افزایش بی‌وقفه هزینه‌های ساخت‌وساز و جهش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی، حال و هوای بازار مسکن تهران را وارد مرحله‌ای پرتنش و پیچیده کرده است.

بازار مسکن ایران در مقطع فعلی، به دلایل متعدد، به یکی از مناسب‌ترین مقاصد برای فرود سریع و هدفمند سرمایه خارجی، به‌ویژه از سوی کشورهای غربی تبدیل شده است

در ماه‌های اخیر، نشانه‌هایی از رونق‌گیری تدریجی در بازار مسکن دیده می‌شود که می‌تواند نویدبخش دوره‌ای مثبت برای خریداران و فعالان این حوزه باشد. افزایش حجم معاملات، یکی از مهم‌ترین نشانه‌هاست؛ اتفاقی که معمولاً زمانی رخ می‌دهد که خریداران احساس کنند قیمت‌ها به کف نزدیک شده و دیگر خبری از ریزش نیست.

درحالی شورای‌عالی مسکن با بسته پیشنهادی وزارت راه برای حمایت از مستأجران موافقت کرده است که سود وام ودیعه ۳۰۰میلیون‌تومانی حدود ۲۰۷میلیون تومان خواهد بود.

بازار مسکن در ایران، چه در دوران برجام و چه پس از آن، همواره رشد چشمگیری را تجربه کرده است. این افزایش قیمت‌ها به حدی بوده که توان خرید مسکن برای بخش بزرگی از متقاضیان، به‌ویژه قشر متوسط و پایین جامعه، عملاً از دست رفته است. دوران برجام که فرصتی برای رونق اقتصادی و ورود سرمایه‌های خارجی به ایران فراهم کرد، باعث افزایش تقاضا و در نتیجه رشد سریع قیمت‌ها در بازار مسکن شد. با این حال، پس از خروج آمریکا از برجام و اعمال مجدد تحریم‌ها، بازار مسکن با کاهش قدرت خرید مردم و رکود قابل توجهی روبه‌رو شد.

کارشناسان اقتصادی بر این باورند که وضعیت آینده بازار مسکن به شدت وابسته به ثبات و پایداری بازارهای موازی نظیر طلا، ارز و سکه است. در حقیقت، این بازارها نه تنها به‌عنوان مقاصد سرمایه‌گذاری برای مردم عمل می‌کنند، بلکه تأثیرات عمده‌ای بر تصمیمات اقتصادی و حتی روانشناسی بازار مسکن دارند. در شرایطی که نوسانات شدید در بازارهای ارز، طلا و سکه ادامه یابد، پیش‌بینی روند قیمت‌ها در بازار مسکن بسیار دشوار خواهد بود و نمی‌توان انتظار داشت که این بازار به مسیر مشخص و پایداری برسد.

تا زمانی که تولید مسکن با نیاز واقعی بازار هماهنگ نشود و تعداد واحدهای مسکونی با تقاضا هم‌خوانی پیدا نکند، نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها را داشت. در شرایط کنونی، بازار مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرها با یک ناترازی جدی روبه‌روست که از یک سو با افزایش تقاضا برای خرید مسکن مواجه است و از سوی دیگر تولید مسکن به دلایل مختلف، از جمله کمبود منابع مالی، مشکلات اجرایی و عدم‌امکان تأمین زمین مناسب، قادر به پاسخگویی به این تقاضا نیست. این شکاف میان عرضه و تقاضا باعث شده که قیمت‌ها به صورت غیرقابل کنترلی افزایش یابند و به بحران مسکن دامن بزند.

امروز و با حضور رئیس‌جمهور، شورای عالی مسکن از بسته جامع حمایت از مستاجران رونمایی خواهد کرد؛ بسته‌ای که قرار است گامی مهم در جهت ساماندهی بازار اجاره و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر بردارد.

سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز شهری نه‌تنها طی سال‌های اخیر رشد نکرده، بلکه بر اساس قیمت‌های ثابت سال ۱۳۸۹، با افتی ۲۵ درصدی مواجه شده است. این در حالی‌ است که تقاضای مصرفی به‌ویژه از سمت خانه‌اولی‌ها حدود ۴۰ درصد افزایش یافته؛ همین شکاف فزاینده میان عرضه و تقاضا، زنگ خطر ناترازی در بازار مسکن را به صدا درآورده است. بررسی دقیق‌تر این وضعیت، از گرفتار شدن بازار در چرخه‌ای از رکود تورمی خبر می‌دهد؛ چرخه‌ای که در آن، نه سازندگان توان ورود جدی به بازار را دارند، و نه خریداران توان تأمین مالی برای خرید مسکن.

با آغاز دور تازه رایزنی‌ها میان ایران و آمریکا در عمان، امید به دستیابی به توافقی تازه بیش از هر زمان دیگری قوت گرفته است. این بار فضای مذاکرات به‌گونه‌ای‌ست که نه‌تنها تحلیلگران سیاسی، بلکه بسیاری از فعالان اقتصادی نیز به‌دنبال پیش‌بینی سناریوهای ممکن برای دوران پساتوافق هستند.

در سال‌های اخیر، فشار اقتصادی ناشی از تورم، رکود تولید مسکن، و افزایش شکاف طبقاتی، بیشترین آسیب را به گروهی وارد کرده که ستون اصلی جامعه شهری ایران را تشکیل می‌دهند: مستاجران. با وجود آنکه بیش از ۴۰ درصد خانوارهای ساکن در کلان‌شهرها در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند، اما سیاست‌های حمایتی مؤثر و پایدار در قبال آن‌ها یا وجود نداشته یا در حد شعار باقی مانده است.

مسکن، به‌عنوان یکی از نیازهای بنیادین زندگی، همواره یکی از دغدغه‌های جدی فرهنگیان در ایران بوده است؛ قشری که با وجود نقش کلیدی در تربیت نسل آینده، اغلب از حمایت‌های مؤثر و پایدار در حوزه معیشت و تأمین سرپناه محروم مانده‌اند. در سال‌های اخیر، مسئولان در سطوح مختلف از عزم خود برای رسیدگی به مشکل مسکن فرهنگیان سخن گفته‌اند و طرح‌هایی مانند «مسکن فرهنگیان»، «مسکن ملی ویژه معلمان» یا اولویت‌بخشی به آن‌ها در پروژه‌های دولتی مطرح شده است. با این حال، فاصله میان وعده‌ها و واقعیت‌ها همچنان چشمگیر است.

تحلیل وضعیت اجاره‌بها در تهران بر اساس شاخص رسمی اجاره، چهار پیام مهم از سال گذشته را بازتاب می‌دهد و در عین حال، تصویری روشن از روند پیش‌رو ارائه می‌دهد. طبق این شاخص، میانگین اجاره ماهانه آپارتمان‌ها در پایتخت تا پایان سال ۱۴۰۳ به حدود ۳۴ میلیون تومان رسیده است. با این وجود، رشد اجاره در تهران نسبت به میانگین کشوری سرعت کمتری داشته است. یکی از عوامل کلیدی در این روند، تأثیر مستقیم تورم عمومی بر انتظارات موجران، به‌ویژه در مناطق جنوبی و کم‌برخوردار شهر بوده که باعث شده نرخ‌گذاری دستوری عملاً کارکرد خود را در بازار از دست بدهد و نتواند مانعی در برابر افزایش اجاره‌بها ایجاد کند.

بازار مسکن، که همواره به‌عنوان یکی از مطمئن‌ترین و باثبات‌ترین بسترهای سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران شناخته می‌شود، در سال گذشته به نوعی رخوت و انفعال کم‌سابقه دچار شد؛ وضعیتی که کارشناسان از آن به‌عنوان «خواب عمیق بازار» یاد می‌کنند. این در حالی است که بازارهای موازی مانند طلا، ارز و حتی بورس، در همین بازه زمانی با جهش‌های ناگهانی و بی‌سابقه‌ای مواجه شدند و حجم بالایی از نقدینگی را به‌سوی خود جذب کردند.

پس از یک وقفه حدوداً دو هفته‌ای در روند معاملات مسکن در پایتخت که ناشی از نوعی بلاتکلیفی و رکود مقطعی در تصمیم‌گیری خریداران و فروشندگان بود، اکنون داده‌های تازه از بازار مسکن تهران حاکی از یک تحول قابل‌توجه است: تعداد فایل‌های فروش با قیمت‌های غیرواقعی و به‌اصطلاح نجومی، به شکل محسوسی کاهش یافته است.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۳، یکی از سنگین‌ترین و متفاوت‌ترین دوره‌های رکود خود را تجربه کرد؛ رکودی که نه تنها عمق گرفت، بلکه در کنار تورم شدید، ترکیبی از دو عامل بازدارنده و مخرب را رقم زد: رکود تورمی. این وضعیت، به معنای کاهش حجم معاملات در شرایطی است که قیمت‌ها همچنان روندی صعودی دارند؛ معادله‌ای پیچیده که هم خریداران و هم فروشندگان را در موقعیتی بلاتکلیف قرار داد.

بسته جدید ساماندهی بازار اجاره مسکن، این هفته در دستور کار جلسه شورای عالی مسکن قرار دارد و قرار است به‌صورت جامع مورد بررسی قرار گیرد. در قالب این بسته، هفت برنامه راهبردی برای بهبود وضعیت مستأجران تدوین شده که مهم‌ترین آن‌ها شامل تأمین مالی مستأجران از طریق اعطای وام با سقفی معادل دست‌کم دو برابر تسهیلات سال گذشته و همچنین افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای در دو بازه زمانی کوتاه‌مدت و بلندمدت است.

متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن در سال جدید، دیگر تاب وعده‌های تکراری، تغییر زمان‌بندی‌ها و نبود شفافیت را ندارند. در آغاز سال ۱۴۰۴، وضع به‌گونه‌ای‌ست که هم امید به سرانجام رسیدن این پروژه بزرگ ملی در حال فرسایش است و هم نارضایتی‌های پنهان مردم، به‌تدریج به شکل اعتراضات علنی و پراکنده بروز می‌کند.

افزایش ۴۱.۵ درصدی اجاره‌بها و رشد ۳۰ درصدی فقر، کارشناسان بر عرضه زمین توسط دولت به عنوان راه‌حلی کلیدی تأکید می‌کنند، چراکه ۷۰ درصد قیمت مسکن به زمین مرتبط است. دولت اما برنامه‌ای ندارد.

افزایش ناگهانی نرخ مسکن در سه‌ماهه نخست سال ۱۴۰۴، موجی از نگرانی را در میان مردم و تحلیلگران اقتصادی به همراه داشته است. این نگرانی‌ها نه تنها ناشی از نوسانات قیمت‌ها، بلکه بیشتر به مشکلات عمیق مدیریتی و اقتصادی در کشور مربوط می شود که بر بازار مسکن و توان مالی مردم تأثیرات منفی گذاشته است. در شرایطی که ضعف‌های مدیریتی و بحران‌های اقتصادی در سطوح مختلف کشور دیده می‌شود، پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که این مشکلات می‌تواند قیمت مسکن را به‌شدت تحت تأثیر قرار داده و شرایط را برای خرید خانه حتی برای اقشار متوسط و کم‌درآمد سخت‌تر سازد.