شوخی زشت با مستاجران؛ اجاره یک خانه ۲۰ متری هم آرزو شد

در سال جاری، بازار مسکن کشور تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی کلان از جمله رشد نقدینگی، تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها، و همچنین بی‌ثباتی در سیاست‌های بخش مسکن، به سمت یک رکود تورمی عمیق‌تر حرکت می‌کند. این رکود تورمی بدین معناست که در کنار افزایش مداوم قیمت‌ها، توان خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته و در نتیجه، حجم معاملات به کف تاریخی نزدیک می‌شود.

تورم در بازار مسکن نه‌تنها تابع تورم عمومی است، بلکه تحت تأثیر رشد قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، زمین و خدمات شهری نیز قرار دارد. در عین حال، عرضه مسکن به‌دلیل نبود مشوق‌های ساخت، گرانی نهاده‌ها و مشکلات تأمین مالی، نتوانسته با نیاز واقعی بازار همراه شود. این عدم توازن میان عرضه و تقاضا، زمینه‌ساز جهش‌های قیمتی مقطعی می‌شود، بی‌آنکه تحرک خاصی در بازار شکل بگیرد.

از سوی دیگر، رکود معاملاتی که از ماه‌ها پیش آغاز شده، همچنان ادامه دارد. بیشتر خانوارها، حتی اگر نیاز واقعی به مسکن داشته باشند، به دلیل نبود توان مالی یا امید به کاهش قیمت‌ها، خرید را به تعویق می‌اندازند. این در حالی است که در سمت فروش، بسیاری از مالکان حاضر به کاهش قیمت نیستند و به دلیل نااطمینانی‌های اقتصادی، ترجیح می‌دهند منتظر بمانند یا ملک خود را اجاره دهند.

اگر دولت و سیاست‌گذاران اقتصادی، اصلاحاتی جدی در سیاست‌های مالی، بانکی، و بخش مسکن انجام ندهند، رکود تورمی بازار مسکن می‌تواند در ماه‌های آینده، به‌ویژه از اواخر بهار تا اوایل تابستان، وارد فاز حاد‌تری شود. این بازه زمانی معمولاً فصل اوج معاملات مسکن به شمار می‌رود، اما امسال برخلاف عرف، احتمال دارد به دلیل ناپایداری اقتصادی، با کاهش معاملات و افزایش قیمت همزمان مواجه شویم.

در چنین شرایطی، خریداران واقعی مسکن ـ به‌ویژه جوانان و زوج‌های تازه‌وارد به بازار ـ عملاً از گردونه خرید خارج می‌شوند و به سمت اجاره‌نشینی سوق پیدا می‌کنند. در نتیجه، فشار بر بازار اجاره نیز افزایش یافته و هزینه‌های معیشت خانوار به شدت سنگین‌تر می‌شود. در سوی دیگر ماجرا، رکود ساخت‌وساز و کاهش بازدهی سرمایه‌گذاران در بخش مسکن نیز می‌تواند برای اقتصاد کلان ایران چالش‌زا شود.

تداوم رکود تورمی نه‌تنها بازار را از کارایی می‌اندازد، بلکه به‌تدریج اعتماد عمومی را نیز سلب می‌کند. اگر سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان، بازار را غیرقابل پیش‌بینی و ناسالم تلقی کنند، سرمایه‌ها از این بخش خارج می‌شود و به بازارهای غیرمولد مانند ارز و طلا منتقل خواهد شد. چنین رخدادی، تبعاتی فراتر از بخش مسکن دارد و می‌تواند به اختلال در ثبات اقتصاد ملی منجر شود.

در مجموع، برای جلوگیری از عمیق‌تر شدن رکود تورمی در بازار مسکن، باید تغییرات ساختاری در سیاست‌های اقتصادی کشور اعمال شود. این تغییرات باید هم در جهت افزایش عرضه مؤثر از طریق حمایت از سازندگان و انبوه‌سازان باشد، و هم در راستای تقویت قدرت خرید متقاضیان واقعی از طریق نظام مالیاتی هوشمند و اعطای تسهیلات هدفمند و ارزان‌قیمت. بدون چنین اصلاحاتی، چشم‌انداز روشنی برای بازار مسکن در کوتاه‌مدت نمی‌توان متصور بود.

یک کارشناس بازار مسکن گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد.

نه خریدار هست، نه فروشنده!

علیرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه وام خرید مسکن به دلیل اقساط بالایی که دارد، مورد استقبال مردم قرار نگرفته است، اظهار کرد: مردم توان پرداخت این اقساط را ندارند و در نتیجه چنین وام‌هایی بلااستفاده مانده‌اند. این وام‌ها معنی‌دار نیستند و فقط هزینه خرید ۱۰ یا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند، بنابراین استفاده مؤثری از آن‌ها نمی‌شود.

وی افزود: اگر این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن غیرقابل پرداخت خواهد شد. فردی که نهایتاً ماهی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهی ۲۰ میلیون تومان قسط پرداخت کند؟، بنابراین این وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل مدیریت. البته بانک‌ها هم تمایلی به پرداخت چنین تسهیلاتی ندارند. اگر بخواهند سود را پایین بیاورند، سپرده‌گذارانشان زیان می‌بینند. از طرف دیگر، اگر سود را افزایش دهند، اقساط سنگین‌تر شده و بازپرداخت ممکن نخواهد بود.

سرحدی بیان کرد: در شرایطی که مستأجر با افزایش ۳۵ تا ۴۰ درصدی هزینه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش پیدا می‌کند، مجبور است به خانه‌ای کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل مکان کند. همین موضوع باعث مهاجرت از مناطق برخوردار به مناطق کمتر برخوردار یا حاشیه‌ای شده است، مجلس و دولت وعده پرداخت وام می‌دهند، اما دولت حتی در پرداخت‌های روزمره خود هم مشکل دارد، چه برسد به پرداخت تسهیلات مسکن.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه کشورهای توسعه‌یافته بیان کرد: در آن کشورها شرکت‌های بزرگ خصوصی یا شهرداری‌ها، ساختمان‌هایی صرفاً برای اجاره می‌سازند. این واحدها اجاره به تملیک هم نیستند و هدفشان کنترل بازار اجاره است. در ایران چنین مدلی وجود ندارد.

وی افزود: اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود کند، مثلاً فقط ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش مجاز بداند، ممکن است موجر به تنظیم قرارداد غیررسمی روی بیاورد و با دریافت چک، سفته یا تضمین، اجاره بیشتری بگیرد. این مسئله هم می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی و قضائی شود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: اگر تولید افزایش یابد، عرضه بیشتر می‌شود و قیمت‌ها پایین می‌آید. باید اقتصاد کلان از بندهای محدودکننده رها شود تا اشتغال و درآمد مردم بالا رود. در این صورت، مردم می‌توانند وارد بازار خرید یا اجاره مسکن شوند. تا زمانی که درآمد افزایش نیافته، امکان پرداخت اقساط وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگین خواهد بود و اگر وام پایین باشد، کارایی ندارد. بنابراین تا مشکل درآمدی حل نشود، تسهیلات مسکن نیز راهگشا نخواهد بود.

وی با بیان اینکه آینده بازار مسکن وابسته به مسیر حرکت اقتصاد کشور است، ادامه داد: اگر دولت بتواند تورم را کنترل و درآمد مردم را افزایش دهد، بازار مسکن نیز به سمت رونق حرکت خواهد کرد. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه پیدا می‌کند.

سرحدی در پایان گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خریدار قدرت خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است.