۳ سناریوی آینده بازار مسکن؛ منتظر پرواز قیمت خانه باشیم؟
بازار مسکن تهران وارد مرحله‌ای تازه از رکود شده است. پس از جهش‌های بی‌سابقه قیمت‌ها در سال ۱۴۰۲، حالا ارزش دلاری آپارتمان‌ها در پایتخت به پایین‌ترین سطح خود طی پنج سال گذشته رسیده است. این سقوط شدید، نگرانی‌های کارشناسان را برانگیخته و بسیاری آن را به‌عنوان “یخ‌زدگی سرمایه در ملک” توصیف می‌کنند.
سال گذشته، با افزایش شدید تورم و رشد بی‌رویه قیمت مسکن، بسیاری از سرمایه‌گذاران و خریداران خانه، وارد بازار شدند و ارزش دارایی‌های خود را به شکل نجومی افزایش دادند. اما اکنون، با افت ارزش دلاری و کاهش تقاضای واقعی، بازار مسکن به طور محسوس از رونق افتاده و حجم معاملات به حداقل رسیده است.
کارشناسان هشدار می‌دهند که این وضعیت می‌تواند موجب بی‌تحرکی سرمایه‌ها، کاهش توان خرید مردم و افزایش فشار بر مستاجران شود. بسیاری از مالکان که پیش‌تر امید به فروش سریع و سود بالا داشتند، اکنون با دارایی‌هایی مواجه هستند که برای مدت طولانی نقد نمی‌شوند و سرمایه آنها عملاً در ملک یخ زده است.
در شرایط کنونی، بازار مسکن تهران نیازمند اصلاح سیاست‌ها، افزایش شفافیت در معاملات و ارائه راهکارهای حمایتی برای خریداران و سازندگان است. کارشناسان معتقدند تا زمانی که تقاضای واقعی با عرضه مطابقت نداشته باشد و ابزارهای مالی برای حمایت از سرمایه‌گذاران و مستاجران فراهم نشود، رکود در بازار ادامه خواهد یافت و بازار ملک همچنان در چرخه سرد و یخ‌زده باقی خواهد ماند.
پایین‌ترین سطح قیمت دلاری از سال ۱۳۹۹
به گزارش پرشین سازه، بر اساس شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشندگان، میانگین قیمت دلاری آپارتمان در تهران به حدود ۸۸۶ دلار رسیده است؛ سطحی که از مهر ۱۳۹۹ تاکنون بی‌سابقه بوده و نسبت به ابتدای پاییز ۱۴۰۳، ۳۴ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
در مهر ۱۴۰۳، قیمت دلاری هر متر آپارتمان حدود ۱۳۳۵ دلار بود و در اوج سال ۱۴۰۲، این رقم تا ۱۴۷۰ دلار نیز صعود کرده بود.
تحلیلگران می‌گویند از سال گذشته، با ورود ریسک ژئوپلیتیک «جنگ»، ارتباط مستقیم بین قیمت دلار و قیمت مسکن از بین رفته و اکنون شاهد رکورد ۵ ساله کمترین ارزش دلاری مسکن و هستیم.
به گفته خشایار باقرپور، کارشناس بازار مسکن، در حال حاضر میانگین قیمت دلاری در محدوده ۱۰۰۰ دلار است که حدود ۲۰۰ دلار کمتر از میانگین بلندمدت (۱۲۰۰ دلار) محسوب می‌شود.
همزمان با افت حدود ۵ درصدی نرخ ارز و ۹ درصدی قیمت طلا، بخشی از سرمایه‌ها دوباره به سمت بازار ملک حرکت کرده‌اند — اما نه برای خرید مصرفی، بلکه با نیت سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت.
کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند تا پایان سال، بازار با نوعی رونق سرمایه‌ای روبه‌رو شود. با این حال، خریداران مصرفی هنوز از گردونه خرید خارج‌اند؛ چراکه شکاف بین درآمد خانوار و قیمت آپارتمان همچنان عمیق است.
در حالی که تورم بخش ساخت‌وساز به حدود ۴۵ درصد رسیده، دستمزدها تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد رشد داشته‌اند — فاصله‌ای که توان خرید را عملاً از بین برده است.
سه سناریوی آینده برای قیمت دلاری مسکن
بر اساس تحلیل کارشناسان، مسیر آینده قیمت دلاری مسکن وابسته به چهار عامل کلیدی است:
«ماشه برجام»، «وضعیت جنگ»، «رشد نقدینگی» و «انتظارات عمومی». در حال حاضر، با وجود آتش‌بس موقت و رشد نقدینگی بیش از ۳۰ درصد، بازار در حالت تعلیق قرار دارد.
سناریوی اول – ادامه وضع موجود: اگر بند «ماشه» فعال بماند، احتمالاً قیمت در محدوده زیر ۱۰۰۰ دلار نوسان خواهد کرد.
سناریوی دوم – تشدید تنش نظامی: هرگونه تنش تازه می‌تواند قیمت دلاری مسکن را پایین‌تر ببرد.
سناریوی سوم – بهبود شرایط سیاسی: در صورت توافقات سیاسی جدید و خنثی‌سازی بند ماشه، مسیر افزایش تدریجی قیمت‌ها دوباره فعال می‌شود.
رکود ساخت‌وساز و نیاز فوری به شفافیت آماری
بخش ساخت‌وساز در رکود کامل به سر می‌برد. بسیاری از پروژه‌ها به دلیل کمبود نقدینگی و رکود معاملات متوقف شده‌اند.
کارشناسان هشدار می‌دهند تا زمانی که سیاست‌گذاران شفافیت آماری را به بازار بازنگردانند و راهی برای افزایش درآمد خانوار نیابند، بازگشت رونق واقعی ممکن نخواهد بود.
خشایار باقرپور در پایان خواستار انتشار منظم آمار رسمی بازار مسکن شد تا فعالان اقتصادی بتوانند با برنامه‌ریزی دقیق‌تر، مسیر بازسازی بازار را تسهیل کنند.
