مستاجران و خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن حذف شدند
کارشناسان بازار مسکن هشدار می‌دهند که بحران مسکن در کشور به‌دلیل ضعف تامین اعتبار و کم‌کاری بانک‌ها روزبه‌روز تشدید می‌شود. به گفته آنها، در شرایط فعلی، حتی طرح‌های مهمی مانند مسکن استیجاری نیز در صورت نداشتن منابع مالی پایدار و برنامه‌ریزی دقیق، با خطر شکست مواجه خواهند شد. این نگرانی‌ها نشان می‌دهد که بدون اصلاح سیاست‌های بانکی و ایجاد مسیرهای مطمئن برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، مشکلات موجود در بازار نه تنها حل نخواهد شد، بلکه موج تازه‌ای از فشار بر مستاجران و افزایش قیمت‌ها در پیش خواهد بود.
وضعیت بازار مسکن از ابتدای شکل‌گیری دولت‌ها، به‌ویژه در دهه‌های اخیر، همواره با چالش‌های جدی مواجه بوده است. مشکلاتی مانند عدم تعادل میان عرضه و تقاضا، رکود همراه با افزایش قیمت‌ها و بی‌توجهی به رفع به‌موقع موانع این حوزه، شرایط را برای خانه‌دار شدن مردم دشوار کرده است.
از سوی دیگر، شانه خالی کردن برخی مسئولان از انجام وظایف قانونی خود موجب شده تا مشکلات موجود تشدید شده و مسیر خانه‌دار شدن برای خانوارها هر روز پیچیده‌تر و پرچالش‌تر شود. نتیجه این وضعیت، فشار مضاعف بر مستاجران و خریداران است و نشان می‌دهد که بدون اصلاح سیاست‌ها و برنامه‌ریزی دقیق، بازار مسکن همچنان با بحران‌های مکرر روبه‌رو خواهد بود.
این بحران به‌حدی در جامعه عمق یافته که بسیاری از نمایندگان مجلس شورای اسلامی نسبت به کم‌کاری دولت‌ها و شکاف فزاینده میان درآمد خانوار و هزینه‌های مسکن انتقاد دارند. آنان معتقدند که دولت‌ها به دلیل عدم تأمین نیاز واقعی بازار در زمان مناسب، زمینه تشدید تقاضای انباشته را فراهم کرده‌اند.
بحران خانه‌دار شدن در ایران
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با بیان این‌که «تهرانی‌ها برای خانه‌دار شدن باید حدود ۷۳ سال پس‌انداز کنند»، گفت: برای حل مشکل مسکن باید انحصار زمین از دولت خارج شود.
وی افزود: بر اساس بررسی‌ها، با درآمد متوسط بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان که به‌طور میانگین بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان است، اگر یک‌سوم این مبلغ در شهرهای بزرگ پس‌انداز شود، حدود ۵۳ سال طول می‌کشد تا بتوان یک واحد مسکونی ۸۰ تا ۱۰۰ متری خریداری کرد. این در حالی است که در تهران و سایر کلان‌شهرها، این زمان به حدود ۷۳ سال افزایش می‌یابد.
بر پایه این گزارش، رکود معاملات و افت شدید تقاضا سبب شده مستأجران و خانه‌اولی‌ها عملاً از بازار خرید مسکن حذف شوند. به گفته فعالان این حوزه، سال جاری نیز بازار مسکن تحت‌تأثیر رکود، افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید خانوارها، با افت محسوس فعالیت‌های خرید و فروش همراه بوده است.
مشاوران املاک می‌گویند هیچ منطقه‌ای از تهران در وضعیت رونق قرار ندارد و نمی‌توان تا پایان تابستان انتظار بهبود جدی در معاملات داشت.
ناترازی مسکن تا سال ۱۴۱۰ دو برابر می‌شود
در همین حال، طه حسین‌مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، با اشاره به وضعیت تقاضای انباشته در بازار مسکن اظهار کرد: بازار مسکن کشور با ۵ تا ۶ میلیون تقاضای انباشته مواجه است. همچنین تعداد واحدهای فرسوده و نیازمند بازسازی حدود ۸ میلیون واحد برآورد شده است. به این ترتیب، برای رسیدن به تعادل در عرضه و تقاضا، کشور نیازمند ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید است و در صورت تحقق‌نیافتن این هدف، ناترازی بخش مسکن تا سال ۱۴۱۰ دو برابر شده و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.
وی افزود: ضعف در تأمین مالی و سرعت پایین اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی در مقایسه با تورم، از مهم‌ترین عوامل انباشت تقاضا در بازار مسکن است. هرچند تلاش‌هایی برای رفع این چالش‌ها از طریق ابزارهایی چون قانون پیش‌فروش ساختمان و مدل‌های خرید تدریجی انجام شده، اما به دلیل نبود نهادهای علمی و پژوهشی متخصص، این ظرفیت‌های قانونی نتوانسته‌اند اثر قابل‌توجهی بر اقتصاد مسکن بگذارند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تأکید کرد: دولت می‌تواند با اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، توسعه فروش متری و سامان‌دهی پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، همچنین با ارائه زمین رایگان، الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد امکان توسعه افقی به‌ویژه در بافت‌های فرسوده، زمینه تقویت صنعت ساختمان و کاهش فشار بر بازار مسکن را فراهم کند.
مسکن استیجاری در مسیر شکست
خشایار باقرپور رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با اشاره به طرح مسکن استیجاری برای پاسخ به نیاز بازار، اظهار کرد: مسکن استیجاری در ذات خود طرحی بسیار مطلوب است؛ زیرا هدف آن، تأمین واحدهایی برای مصرف‌کنندگان با قیمت‌های کنترل‌شده و متناسب با تورم مهارشده است. اما پرسش اصلی این است که این واحدها قرار است با چه منبع مالی تولید شوند؟
وی افزود: اگر قرار باشد تولید این واحدها از محل بودجه دولتی تأمین شود، باتوجه‌به ناترازی فعلی بودجه، تحقق آن بسیار بعید است. دولت هم‌اکنون در شرایط محدودیت منابع قرار دارد و نمی‌تواند در چنین گستره‌ای، سرمایه‌گذاری گسترده انجام دهد.
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران یادآور شد: اگر دولت بخواهد از منابع بانکی استفاده کند، باید توجه داشت که بانک‌ها حتی در طرح نهضت ملی مسکن نیز به تعهدات قانونی خود عمل نکردند و تسهیلات بلندمدت وعده‌داده‌شده را در اختیار متقاضیان قرار ندادند؛ بنابراین انتظار تأمین منابع مالی پایدار از سوی شبکه بانکی برای اجرای طرح مسکن استیجاری نیز واقع‌بینانه نیست.
باقرپور ادامه داد: بخش خصوصی نیز با آگاهی از ریسک‌ها و بازده پایین این طرح، تمایلی به ورود ندارد. در این شرایط، سرمایه‌گذار باید سرمایه‌ای کلان را در پروژه‌ای حبس کند که هم سال‌به‌سال دچار استهلاک می‌شود و هم هزینه‌های نگهداری، بازسازی و ارتقای را بر دوش او می‌گذارد، درحالی‌که بازده اقتصادی آن بسیار پایین و غیرقابل‌توجیه است.
وی تصریح کرد: ازاین‌رو، به نظر می‌رسد طرح مسکن استیجاری در همان فرض اولیه خود با شکست مواجه می‌شود، مگر آنکه منابع مالی مشخص و پایداری برای اجرای آن پیش‌بینی شود. تاکنون هیچ نشانه‌ای از تعیین منبع مالی روشن برای تولید این نوع واحدها مشاهده نشده است.
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: تجربه طرح نهضت ملی مسکن نیز نشان داد که نبود منابع مالی منجر به فشار مضاعف بر متقاضیان می‌شود. بسیاری از افرادی که با امید خانه‌دار شدن در این طرح ثبت‌نام کرده بودند، امروز با چند برابر شدن هزینه‌ها مواجه‌اند.
وی در پایان خاطرنشان کرد: حتی در برخی موارد، با لحنی تهدیدآمیز از متقاضیان می‌خواهند مبالغ چند صد میلیون‌تومانی را در بازه زمانی ۱۰ تا ۲۰ روز پرداخت کنند و در غیر این صورت، واحد آنان به متقاضیان دیگر واگذار خواهد شد.
