قیمت خانه کلنگی در جنوب تهران (۱۵ مرداد ۱۴۰۴) + جدول

در تابستان امسال، بازار زمین در تهران با کندترین رشد سالانه خود طی هشت سال اخیر مواجه شد. بررسی‌ها از متوسط قیمت‌های پیشنهادی زمین در مناطق ۲۲گانه پایتخت نشان می‌دهد که میزان افزایش قیمت زمین نسبت به مدت مشابه سال گذشته تنها به ۸ درصد رسیده است؛ رقمی که نشان‌دهنده افت قابل‌توجه شتاب تورم در این بخش از بازار ملک است. این کاهش چشمگیر در نرخ رشد سالانه، نشانه‌ای روشن از رکود عمیق در بخش زمین محسوب می‌شود.

در واقع، این تورم زیر ۱۰درصدی، پایین‌ترین میزان تورم زمین از سال ۹۶ به بعد بوده که در این بازه زمانی ۸ساله میانگین تورم سالانه زمین ۵۹ درصد بوده است. تورم زمین از سال ۹۷ همزمان با ایجاد جهش قیمت مسکن، با رشد ۸۵درصدی مواجه شد و این رقم در دو سال بعد به عدد بالای ۹۰درصد رسید. این فرود تورم، منجر به عقب‌نشینی قیمت زمین   شد. سوال مهمی که در اینجا مطرح می‌شود اینکه، چرا قیمت زمین عقبگرد داشت و روند کاهشی را در پیش گرفت؟ 

بررسی‌ها از فایل‌های ارائه‌شده به بازار زمین و ملک کلنگی نشان می‌دهد، قیمت زمین در اواسط تابستان امسال نسبت به انتهای سال ۱۴۰۳، روندی کاهشی داشته است. درحالی‌که قیمت زمین و خانه‌های کلنگی پیشنهادی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران در مرداد ماه رقم ۱۹۶‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان را نشان می‌دهد، این رقم در ابتدای سال حدود ۲۰۱‌میلیون تومان بوده است و معاملات زمین در قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های ارائه‌شده به بازار طی ۵ ماه ۲درصد کاهش یافته است. همچنین، قیمت ملک کلنگی با کاربری مسکونی در تهران با کمترین رشد یک‌ساله در مقایسه با نرخ تورم زمین ۸ سال گذشته روبه‌رو شده است.

تورم نقطه‌ای ۸درصدی زمین در تابستان امسال، حاکی از عقب ماندن سرعت رشد زمین از سرعت رشد مسکن  است. در تابستان سال ۱۴۰۳، میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع زمین حدود ۱۸۲‌میلیون تومان بوده است. مطالعات صورت‌گرفته نشان می‌دهد، بازار زمین تهران رکودی سنگین‌تر از بازار معاملات مسکن از سال ۱۴۰۰ به این طرف را تجربه کرده است و هر چه جلوتر رفت این رکود نیز سنگین‌تر شد.

ایست کامل نبض بازار زمین و ملک کلنگی باعث رسیدن دومینوی رکود مسکن به ابتدای زنجیره شده است. در ابتدای این زنجیره «زمین» و در بالادست آن «ساخت‌وساز» و بالاتر از آن نیز «مسکن» قرار گرفته است. مسکن طی ۲سال اخیر با رکودی جدی همراه بوده که در ماه‌های اخیر و متاثر از «ریسک جنگ»، شدت گرفت.

این رکود بر بازار زمین نیز سنگین‌تر بود، زیرا بر رفتار سازنده‌ها نیز تاثیر گذاشت و مانع از حضور آنها از ادامه فعالیت در زنجیره بازار مسکن و ساختمان شد. افت شدید تقاضای ساختمانی یا نبود سازنده در مناطق مختلف تهران روی قیمت زمین تاثیر گذاشته است و حتی باعث خروج بسیاری از فعالان بازار و واسطه‌های ملکی از بازار زمین و املاک کلنگی شد. رفتار سازنده‌ها مبنی بر عقب‌نشینی از سرمایه‌گذاری در بازار ساختمان و مسکن متاثر از سه متغیر «نبود تقاضا برای آپارتمان‌های عرضه شده به بازار»، «تورم تولید» و «کاهش نیروی انسانی» است.

مجموع این سه متغیر سازنده‌ها را در مسیری قرار داده که تقریبا شرایط را برای ساخت‌وساز راکد کرده است، در نتیجه، بازار زمین نیز متاثر از این سه متغیر در شدیدترین رکود ممکن قرار گفته است. برخی از واسطه‌های ملکی معتقد به اثر متقابل تحولات بازار مسکن و بازار زمین هستند. زیرا سازنده‌ها برای تامین هزینه خرید زمین و خانه کلنگی و در نتیجه شروع ساخت‌وساز نیاز به فروش واحدهایی دارند که قبلا ساخته‌اند. اما با توجه به اینکه خرید و فروش در بازار مسکن به‌دلیل نبود نقدینگی در اختیار خریداران راکد است، این امر به بازار زمین نیز سرایت کرده و مانع از فعالیت سازنده‌ها در این بازار شده است.

از طرفی هم با توجه به بالا رفتن هزینه‌های ساخت که تعادل نسبی بین قیمت تمام‌شده و قیمت فروش را به‌ هم زده، سازنده‌ها در بسیاری از مناطق از ورود به بازار زمین و ساخت‌وساز صرف‌نظر می‌کنند. علاوه بر بالا رفتن هزینه‌های ساخت تا انتهای کار و در نتیجه بالاتر رفتن هزینه نهایی مسکن، به‌دلیل ناتوانی افراد در خرید ملک به‌دلیل نبود نقدینگی در بازار، سازنده از فعالیت در این بازار خودداری کرده و در بسیاری از مواقع به بازارهای موازی ورود می‌کنند.

در این میان، خروج اتباع افغان نیز احتمالا در آینده اثرات خود را بر کاهش بیشتر تقاضای ساختمانی در بازار ملک کلنگی بگذارد، زیرا با توجه به اینکه کارگران افغانی بیشترین سهم را در گروه کارگران ساختمانی فعال در ساخت‌وسازهای مسکونی به خود اختصاص می‌دادند، با خروج آنها صنعت ساختمان با چالش نیروی کار ساده و حتی ماهر مواجه شده است.

شرایط ساخت‌وساز در وضعیت «ناپایدار» قرار دارد

با این حال برخی کارشناسان بازار ملک کلنگی معتقدند، با توجه به اینکه در حال حاضر بازار زمین در بالاترین میزان رکود خود قرار دارد و سازنده‌ها به نوعی از بازار خارج شده‌اند، خروج اتباع در حال حاضر تاثیر چندانی بر این بازار ندارد. در کنار رفتار سازنده‌ها مبنی بر کاهش و به نوعی نبود تقاضا برای زمین و ملک کلنگی، در سمت مقابل، «عرضه» نیز از این بازار عقب‌نشینی کرده است.

بنابراین با توجه به شرایط ریسکی موجود، در بازار زمین نه عرضه وجود دارد و نه تقاضا و در نتیجه، بازار معاملات ملک کلنگی یا همان تخریب و مشارکت تقریبا متوقف یا تعطیل است. مالکان زمین با توجه به دو ریسکی که در بازار ساختمان وجود دارد، عمدتا از امضای قرارداد جدید و مشارکت با سازنده‌ها خودداری می‌کنند؛ زیرا در صورت امضای قرارداد جدید مشارکت مالکان زمین با سازنده‌ها، با توجه به تورم چشم‌گیر تولید که هزینه‌های ساخت را به‌صورت مداوم افزایش می‌دهد از طرفی باعث تاخیر در تحویل واحدها و آماده‌سازی توسط سازنده‌ها به‌دلیل عدم تامین مالی هزینه‌های اضافی می‌شود و از طرف دیگر احتمال تغییر قیمت توافق شده به‌دلیل «تورم تولید» نیز افزایش می‌یابد.

بنابراین، در حال حاضر شرایط ساخت‌وساز در وضعیت «ناپایدار» قرار دارد. زیرا با توجه به صعود هزینه‌های ساخت، تورم می‌تواند حتی ارزش خود ساختمان را تحت‌تاثیر قرار دهد. این ناپایداری در بازار ساختمان، نوعی از ترس و نااطمینانی را در مالکان زمین و ملک کلنگی به‌وجود آورده که مانع از مشارکت با سازنده‌ها می‌شود. چشم‌انداز بازار زمین براساس برآیند وضعیت فعلی بازار زمین و شدت رکود در این بازار و از طرفی تاثیر مستقیم از بازار مسکن، نشان می‌دهد، با توجه به اینکه میزان تاثیر گرفتن بازار مسکن از ریسک‌های موجود بیشتر از بازار زمین است، در صورت تغییر در وضعیت فعلی بازار مسکن و خروج نسبی از وضعیت رکود این بازار، اثر آن در بازار زمین دست‌کم یک سال پس از آن خواهد بود. در واقع در صورت رکود سنگین‌تر در بازار مسکن یا گذار از وضعیت فعلی، اول در بازار مسکن خود را نشان می‌دهد و یک‌سال بعد در بازار زمین اثر خواهد گذاشت.

کاهش نسبت زمین به مسکن

نتایج تحقیقات میدانی از قیمت پیشنهادی از فایل‌های ارائه شده در بازار زمین پایتخت، حاکی از رسیدن «نسبت قیمت زمین به مسکن» به عدد ۱.۹ است. این در حالی است که این نسبت در ابتدای امسال به عدد ۲.۲ رسیده بود. علت این کاهش مربوط به عقبگرد قیمت زمین  در تابستان امسال است. زمانی که نسبت زمین به مسکن از عدد یک عبور کند، در حاشیه سود ساختمانی اثر منفی می‌گذارد، و هر چقدر این نسبت از ۱.۵ بیشتر شود، ساخت‌وساز نیز جذابیت کمتری خواهد داشت و اگر از ۲ عبور کند، گسل زمین و مسکن نیز بیشتر می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در حال حاضر رکود در بازار زمین بیشتر از بازار مسکن است. با توجه به سطح ۱.۹ برابری قیمت ملک کلنگی نسبت به قیمت آپارتمان، تقاضای سرمایه‌ای در این بازار به مراتب کمتر از مسکن است و با توجه به اینکه افراد خاصی به سراغ خرید زمین می‌روند، این رکود در بازار زمین بیشتر قابل مشاهده است.