بازار مسکن در آستانه فاجعه بزرگ
در یک سال گذشته، نبود آمار شفاف و رسمی از وضعیت معاملات مسکن، به‌ویژه در بازه ۶۰ روزه‌ای که با «جنگ ۱۲ روزه» و سپس «دوران آتش‌بس» همراه بود، شرایط این بازار را به شدت مبهم و دوگانه کرده است. فقدان داده‌های دقیق موجب شده فضای مسکن در معرض تفسیرهای متناقض قرار گیرد و اعتماد عمومی به اطلاعات موجود کاهش یابد. در چنین وضعیتی، دو جریان متفاوت از سوی مشاوران املاک و فعالان ساختمانی درباره روند قیمت ملک شکل گرفته است؛ عده‌ای از افزایش مداوم قیمت‌ها سخن می‌گویند و گروهی دیگر بر ثبات یا حتی کاهش ارزش معاملات تأکید دارند.
داده‌های منتشر شده از وضعیت بازار مسکن در ۶۰ روز گذشته حاکی از وجود نوعی ناترازی در معاملات است. بر اساس اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، قیمت آپارتمان‌ها هم در مرحله پیش از معامله و هم در زمان انجام معامله با تغییراتی همراه بوده و این تغییرات در مجموع روندی کاهشی را نشان می‌دهد.
همان‌طور که شاخص قیمت مسکن اختصاصی ما که تغییرات قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها را به صورت ماهانه پایش می‌کند، در ابتدای تیر نشان داد، میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان بالای ۵ درصد کاهش پیدا کرد که البته در ابتدای مرداد بخشی از این کاهش قیمت جبران شد، اما همچنان میانگین قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در مقایسه با اردیبهشت ماه یعنی ماه قبل از شروع جنگ تحمیلی ۱۲ روزه، حدود ۲درصد کمتر است.
با وجود کاهش قیمت مسکن طی دو ماه اخیر، اما از سوی دیگر، عرضه‌کنندگان ساختمان به دلایل مشخص، این روند را قابل پذیرش نمی‌دانند و این، ایجاد فضایی دو قطبی به دلیل نبود آمارهای رسمی از قیمت قطعی را رقم زده است.
چهارشنبه هفته گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تشریح علائم جدیدی از رکود سنگین در بازار معاملات مسکن به کاهش قیمت فروش و مواردی از کاهش محسوس قیمت مدنظر فروشنده‌ها در معاملات اخیر اشاره کرده است. براساس این روایت، جنگ تحمیلی ۱۲ روزه بر نبض خرید و فروش تاثیر سوء گذاشته و منجر به سنگین‌تر شدن رکود مسکن و کاهش قیمت شده است به‌طوری که در محله‌هایی از شمال تهران با کاهش قیمت تا ۵۰میلیون تومان در مترمربع مواجه شده است.
به عنوان مثال متوسط قیمت فروشنده یک واحد آپارتمان در منطقه ۲ از ۳۸۰میلیون تومان به ۳۰۰میلیون تومان در مترمربع رسید. همچنین بنا بر گفته رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، تاثیر رکود چند ساله بازار معاملات مسکن بر کسب‌وکار مشاوران املاک به کاهش محسوس درآمد بنگاه‌های معاملات املاک و مشاوران فعال در آنها طی سال‌های اخیر منجر شده است.
به‌طوری‌که در سال ۱۴۰۳، با ثبت کمتر از ۴۰۰ جواز جدید در آن سال، نزدیک به ۱۰۰۰ پروانه فعالیت به خواست مشاوران املاک لغو شد. این نشان می‌دهد، خروج از این صنف بیشتر از ورود به آن بوده که علامت روشنی از پیامد منفی رکود معاملات مسکن است. همچنین بنگاه‌هایی که ملک اجاره‌ای داشتند به‌دلیل وضعیت نامطلوب بازار مسکن و کاهش چشم‌گیر درآمدی به‌دلیل رکود این بازار، به‌سختی از پس هزینه‌ها برمی‌آیند.
در مقابل روایت مشاوران املاک که بر کاهش قیمت مسکن در تهران طی ۶۰ روز گذشته تاکید دارند، سمت عرضه ساختمان قرار دارد که فعالان این بخش روایت متفاوتی دارند. آنها روند کاهشی که از سوی مشاوران املاک مطرح است را باورپذیر نمی‌دانند. زیرا تغییرات قیمت تمام شده تولید مسکن و ساختمان طی یکسال گذشته روند مثبت (افزایشی) را نشان می‌دهد، بنابراین براساس روایت این گروه، دلیلی برای تغییرات منفی قیمت مسکن وجود ندارد.
رکودی که ظاهراً ماندگار است
سوال مهمی که فعالان ساختمانی برای ارزیابی خود از روند بازار طی ۶۰ روز گذشته مبنی بر عدم پذیرش کاهش قیمت مطرح می‌کنند این است که آیا قیمت زمین و ملک کلنگی کاهش پیدا کرده است؟ بنا بر شاخص میانگین قیمت پیشنهادی فروش زمین مسکونی در ابتدای مرداد، سطح قیمت زمین نسبت به سال گذشته ۸ درصد افزایش یافت. از طرف دیگر تورم مصالح ساختمانی در سال جاری حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد برآورد می‌شود که این امر مانع از کاهش قیمت تمام‌شده ساخت از سوی عرضه‌کنندگان شده است. بنابراین، عدم پذیرش قیمت فروش مسکن از طرف سازنده‌ها، قابل انتظار است.
پس ماجرا چیست؟ بررسی‌ها از پشت‌صحنه این دو روایت حاکی است، طی دو ماه اخیر، بازار معاملات مسکن در مقاطعی در وضعیت تعطیلی و سپس شبه تعطیلی قرار داشت به طوری‌که براساس تحقیقات صورت گرفته از فعالان بازار، حجم معاملات مسکن در مقایسه با سال گذشته، به یک‌سوم رسید. این در حالی است که سال گذشته، رکود معاملات مسکن، نسبتا سنگین بود.
به این ترتیب طی هفته‌های اخیر، صرفا فروشنده‌های دچار به «وضعیت اضطرار» اقدام به فروش کردند و بالطبع، به خاطر نبود تقاضای مناسب خرید، قیمت خود را کاهش دادند. در حال حاضر عمده معاملاتی که در بازار انجام می‌شود از سوی فروشنده‌های اضطراری است که به سه گروه تقسیم می‌شوند. گروه اول کسانی که به دنبال تبدیل دارایی بوده و گروه دوم کسانی که به دنبال نقدینگی در ازای فروش ملک هستند و گروه سوم فروشنده‌هایی که قصد مهاجرت از تهران را دارند. در واقع این «فروش اضطراری» است که باعث شده قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل کاهش پیدا کند و به عبارتی معاملات به قیمتی کمتر از قیمت متعارف در بازار انجام شود.
تصمیم مهم وزارت راه و شهرسازی
حجم بسیار محدود معاملات مسکن به همراه کاهش قیمت، شرایط نامتعارف بازار را نشان می‌دهد و از نگاه گروهی از فعالان ساختمانی، وضعیت طبیعی نیست چون با واقعیت قیمت تمام‌شده سازگاری ندارد. اما آیا این ابهامات برطرف می‌شود؟ براساس اطلاعاتی که در هفته گذشته به آن دسترسی پیدا کرده ایم، بانک مرکزی به‌زودی به داده‌های سامانه‌های معاملات مسکن دسترسی پیدا می‌کند و پس از وقفه یکساله «محدودیت بانک مرکزی از دسترسی به سامانه‌های معاملات مسکن تحت مالکیت وزارت راه و شهرسازی» برداشته خواهد شد.
از مرداد سال گذشته انتشار داده‌های رسمی مربوط به قیمت قطعی فروش آپارتمان توسط مرکز آمار و بانک مرکزی متوقف شد، زیرا دسترسی به سامانه‌هایی که خرید و فروش آپارتمان تا پیش از این، در آن درج می‌شد از بین رفت و از آن زمان، معاملات در دو سامانه خودنویس و کاتب درج می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی قرار است دسترسی به این دو سامانه را در اختیار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران قرار دهد. از این رو، قیمت قطعی معاملات مسکن با همان قیمت رسمی توسط بانک مرکزی منتشر خواهد شد، که این آمار رسمی می‌تواند منجر به پایان بخشی از فضای دو قطبی و پر ابهام فعلی در بازار مسکن شود. در نتیجه با روشن شدن چراغ آماری بازار مسکن، تغییرات واقعی سطح قیمت آپارتمان برای فعالان این بازار معلوم می‌شود و دو سمت بازار متناسب با واقعیت قیمت آپارتمان برای آینده تصمیم‌گیری خواهند کرد.
ارسال نظر