آب پاکی عراق روی دست ایران؛ کشور همسایه باز هم تهران را غافلگیر کرد

گسترش نیوز:  در حالی‌که ایران با بحران تورم مسکن، زمین‌فروشی دولتی و سوداگری بانکی مواجه است، کشوری نظیر عراق با وجود فساد، ناامنی و ضعف زیرساخت‌ها، قیمت‌های به‌مراتب پایین‌تری در بازار مسکن دارد. تفاوت اصلی را باید در نوع مداخله دولت‌ها، ساختار مالکیت زمین و نگاه مردم به ملک به‌عنوان کالای سرمایه‌ای جست‌وجو کرد. این مسئله نشان می‌دهد که گرانی مسکن در ایران، بیش از آنکه اقتصادی باشد، ریشه در ساختارهای نهادی و سیاسی دارد.

«آخرین گزارش‌ها نشان می‌دهد که در شهرهای کوچکی مانند تربت‌حیدریه، خرم‌آباد یا سنندج، قیمت یک واحد ۹۰ متری نوساز از ۲ تا ۳ میلیارد تومان فراتر می‌رود. این در حالی است که در شهر نجف عراق، با کمتر از ۶۰ هزار دلار می‌توان واحدی مشابه خریداری کرد. این تفاوت، نه صرفاً ناشی از اختلاف نرخ ارز، بلکه به دلیل تفاوت‌های بنیادین در سیاست‌گذاری زمین، ساخت‌وساز و مالکیت است.

یکی از نکات کلیدی اینجاست که دولت عراق، برخلاف دولت ایران، دخالت متمرکزی در بازار مسکن ندارد و بازار بیشتر مبتنی بر تقاضای محلی و سرمایه‌گذاری سنتی است. در مقابل، در ایران، طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و دخالت نهادهای مختلف در بازار زمین، به افزایش مصنوعی قیمت‌ها دامن زده‌اند. گرچه عراق هنوز فاقد نظام مدرن برنامه‌ریزی شهری است، اما همین نبود ساختار رسمی در مواردی به نفع بازار آزاد عمل کرده است.

علاوه بر این، تورم زمین در ایران که اغلب از محل احتکار دولتی یا شبه‌خصوصی زمین تغذیه می‌شود، در عراق به ندرت دیده می‌شود. بسیاری از زمین‌های مسکونی در شهرهای عراق، مالکیت سنتی و بدون واسطه دارند که باعث تثبیت نسبی قیمت زمین شده است.

ریشه‌های نابرابری؛ ساختار زمین و دخالت دولت

نظام زمین شهری در ایران، طی دهه‌های اخیر، به ابزاری برای درآمدزایی دولت و برخی نهادهای مرتبط تبدیل شده است. دولت از طریق مزایده، تغییر کاربری و طرح‌های عمرانی، زمین را به کالای سرمایه‌ای بدل کرده است. دولت با فروش زمین در قالب مزایده، تغییر کاربری و طرح‌های عمرانی، عملاً از زمین به‌عنوان کالای سرمایه‌ای استفاده کرده است. این در حالی است که در عراق، با وجود همه مشکلات اقتصادی و فساد، سیاست آزادسازی زمین در مقیاس وسیع‌تر دنبال شده و اغلب زمین‌های مسکونی تحت مالکیت اشخاص یا عشایر هستند، نه نهادهای دولتی.

همچنین روند دریافت مجوز ساخت در ایران، پیچیده، گران و زمان‌بر است. طولانی بودن فرآیند صدور پروانه ساخت، پرداخت عوارض سنگین به شهرداری و تعدد ضوابط فنی، هزینه‌های ساخت را به‌شدت افزایش داده است. در عراق، بسیاری از پروژه‌ها با ساخت‌وساز غیررسمی یا نیمه‌رسمی انجام می‌شوند و هزینه‌های قانونی نسبتاً پایین‌تری دارند.

در ایران، نظام بانکی نیز به‌جای حمایت از مصرف‌کننده، نقش فعالی در سوداگری مسکن دارد. بانک‌ها، به‌ویژه بانک‌های وابسته به نهادهای خاص، در بازار خرید زمین و پیش‌خرید پروژه‌های ساختمانی نقش‌آفرین هستند و نقدینگی عظیمی را وارد این حوزه می‌کنند. اما در عراق، نظام بانکی ضعیف است و همین ضعف موجب شده تا سفته‌بازی گسترده‌ای در بازار مسکن شکل نگیرد.

از سوی دیگر، یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن در ایران، ارزش دلاری دارایی‌ها و نگاه ذخیره‌ای به ملک است. بسیاری از ایرانیان، به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی و تورم بالا، ملک را جایگزین ارز و طلا می‌دانند. این در حالی است که در عراق، با وجود مشکلات سیاسی و امنیتی، تمایل به حفظ سرمایه در قالب ملک تا این حد سیستماتیک نشده است.

آیا می‌توان از مدل عراق درس گرفت؟

پرسش اینجاست که آیا وضعیت عراق با وجود تمام نقاط ضعفش می‌تواند الگویی برای ایران باشد؟ پاسخ ساده نیست، اما برخی نکات قابل تامل هستند. نخست اینکه، کاهش نقش دولت در زمین‌فروشی و ایجاد شفافیت در مالکیت زمین می‌تواند منجر به کنترل قیمت‌ها شود. دوم، افزایش ساخت‌وسازهای خودمالکی و تقویت حقوقی تعاونی‌های ساخت می‌تواند جایگزینی برای طرح‌های ناکارآمد دولتی باشد.

در سوی دیگر، برخی از تفاوت‌ها نیز به شرایط ساختاری عراق برمی‌گردد. مثلاً عدم کنترل دقیق کیفی، نبود استانداردهای ساختمانی و نظارت فنی، باعث شده تا کیفیت ساختمان‌های عراق پایین‌تر باشد. بنابراین ارزان بودن به معنی بهتر بودن نیست، بلکه فقط نشانه‌ای از فشار کمتر بر بازار تقاضاست.

با این حال، در شرایطی که مسکن در ایران به کالایی دست‌نیافتنی برای طبقه متوسط تبدیل شده، درس گرفتن از تجربه کشورهای ضعیف‌تر اما ارزان‌تر هم می‌تواند راه‌گشا باشد. مخصوصاً زمانی که ایران از نظر منابع، نیروی انسانی و تجربه مهندسی، به‌مراتب غنی‌تر از عراق است.

در نهایت، باید پذیرفت که تورم مسکن در ایران بیش از آن‌که اقتصادی باشد، سیاسی و نهادی است. تا زمانی که ساختار قدرت بر زمین و ساخت‌وساز سیطره دارد، تفاوت ایران با کشورهایی نظیر عراق، فقط در ظاهر است نه در عمق.

جدول مقایسه‌ای قیمت و ساختار مسکن بین ایران و عراق (تابستان ۱۴۰۴)

در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.