دستگاه های اجرایی، از جمله دلایل مهم برای ترغیب ایرانیان جهت سرمایه‌گذاری در این کشور بود.

انتظارات از بازار ترکیه محقق نشد تا در ادامه شاهد کاهش سرمایه‌گذاری در این کشور باشیم.

وی در ادامه توضیح داد: ترند این جریان درحال معکوس شدن است و من از این بابت خوشحال هستم. درصورت بهبود وضعیت اقتصادی کشور و رونق بخش تولید، احتمالاً در آینده نزدیک شاهد بازگشت سرمایه های داخلی خواهیم بود. بسیاری از انتظارات مردم ما از بازار ترکیه محقق نشد تا در ادامه ناظر کاهش سرمایه‌گذاری در این کشور باشیم.

مهدی زاده در پایان اضافه کرد: اقتصاد ترکیه به دلیل بدهی های سنگین، ریسک بالایی دارد و سرمایه‌گذاری در چنین کشوری مستلزم خطرپذیری زیادی است. چنین موجی در حدود ۱۵ سال پیش درخصوص دبی هم شکل گرفت که نتیجه خوبی را برای مردم ما درپی نداشت. امیدوارم مردم ایران با نهایت آگاهی اقدام به سرمایه‌گذاری‌های این‌چنینی کنند و از سوی دیگر سیاست های دولت نیز به سمتی برود که زیان های اقتصادی به کشور وارد نشود.