بازار مسکن در آستانه فاجعه | خانه در نیمه دوم مرداد ۱۴۰۴ گران می‌شود؟
در تیرماه ۱۴۰۴، اگرچه میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به مرز چشمگیر ۱۱۹ میلیون تومان رسید، اما بازار خرید و فروش عملاً به حالت سکون درآمده و حجم معاملات به پایین‌ترین سطح ممکن نزدیک شده است.
در تیرماه ۱۴۰۴، بازار مسکن تهران به مرحله‌ای بی‌سابقه و متناقض رسیده است؛ جایی که قیمت هر متر مربع به سقف تاریخی ۱۱۹ میلیون تومان صعود کرده، اما بازار در رکودی عمیق و سکوتی سنگین فرو رفته است. معاملات تقریباً متوقف شده‌اند، سیل آگهی‌های فروش لحظه‌به‌لحظه بیشتر می‌شود و در آن‌سو، خریداران یا ناپدید شده‌اند یا ترجیح داده‌اند نظاره‌گر باشند تا بازیگر.
این تضاد میان «رشد رسمی قیمت» و «رکود بی‌سابقه در معاملات»، سیگنالی هشداردهنده است که باید با دقت تحلیل شود. آیا این وضعیت صرفاً ناشی از تبعات سیاسی جنگ ۱۲ روزه اخیر است؟ یا نشانه‌ای عمیق‌تر از یک «شکاف جدی میان قیمت و توان خرید» است که به تدریج ساختار بازار را متلاشی می‌کند؟
در این گزارش، تلاش می‌کنیم با تکیه بر داده‌های مرکز آمار و تحلیل روندها، به این پرسش پاسخ دهیم که چرا در نقطه‌ای که باید بازار داغ باشد، همه چیز یخ زده است؟ و آیا بازار مسکن ایران وارد یک فاز جدید از رکود ساختاری شده است یا نه؟
رشد قیمت‌ها در ظاهر، کاهش تورم در باطن
براساس گزارش رسمی مرکز آمار، شاخص قیمت مسکن در تیرماه ۱۴۰۴ به عدد ۳۲۶.۶ واحد رسید؛ رقمی که نسبت به خردادماه رشد اندکی معادل ۶.۳ واحد داشته و نشان‌دهنده افزایش حدود ۲ درصدی قیمت‌هاست. به‌این‌ترتیب، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۱۱۹ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان رسیده است؛ رقمی که در تاریخ بازار مسکن پایتخت بی‌سابقه است.
اما در پشت این افزایش ظاهری، کاهش آهنگ رشد تورم نهفته است. تورم ماهانه مسکن نسبت به خردادماه افت ۰.۲ واحد درصدی را ثبت کرده و به ۲ درصد رسیده است. تورم سالانه نیز از ۳۹ درصد در خرداد، به ۳۸.۴ درصد در تیر کاهش یافته؛ علامتی که می‌تواند از فرسایش تقاضا یا توقف نسبی معاملات حکایت داشته باشد.
در کنار بازار فروش، وضعیت اجاره نیز از همین الگو پیروی می‌کند. تورم ماهانه اجاره در تیرماه به ۲ درصد رسیده که اندکی کمتر از ماه قبل است. این داده‌ها در مجموع نشان می‌دهند که بازار مسکن از یک سو هنوز در مسیر رشد قیمت اسمی حرکت می‌کند، اما از سوی دیگر شتاب خود را از دست داده و به سمت رکودی عمیق‌تر میل می‌کند.
رکود در قلب بازار؛ وقتی تقاضا ناپدید می‌شود
اگرچه شاخص‌های رسمی از رشد اسمی قیمت‌ها خبر می‌دهند، اما بازار مسکن در تیرماه عملاً به مرز یخ‌زدگی معاملات رسیده است. شواهد میدانی و گزارش‌های غیررسمی نشان می‌دهد که حجم خرید و فروش در پایتخت به کمترین میزان در سال‌های اخیر کاهش یافته؛ به‌طوری که برخی مشاوران املاک از «تقریباً صفر شدن معاملات» صحبت می‌کنند.
این رکود کم‌سابقه را می‌توان محصول چند عامل هم‌زمان دانست:
ابهام سیاسی و نظامی: جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل باعث شد بسیاری از خریداران به حالت تعلیق درآیند و مالکان برای حفظ ارزش دارایی، فایل‌های فروش را افزایش دهند.
افزایش انتظارات تورمی در سایر بازارها: با داغ‌شدن بازار طلا، ارز و حتی صندوق‌های درآمد ثابت، تمایل سرمایه‌گذاران به خرید مسکن به‌عنوان یک دارایی بلندمدت کاهش یافته است.
تردید در ثبات قیمت‌ها: در شرایطی که قیمت رسمی بالا رفته اما نشانی از خریدار نیست، بازار با نوعی عدم اطمینان نسبت به آینده قیمت‌ها مواجه شده است.
فقدان داده شفاف از معاملات: نبود آمار رسمی از تعداد معاملات یا تفکیک منطقه‌ای قیمت، بر شدت ابهام و بی‌اعتمادی خریداران دامن زده است.
بازار اجاره نیز با وجود رشد قیمت، شرایط نسبتاً باثبات‌تری دارد، چرا که بسیاری از خانوارها به‌دلیل کاهش قدرت خرید، از خرید منصرف و به اجاره‌نشینی بلندمدت روی آورده‌اند.
بازاری در آستانه قفل کامل؛ آینده‌ای خاکستری پیش‌روی مسکن
تمام شواهد آماری و میدانی از یک واقعیت تلخ خبر می‌دهند: بازار مسکن تهران وارد فاز رکود تورمی شده است؛ وضعیتی که در آن، قیمت‌ها همچنان روند افزایشی دارند اما خریداری برای آن‌ها وجود ندارد. این همان لحظه‌ای است که نه فروشنده امیدی به فروش دارد، و نه خریدار جسارت ورود.
برخی از نشانه‌های این وضعیت عبارت‌اند از:
افزایش قیمت متوسط هر متر مربع به ۱۱۹ میلیون تومان در شرایطی که حجم معاملات به پایین‌ترین حد چند سال گذشته رسیده؛
رشد ۲ درصدی قیمت در کنار رکود شدید در بخش خرید و فروش؛
و کاهش تورم اجاره با وجود رشد قیمت‌ها، که نشان می‌دهد خانوارها چاره‌ای جز تحمل شرایط سخت‌تر اجاره‌نشینی ندارند.
در چنین بستری، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای‌تر یا به‌سراغ بازارهای نقدشونده‌تر مانند طلا و ارز رفته‌اند یا سرمایه خود را در صندوق‌های درآمد ثابت پناه داده‌اند. حتی اگر در آمار رسمی، قیمت‌ها همچنان افزایشی به‌نظر برسند، نبض واقعی بازار عملاً از حرکت ایستاده است.
اگر دولت و نهادهای سیاست‌گذار در ماه‌های پیش‌رو راهکاری برای تحریک تقاضا، افزایش شفافیت و بهبود فضای سرمایه‌گذاری پیدا نکنند، احتمال عمیق‌تر شدن رکود وجود دارد. این شرایط نه‌تنها بازار مسکن را متأثر می‌کند، بلکه بر بخش‌های کلیدی اقتصاد مانند ساخت‌وساز، اشتغال، و گردش پول نیز سایه می‌افکند.
فیمت مسکن گران که نمیشود هیچ بلکه به مدت 5 سال در رکود وحشتناک خواهد ماند .