خانه‌اولی‌ها در تله تورم | رؤیای خانه‌دار شدن دورتر از همیشه شد
دسترسی به مسکن در کشورمان به‌خصوص برای به اصطلاح خانه‌اولی‌ها به‌شدت محدود شده و فشار پیش‌پرداخت همچنان یکی از موانع اصلی بازار باقی مانده است.
نسبت وام به ارزش (LTV)، یکی از شاخص‌های اصلی بازار مسکن است که میزان پوشش قیمت ملک توسط تسهیلات بانکی را نشان می‌دهد.
به عنوان مثال وقتی نسبت وام به ارزش هشتاد درصد اعلام می‌شود، یعنی خریدار باید ۲۰ درصد ارزش ملک را از محل پس‌انداز خود پرداخت کند و مابقی توسط بانک تأمین می‌شود. در واقع هر چه این نسبت بالاتر باشد، فشار مالی پیش‌پرداخت کاهش یافته و امکان خانه‌دار شدن به‌ویژه برای خانه‌اولی‌ها افزایش می‌یابد.
در کشورمان اما محدودیت‌های ساختاری نسبت وام به ارزش مانع از تحقق این هدف شده است. بر اساس داده‌های سال ۱۴۰۴ این نسبت برای وام‌های مسکن با خوش‌بینی حدود ۲۰ درصد است که این هم به نوع وام، محل ملک و وضعیت متقاضی بستگی دارد.
سقف وام خرید مسکن زوجین در تهران
به عنوان نمونه، سقف وام خرید مسکن زوجین در تهران یک میلیارد تومان با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله است. برای این وام البته متقاضی باید ۲۰۰۰ برگه اوراق حق تقدم خریداری کند که حدود ۲۵۰ میلیون تومان می شود. یعنی از وام یک میلیارد تومانی، ۷۵۰ میلیون تومان باقی می‌ماند. اگر وام تعمیر ۲۸۰ میلیون تومانی را نیز با کسر هزینه خرید اوراق به این مبلغ اضافه کنیم تقریباً یک میلیارد تومان می‌شود.
حال اگر قرار باشد یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری خریداری شود (متوسط قیمت در شهر تهران را ۱۰۰ میلیون در نظر می‌گیریم) وام مذکور برای خرید ۱۰ متر کافی است. این بدان معناست که نسبت وام به ارزش در شهر تهران ۱۰ درصد است و ۹۰ درصد مابقی باید توسط خریداران تامین شود.
به گزارش تسنیم، تجربه کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد که افزایش نسبت وام به ارزش در کنار سیاست‌های حمایتی، محرکی قوی برای بازار مسکن است. در اروپا و اقیانوسیه، نسبت وام به ارزش معمولاً تا ۹۰ درصد تعیین می‌شود و با نرخ بهره پایین و تضمین دولتی همراه است. بریتانیا و ایرلند از طرح‌های دولتی مانند «کمک برای خرید» برای کاهش ریسک بانک‌ها بهره می‌برند، هلند نیز با وام‌های سبز، امکان خرید تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را فراهم می‌کند. این ترکیب سیاستی، ضمن کاهش ریسک سیستم بانکی، دسترسی به مسکن را بسیار تسهیل کرده است.
پایین بودن نسبت وام به ارزش در ایران
پایین بودن نسبت وام به ارزش در ایران تنها بخشی از مشکل است و کارشناسان عوامل دیگری را نیز موثر می‌دانند. تولید سالانه مسکن حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد است، در حالی که نیاز واقعی بیش از یک میلیون واحد است.
غلامرضا اسلامی‌بیدگلی کارشناس مسکن با اشاره به تجربه کشورهای مختلف می‌گوید: ساختار بازار مسکن در هر کشور متناسب با ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی آن طراحی شده است، اما در ایران به دلیل ضعف سیاست‌گذاری و محدودیت‌های نظام پولی، چنین هماهنگی‌ای وجود ندارد.
وی توضیح داد: در آمریکا، وام‌های بلندمدت ۳۰ ساله با نرخ بهره ۶ تا ۷ درصد توسط نهادهای تحت حمایت دولت مانند «فِرِدی مَک» ارائه می‌شوند. در اروپا نیز سیاست‌ها بیشتر بر حمایت از خانه‌اولی‌ها و توسعه مسکن اجتماعی متمرکز است؛ به طوری که در انگلستان نزدیک به ۳۰ درصد از وام‌های رهنی به خانواده‌های خانه‌اولی اختصاص دارد.
وی افزود: در آلمان بانک‌های رهنی و بانک‌های پس‌انداز ساخت به همراه سازوکارهای مالی ویژه برای توسعه‌گران فعالیت دارند و کشورهای نوردیک و هلند نیز تمرکز ویژه‌ای بر مسکن اجتماعی دارند تا آثار اقتصادی و اجتماعی مهاجرت کنترل شود.
نظام پولی کشور فلج می‌شود؟
به گفته وی، به دلیل پایین بودن نسبت وام به ارزش و نرخ بهره‌های بالا، عملاً امکان تأمین مالی خرید مسکن وجود ندارد. وقتی دولت و شهرداری‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند مسکن از توجیه اقتصادی خارج می‌شود و نظام پولی کشور فلج می‌شود.
کارشناس مسکن یادآور شد:در کشورهای اروپایی نسبت تسهیلات به ارزش ملک برای خانه‌اولی‌ها بین ۸۰ تا ۹۵ درصد است، در حالی که در ایران این نسبت به حدی پایین است که حتی افزایش جزئی آن نیز اثر معناداری در بازار ندارد.
وی تاکید کرد: تمرکز سیاست‌گذاری در کشور نباید صرفاً بر ساخت مسکن باشد، بلکه باید به زمین و زیرساخت‌ها توجه شود، چراکه بسیاری از پروژه‌های فعلی به دلیل نبود زیرساخت حمل‌ونقل و خدمات عملاً غیرقابل بهره‌برداری هستند.
اسلامی‌بیدگلی یادآور شد: برنامه مشخصی برای حمایت از خانه‌اولی‌ها در کشور وجود ندارد و طرح‌هایی که نزدیک به مسکن اجتماعی طراحی شده‌اند، مانند مسکن مهر، به دلیل نادیده گرفتن زیرساخت‌ها و ملاحظات اقتصادی، نتوانسته‌اند اهداف خود را محقق کنند.
