وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ از نگاه کارشناسان:
سالی که نکوست از بهارش پیداست
پیش‌بینی نرخ مسکن همیشه یکی از جذاب‌ترین و جالب‌ترین پیش‌بینی‌ها در حوزه اقتصادی بوده است.
در واقع افراد زیادی تمایل دارند که بتوانند از قبل نرخ مسکن را پیش‌بینی کنند. در ابتدای سال ۱۴۰۱ یعنی نیمه اول سال گذشته، به‌دلیل ثبات نسبی دلار و تورم، افزایش قیمتی که در حوزه مسکن وجود داشت، کمتر از تورم سایر کالاها بود، اما در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ با افزایش نرخ دلار و کاهش ارزش ریال و همچنین در راستای افزایش تورم، نرخ مسکن نیز افزایش پیدا کرد.
البته کارشناسان و متخصصان زیادی اذعان دارند که هنوز آثار افزایش نرخ دلار و تورم ناشی از آن به مسکن نرسیده است. هیچ قطعیتی درباره پیش‌بینی نرخ کالا و همچنین دیگر عناصر اقتصادی وجود ندارد. کارشناسان و متخصصان تلاش می‌کنند با بررسی آیتم‌ها و فاکتورهای مهم و تاثیرگذار روی نرخ مسکن بتوانند یک پیش‌بینی حدودی از افزایش و کاهش نرخ آن داشته باشند. در شرایط فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلف حاکم در اقتصاد، پیش‌بینی، کار دشواری است، اما آن چیزی که می‌شود پیش‌بینی کرد، این است که نرخ بازار مسکن می‌تواند در حدود نرخ تورم عمومی حالا کمی کمتر یا بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، به‌طورقطع بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها به رکود کشیده خواهد شد. صمت در این گزارش آینده بازار مسکن را در سال ۱۴۰۲ از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
شیب تند تورم مسکن در سال ۱۴۰۲
معمولا هدف قشرهای مختلف مردم از خریدوفروش در بازار مسکن، تلفیقی از رفع نیاز و سرمایه‌گذاری است. مسکن، از جمله بازارهای جذابی است که توانسته طی سال‌های گذشته بخش اعظمی از سرمایه افراد را به خود جذب کند.
گرچه سوددهی بالای مسکن در چندساله اخیر به این مسئله دامن زده، اما در طول زمان، تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، با فراز و فرود همراه بوده است. وضعیت اقتصادی، مقدار درآمد، حجم ساخت‌وساز، نرخ تورم و دلار به همراه مسائل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. از این‌رو، مردم مشتاق هستند تا درباره پیش‌بینی نرخ مسکن در ماه‌های آینده بیشتر بدانند تا بهتر بتوانند برای پول و سرمایه خود برنامه‌ریزی کنند. برای آنکه دید بهتری از بازار مسکن داشته باشید، باید با جوانب مختلف این بخش آشنایی پیدا کنید. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در ابتدای امسال، تعداد معاملات افت کند و تعداد معاملات که در سال گذشته به بیش از ۱۰ هزار عدد رسیده بود، دیگر تکرار نشود. در حال حاضر، باتوجه به نوسانات نرخ دلار، پیش‌بینی نرخ مسکن در سال ۱۴۰۲ از سوی بسیاری کارشناسان، افزایشی است؛ اما برخی کارشناسان نیز نظرات متفاوتی دارند. براساس نظر آنها، نرخ مسکن بیش از اندازه افزایش یافته و به‌دلیل چسبندگی قیمت‌ها کاهش نخواهد داشت و در نتیجه قیمت‌ها درجا زده تا تورم و سایر بازارها به‌تدریج به آن برسند. براساس گفته‌های سازندگان ساختمان، تورم ماهانه پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ به‌صورت رسمی، در حدود ۱۴ درصد خواهد بود؛ اما آنچه در نرخ مسکن در سال ۱۴۰۱ باتوجه به متغیرهای مختلف نرخ مسکن تجربه کردیم، امسال میزان تورم ملکی غیررسمی ۳۰ تا ۳۵ درصد است؛ بنابراین همان‌طور که مشاوران املاک در سطح شهر می‌گویند؛ این احتمال وجود دارد که این افزایش نرخ در سال آینده، بیش از تورم اعلامی ۳۰ تا ۳۵ درصد، غیررسمی باشد.
قیمت مسکن بالا می‌رود؟
پیمان مولوی، کارشناس اقتصاد و بازارهای مالی در رابطه با پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ به صمت گفت: انتظار می‌رود تا خرداد سال ۱۴۰۲ نرخ مسکن به‌طورمتوسط ۴۰ درصد افزایش یابد، علت این افزایش نرخ هم عامل تورم خواهد بود. نباید در دام استدلال‌هایی نظیر اینکه علت افزایش نرخ مسکن، بالا رفتن نرخ دلار است، افتاد. بلکه علت اصلی افزایش و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، خودرو و دلار، به‌تمامی نرخ تورم بوده و هست.
این کارشناس اقتصاد گفت: متوسط نرخ مسکن در تهران در آخرین گزارش‌ها چیزی در حدود ۵۵ میلیون تومان بوده است. البته شاید فروردین امسال در این بازار رشد نداشته باشیم، اما این معجزه بانک مرکزی نیست! در واقع بازار در این بازه زمانی، به‌دلیل تعطیلی عید نوروز در خواب است. به‌احتمال‌زیاد، رشد بازار مسکن تا خرداد به ۴۰ درصد خواهد رسید، دلیل آن‌هم، تصمیمات و سیاست‌های بانک مرکزی است که بازاری را محدود می‌کند و تقاضا را به‌سمت بازاری دیگر می‌برد.
مولوی اظهار کرد: تورم عامل رشد این بازار است؛ اینکه بگوییم دلار بالا رفت، دلیل گرانی مسکن نمی‌شود. در واقع عامل رشد ملک و همه بازارها تورم است! در دی و بهمن سال گذشته ۵ درصد و در اسفند بیش از ۵ درصد، رشد نرخ مسکن را تجربه کردیم؛ اما بازار مسکن بازاری عادلانه است و کسی نمی‌تواند تصمیمات جدید و عجیب برای این بازار بگیرد. از طرفی مشاهده شد که مالیات بر خانه‌های لوکس نیز در نهایت تصویب نشد، زیرا این بازار تحت تسلط درنمی‌آید. اگر فردی سرمایه برای خرید مسکن دارد، بهتر است نخستین خانه را هرجا که توانست بخرد، چون با این روند هر روز از خانه‌دار شدن بیشتر فاصله می‌گیریم.
بازار اجاره به کدام سو می‌رود؟
این کارشناس بازارهای مالی درباره وضعیت بازار اجاره اظهار کرد: اینکه می‌گویند نرخ اجاره نباید بیش از ۲۵ درصد افزایش یابد، امکان‌پذیر نیست. همین‌که سیاست‌گذار نقدینگی را رشد ندهد و به بالای ۳۶ درصد نرساند، کافی است و نیازی به این تصمیم‌ها نیست.
مولوی اظهار کرد: بازار املاک برای خیلی از افراد منبع درآمد است و از آن برای حفظ ارزش دارایی خود استفاده می‌کنند. در واقع دولت نمی‌تواند این بازار را به‌صورت دستوری کنترل کند. برای مثال، در اتریش بعد از جنگ جهانی اول، رویکرد سوسیالیسم حاکم بود و دولت اجازه نداد هیچ فردی اجاره را بالا ببرد؛ نتیجه این شد که سال‌های بعد، بازار مسکن در وین با مشکل مواجه شد و کسی برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن نمی‌شد.
وی در پایان گفت: باید پذیرفت مشکل جای دیگری است و اثر خود را در بازارها نشان می‌دهد. در هر صورت، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بازده خوبی دارد. رهن در این بازار به‌معنای بازده و به‌طورکلی سرمایه‌گذاری ۵۰ تا ۶۰ درصدی در این بازار به‌صرفه است.
راهکار کاهش تورم در بخش مسکن
ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به صمت گفت: رشد نرخ دلار در روزهای پایانی سال ۱۴۰۱ این نگرانی را ایجاد کرد که شرایط اقتصادی در سال ۱۴۰۲ ممکن است، بهبود پیدا نکند. این وضعیت امکان دارد برای همه بخش‌ها رخ دهد. در این میان، مسکن که لکوموتیو اقتصاد کشور و پیشران اشتغالزایی به‌حساب می‌آید، به تبعیت از تورم ممکن است تاثیرات شدیدتری را نشان دهد که دولت باید فکر ویژه‌ای برای این بخش کند.
رهبر درباره راهکار کاهش تورم در بخش مسکن بیان کرد: بخش مسکن به مدیریت ویژه نیاز دارد. در این زمینه، مصوباتی مانند طرح نهضت ملی مسکن که در راستای افزایش تولید مسکن بوده، مصوبه خوبی است و ما هرچقدر بتوانیم مسکن تولید کنیم و عرضه را افزایش دهیم، به ثبات بیشتر بازار مسکن کمک کرده‌ایم.
ضرورت افزایش تسهیلات بانکی
رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: در شرایط فعلی تنها می‌توانیم عرضه را زیاد کنیم تا عرضه و تقاضا در بازار مسکن به هم نزدیک شوند. چنانچه بتوانیم به این کار سرعت دهیم، می‌توانیم بازار مسکن را کنترل کنیم، اما متاسفانه از برنامه‌ریزی‌ها عقب هستیم و در حالی که باید ۴ میلیون واحد مسکونی را طبق مصوبات موجود در ۴ سال بسازیم، اما نیمی از زمان ازدست‌رفته و هنوز حتی در حد ۵۰۰ هزار واحد هم نساخته‌ایم.
رهبر افزود: از طرف دیگر، باید تولید را با اعطای تسهیلات بانکی افزایش دهیم، اما این موضوع نیز با کارشکنی روبه‌رو شده است. در بحث مشارکت در ساخت نیز، تاکید می‌شود که از سرمایه بخش خصوصی استفاده کنیم، اما این موضوع هم تاکنون به‌کندی پیش رفته است. برای همین، اینها مشکلات اساسی بخش مسکن و خیلی نگران‌کننده است.
دلایل افزایش قیمت مسکن
در ادامه این گزارش، صمت برای روشن شدن سرنوشت بازار مسکن به سراغ مشاوران املاک شهر تهران رفته است تا از تجربه این افراد برای پیش‌بینی نرخ ملک در سال ۱۴۰۲ استفاده کند و روند معاملات را با جزئیات بیشتری موردنقد و بررسی قرار دهد.
دلار عامل اصلی ناآرامی‌های بازار مسکن
یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ با بیان اینکه بازار در سال ۱۴۰۱ افزایش بسیاری را تجربه کرد به صمت گفت: تجربه نشان داده که وقتی نرخ مسکن به یک سقفی می‌رسد، باید متوقف شود، اما این اتفاق تاکنون رخ نداده است.
در حال حاضر در بازار فروشنده‌ای وجود ندارد، زیرا بیشتر مالکان امیدوار هستند که قیمت‌ها در سال ۱۴۰۲ افزایش پیدا کنند، ازاین‌رو ترجیح می‌دهند صبر کنند و دست به معامله نزنند. این مشاور املاک افزایش قیمت‌ها را دلیل کاهش ساخت‌وساز مسکن عنوان کرد و گفت: پیش‌بینی می‌کنیم با افزایش مبلغ وام مسکن، امسال نرخ آن‌هم افزایش پیدا کند. با این اتفاق ممکن است اوضاع بازار کمی بهتر شود. املاکی دیگری در شمال تهران، اتفاقاتی را که در سال ۱۴۰۱ در بازار مسکن افتاد، عجیب دانست و ادامه داد: ما اصلا انتظار نداشتیم که نرخ مسکن تا این اندازه بالا برود.
تنها دلیل این افزایش نرخ هم نوسانات دلار بود. نرخ هر مترمربع ملک در مناطقی از شمال شهر تا متری ۲۰۰ میلیون تومان هم رسیده، حتی در غرب تهران که مسکن بیشترین رشد را داشته، نرخ مسکن شیب صعودی به خود گرفته است. اکنون فصل جابه‌جایی نیست و باید صبر کرد و دید که وضعیت بازار در اردیبهشت امسال چگونه خواهد بود؟
مشاور املاک دیگری در غرب تهران، بااشاره به اینکه پیش‌بینی می‌شد در سال ۱۴۰۱ بازار مسکن تورم کمتری را تجربه کند، تاکید کرد: هیچ‌کسی انتظار این تورم افسارگسیخته را نداشت و دلیل اصلی آن، گرانی دلار و بازگشت تحریم‌ها بود. دلیل اصلی گرانی بازار مسکن، اقدامات نادرست خود مردم است. علاوه بر این، موضوع تحریم و گرانی دلار هم افزایش قیمت‌ها را تشدید کرد و تا زمانی که تحریم‌ها برقرار باشد و نرخ دلار پایین نیاید، نمی‌توانیم انتظار کاهش نرخ مسکن را داشته باشیم.
سخن پایانی
در طول زمان، افزایش روزافزون جمعیت و توسعه شهرنشینی به گسترش فعالیت ساختمانی منجر شد. تا جایی که بخش مهمی از اشتغال کشور به این صنعت معطوف شد و به‌عنوان یک بازار فعال، بخش اعظمی از سرمایه به این بخش راه پیدا کرد.اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاه نیز برخلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است که این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند.
شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به‌وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به نفع سرمایه‌داران است. اگر چنین تصوری وجود داشته باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه دارد ، چرا که این بازار عریض و طویل، چندان هم ساده نیست. خریدوفروش مسکن در طول سالیان گذشته، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است.
ارسال نظر