۲ قاعده قیمت‌گذاری مسکن

حامد هدائی، اقتصاددان رفتاری و سیاسی

عدم اطلاع دقیق از روند قیمت‌گذاری باعث می‌شود گروه خریداران به دام جامعه دلالانی بیافتند که به آتش قیمت‌های غیر واقعی دامن می‌زند. آگاهی درست مصرف‌کنندگان موضوع قمیت گذاری، بخشی از روند کنترل نرخ است که مانع سوء استفاده عده‌ای خاص در بازار مسکن می‌شود.

به همین دلیل مایلم در این قسمت دو قاعده قیمت‌گذاری را شرح دهم که با استفاده از قاعده اول: خریداران می‌توانند از صحت قیمت‌های منطقه‌ای که قصد خرید مسکن در آن را دارند مطمئن شوند و با استفاده از قاعده دوم: می‌توانند روند آتی قیمت‌های مسکن را تا حدودی پیش‌بینی کنند. این قاعده اول را قانون بیست درصد نام‌گذاری می‌کنم.

طبق این روش اگر یک مشتری قصد خرید یک آپارتمان نوساز را داشته باشد می‌تواند با مطلع شدن از نرخ زمین آن منطقه و کسر بیست درصد از آن به نرخ نسبتا واقعی آپارتمان مورد نظرش دست پیدا کند. به عنوان مثال اگر در منطقه‌ای نرخ غالب زمین چهل میلیون تومان بود، نرخ آپارتمان می‌بایست چهل میلیون تومان منهای بیست درصد باشد یعنی آپارتمان مورد نظر به ارزش سی و دومیلیون تومان باید معامله شود. این قاعده در خصوص خرید آپارتمان‌های کلنگی هم صادق است، البته با یک سری جزییات بیشتر. به عنوان مثال اگر مشتری قصد خرید یک آپارتمان کلنگی را داشته باشد معمولا در این شرایط آپارتمان را ارزش‌گذاری نمی‌کنند، قدر السهم آپارتمان یعنی درصد سهم زمین آپارتمان از کل زمینی که در آن قرار گرفته است معامله می‌شود.

البته نکته‌ای که باید در این قسمت ذکر کرد این است که طبق قاعده بیست درصد نرخ آپارتمان نوساز برابر بود با نرخ زمین آن منطقه منهای بیست درصد. در خرید آپارتمان‌های کلنگی عکس این قضیه صادق است. یعنی نرخ قدرالسهم آپارتمان که در این جا ۵۰ متر مربع بود منهای ۲۰ درصد.

نتیجه این که ارزش چنین آپارتمان کلنگی دومیلیارد تومان نیست بلکه یک میلیاردو ششصد میلیون تومان است. این بیست درصد به عنوان هزینه تخریب و ساخت‌وساز آتی ملک از نرخ قدرالسهم کاسته می‌شود و اما طبق قاعده دوم که (بازگشت به میانگین) نام دارد اگر بخواهیم حدس هایی درباره نرخ آتی مسکن بزنیم به دو مولفه اصلی؛ یعنی نرخ اولیه قبل از فرآیند رشد شدید قیمتی مسکن و نرخ نهایی و کنونی آن نیاز خواهیم داشت.

به عنوان مثال اگر قبل از شروع رشد قیمتی، یک واحد آپارتمان به نرخ هر مترمربع بیست میلیون تومان فروخته می‌شد، الان در بالاترین نرخ خود به مبلغ ۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. طبق قاعده بازگشت به میانگین، به علت عدم خرید مصرف‌کننده و شکل گیری رکود در سقف پنجاه میلیون تومان، نرخ واقعی به سمت میانگین این دو نقطه، باز خواهد گشت. یعنی جمع این دو نرخ تقسیم بر دو که می‌شود سی و پنج میلیون تومان. این قاعده در خصوص نرخ ارز، سکه، طلا، و حتی بازار سرمایه هم می‌تواند صادق باشد.