قفل بازار مسکن رسماً و شرعاً شکست (۴ آبان ۱۴۰۴)
دو نوع خریدار در بازار مسکن دیده می‌شود؛ گروهی که همچنان در انتظار کاهش قیمت‌ها هستند و خرید خود را به آینده موکول کرده‌اند، و گروهی که هرچند نیاز واقعی به مسکن دارند، اما از نظر مالی توان ورود به بازار را ندارند. با این حال، برای افرادی که قدرت خرید کافی در اختیار دارند، اکنون می‌تواند یکی از مناسب‌ترین زمان‌ها برای تصمیم‌گیری و ورود به بازار باشد.
بازار مسکن طی ماه‌های اخیر همچنان در رکود عمیقی به‌سر می‌برد و حجم معاملات کاهش قابل توجهی داشته است. این رکود نه تنها فعالیت سازندگان و سرمایه‌گذاران را کاهش داده، بلکه موجب ایجاد وقفه در پروژه‌های ساخت و توسعه شهری شده است. کاهش توان خرید خانوارها و افزایش هزینه‌های ساخت، عامل اصلی تداوم رکود به شمار می‌رود.
در مقابل، بازارهای موازی مانند بورس، طلا و ارز در شش ماه گذشته رشد چشمگیری را تجربه کرده‌اند. بازدهی بالا در این بازارها نه تنها توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده، بلکه سرمایه‌های خرد و کلان را از بازار مسکن به سمت این بازارها سوق داده است. این تغییر مسیر سرمایه‌ها فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد کرده و روند رونق را به تأخیر انداخته است.
یکی از عوامل اصلی رکود، ناکارآمدی نظام تأمین مالی و نبود وام‌های حمایتی مناسب برای سازندگان است. علاوه بر این، افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، هزینه‌های تولید مسکن را به‌شدت بالا برده و توجیه اقتصادی پروژه‌ها را کاهش داده است. این شرایط باعث شده تا بسیاری از پروژه‌های کوچک و متوسط نیمه‌کاره باقی بمانند.
رکود مستمر در بازار مسکن نه تنها رشد اقتصادی کشور را کند کرده، بلکه پیامدهای اجتماعی نیز به همراه دارد. افزایش اجاره‌بها، محدود شدن دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و کاهش فرصت‌های شغلی مرتبط با صنعت ساختمان از جمله آثار مستقیم این رکود است. استمرار این وضعیت می‌تواند به بحران‌های اجتماعی و اقتصادی گسترده‌تری منجر شود.
بهبود وضعیت بازار مسکن نیازمند سیاست‌گذاری هدفمند و اصلاح ساختار تأمین مالی است. ارائه وام‌های ساخت با نرخ‌های منطقی، تسهیل فرآیندهای اداری و تشویق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی می‌تواند نقدینگی لازم برای سازندگان را فراهم کرده و زمینه بازگشت رونق به بازار را فراهم آورد. همزمان، توجه به هماهنگی با دیگر بازارهای مالی و کنترل نوسانات قیمتی می‌تواند از جذب سرمایه‌های بازار مسکن به بازارهای موازی جلوگیری کند و تعادل نسبی در اقتصاد ایجاد نماید.
فرصت طلایی خرید خانه تا پایان امسال
بازار مسکن همچنان در شرایط رکودی به‌سر می‌برد و نشانه چشمگیری از رونق در آن دیده نمی‌شود؛ این در حالی است که بازارهای موازی، طی ۶ ماه گذشته رشد قابل توجهی کردند و بازدهی کم‌سابقه‌ای داشتند.
با این حال، با توجه به نوسانات قیمتی در بازارهای طلا، سکه و ارز و آنچه برخی، از آن به‌عنوان اشباع خرید و قیمت در این بازارها، یاد می‌کنند، آیا اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن است؟ ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، به تجارت‌نیوز گفته که در حال حاضر سرمایه‌ها از حوزه مسکن به سمت طلا و سکه حرکت کرده است. او معتقد است با توجه به رکود عمیق بازار مسکن، اکنون بهترین زمان برای خرید خانه به‌ویژه توسط خریداران مصرفی است.
بازار مسکن از ابتدای سال ۱۴۰۴ وارد فاز تازه‌ای از رکود شد و پس از جنگ ۱۲ روزه به خواب عمیقی فرو رفت. بررسی‌ها نشان می‌دهد که حجم معاملات مسکن و تقاضا برای خرید خانه بسیار کاهش یافته است. این در حالی است که بازدهی بازارهای موازی بازار مسکن نظیر طلا، سکه و دلار نشان بسیار چشمگیر بوده و این بازارها رشد قیمتی کم‌سابقه‌ای را تجربه کرده‌اند.
با این حال به‌نظر می‌رسد، بازارساز با مداخله سنگین در بازار ارز، سعی در کنترل قیمت‌ها دارد و همین موضوع باعث ایجاد نوسانات قیمتی در بازار طلا، سکه و دلار شده است.
همچنین برخی ناظران اقتصادی معتقدند به دلیل افزایش شارپی قیمت‌ها در بازارهای سه‌گانه ارز، طلا و سکه طی ماه‌های اخیر، این بازارها فعلا اشباع شده‌اند. به این ترتیب، آیا اکنون فرصت مناسبی برای انتقال دارایی‌ها به بازار مسکن است؟ ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، وضعیت کنونی بازار مسکن را تشریح کرده و شرایط آن را تا پایان سال پیش‌بینی کرده است.
در شرایط رکودی، سرمایه‌های جدیدی وارد بخش مسکن نمی‌شود
رهبری در پاسخ به این پرسش که با توجه به نوسانات اخیر در بازارهای موازی، آیا اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن است، اظهار کرد: «بازار مسکن به بازارهای موازی از جمله طلا و دلار وابستگی ندارد بلکه به وضعیت اقتصادی کشور و به رکود و رونق وابسته است.»
او افزود: «ما در حال حاضر در وضعیت رکودی به سر می‌بریم؛ به علت خروج و برنگشتن سرمایه‌ها، رکود در بازار مسکن شکل گرفته است؛ علاوه بر این، دیگر تمایلی برای شروع پروژه‌های جدید وجود ندارد و در شرایط رکود، سرمایه‌های جدیدی وارد بخش مسکن نمی‌شود.»
سرمایه‌های بازار مسکن به سمت بازار طلا و ارز حرکت می‌کند
رهبر در پاسخ به این پرسش که آیا اکنون زمان مناسبی برای تبدیل دارایی‌های طلا، سکه و ارز به ملک است، اظهار کرد: «عکس این موضوع در حال اتفاق است، در حال حاضر سرمایه‌ها از بازار مسکن به سمت بازار ارز و طلا می‌رود.»
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره وضعیت بازار مسکن تا پایان سال توضیح داد: «به‌نظر من تفاوت زیادی نخواهد کرد. در واقع، همین حالتی که اکنون وجود دارد، ادامه خواهد داشت؛ اگر بدتر نشود، هیچ تغییری هم نخواهد کرد!»
رهبر درباره چگونگی بهبود وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: «بخش مسکن به‌دلیل سهم بزرگ و کلانی که در اقتصاد کشور دارد، کاملا وابسته به وضعیت و تغییرات اقتصاد کلان است. اگر در سطح کلان اقتصادی تغییری ایجاد شود، این تغییر در بازار مسکن هم تاثیر خواهد گذاشت. اما اگر چنین تغییری رخ ندهد، نمی‌توان انتظار داشت که در وضعیت مسکن تحول خاصی ایجاد شود.»
اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن است
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران درباره زمان ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن بیان کرد: «به‌نظر من، در حال حاضر موقعیت نسبتا خوبی برای خریداران وجود دارد. خریداران در حال حاضر یا در انتظار کاهش قیمت‌ها هستند، یا ممکن است قدرت خرید نداشته باشند.»
او افزود: «بنابراین دو وضعیت برای خریداران مسکن وجود دارد؛ یا خریدار منتظر است وضعیت بهتر شود و امیدوار است که قیمت مسکن کاهش یابد، یا اینکه قدرت خرید ندارد. با توجه به اینکه نیاز به خرید هم دارد، اما توان مالی نیست؛ اما اگر فردی توان خرید دارد، اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار است.»
