هجوم مردم به سمت طلا و دلار؛ مسکن کاملاً از سکه افتاد (۹ مهر ۱۴۰۴)

بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۴ تحت تأثیر شرایط سیاسی و اقتصادی، هم در بخش عرضه و هم تقاضا دچار عقب‌نشینی شده است. داده‌های یک سامانه ملکی نشان می‌دهد تعداد آگهی‌های فروش و اجاره کاهش یافته و رشد سالانه قیمت‌ها نیز در مقایسه با شهریور ۱۴۰۳ روند نزولی داشته است.

بر اساس داده‌های سامانه کیلید، شهریور ۱۴۰۴ قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در تهران به ۱۰۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که تنها ۹.۴ درصد نسبت به شهریور ۱۴۰۳ رشد داشته؛ در حالی که طی همین بازه زمانی طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد افزایش یافته است.

به نظر می رسد برداشت فعالان اقتصادی آن است که بازار مسکن تا اطلاع ثانوی بازده مناسبی در رقابت با بازارهای موازی نخواهد داشت. نقدشوندگی پایین، رشد سنگین قیمت‌ها در هفت سال گذشته، کاهش توان خریداران مصرفی، افزایش حدود ۵۰ درصدی هزینه‌های ساخت نسبت به سال قبل و عقب ماندگی این بازار نسبت به طلا و ارز طی ماههای اخیر از جذابیت بازار ملک کاسته است. در واقع مسکن ظرفیت رشد خود را در کوتاه مدت از دست داده و از اواسط سال گذشته وارد رکود شده که بر اساس تجربه ادوار گذشته ممکن است بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به استراحت بپردازد.

افت آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران

در شهریور ۱۴۰۴ تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۴۹ درصد کاهش داشته است. علت اصلی این کاهش را می‌توان در فضای بی‌ثبات سیاسی و اقتصادی کشور و ابهام در آینده مذاکرات دانست. همین موضوع باعث شده بسیاری از خریداران از ورود به بازار عقب‌نشینی کنند.

جزئیات دقیق‌تر بر اساس تفکیک مناطق تهران نشان‌دهنده تغییرات در توزیع آگهی‌ها است که نشان می‌دهد بیشترین آگهی‌ها به مناطق ۵، ۱۰، ۲ و ۴ مربوط می‌شود که در این بین منطقه ۴ بیشترین افت تعداد آگهی ها را نسبت به سال گذشته داشته است. به طور کلی برخی مناطق خاص بیشتر یا کمتر تحت تاثیر عوامل اقتصادی قرار گرفته‌اند.

میانگین ‫قیمت ‫درخواستی ‫یک ‫واحد ‫مسکونی ‫بر اساس ‫آگهی‌های ‫فروش ‫شهر ‫تهران نیز گویای آن است که با وجود کاهش عرضه، قیمت‌ها روند صعودی داشتند.

در شهریور ۱۴۰۴، میانگین قیمت‌های آگهی‌شده نسبت به سال گذشته ۲.۳۷٪ افزایش یافته است که نشان‌دهندهٔ رشد جزئی قیمت‌ها در بازار مسکن است.

میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران نیز ۹.۴۰ درصد افزایش داشته است. یکی از دلایل رشد قیمت هر متر مربع، افزایش سهم واحدهای کوچک‌تر (زیر ۷۵ متر) در بازار بوده است. این دسته از واحدها در شهریور ۱۴۰۴ حدود ۵.۸۶ درصد سهم بیشتری نسبت به سال گذشته داشته‌اند.

میزان‫ آگهی ‫های ‫ملکی ‫عرضه ‫شده ‫برای ‫فروش 

میزان آگهی‌های فروش بر اساس متراژ نشان‌دهندهٔ تغییرات در نوع واحدهای عرضه‌شده در بازار است که می‌تواند به‌عنوان شاخصی برای پیش‌بینی تمایلات بازار مسکن در آینده به کار رود. 

نمودار بالا نشان می دهد شهریور امسال میزان آگهی واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر از حدود ۳۲ درصد سال گذشته به ۳۶ درصد افزایش یافته است. آگهی های فروش واحدهای کمتر از ۵۰ متر نیز از ۷.۷ درصد سال قبل به ۹.۳ درصد در سال جاری رسیده اما عرضه خانه‌های ۷۵ متر به بالا در تمام گروه‌های متراژی کاهش داشته است. این شاخص می‌تواند نشان دهنده تمایل بازار به سمت واحدهای کوچک متراژ باشد.

در شهریور ۱۴۰۴، سهم واحدهای مسکونی زیر ۵ سال از کل آگهی‌ها ۲۷.۰۳٪ بوده که نسبت به سال قبل که ۳۱.۱۷٪ بود، کاهش یافته است. این کاهش می‌تواند به دلیل کاهش تمایل به خرید واحدهای نوساز در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد.

تغییرات بازار اجاره تهران

در بخش اجاره نیز شاهد رشد قیمت‌ها هستیم. میانگین مبلغ رهن کل در شهریور ۱۴۰۴ نسبت به سال گذشته ۴.۷۸ درصد افزایش داشته است. این افزایش می‌تواند ناشی از افزایش تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای در شرایطی باشد که خرید مسکن برای بسیاری از افراد غیرممکن شده است.

همچنین میانگین شاخص قیمت به اجاره در شهریور ۱۴۰۳ برابر ۱۵.۹۲ بوده و در شهریور ۱۴۰۴ به ۱۵.۵۵ کاهش یافته است. این کاهش نشان‌دهندهٔ بهبود نسبی بازدهی اجاره نسبت به قیمت ملک است.

کاهش این شاخص نشان‌دهنده بهبود نسبی بازدهی اجاره نسبت به خرید ملک است، هرچند همچنان نسبت به استانداردهای جهانی رقم بالایی محسوب می‌شود.

مقایسه بازار ها از شهریور ۱۴۰۳ تا شهریور ۱۴۰۴:

این آمار بر اساس مقایسه نقطه‌به‌نقطه پایان شهریور ۱۴۰۳ و پایان شهریور ۱۴۰۴ محاسبه شده‌اند.

این مقایسه نشان می‌دهد که بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای سرمایه‌گذاری، افزایش کمتری داشته که ممکن است نشان‌دهنده ترجیح دیگر سرمایه‌گذاران به دارایی‌های دیگر مانند طلا یا ارز باشد.