روزهای تیره برای خرید خانه

 موضوعی که چند ماهی بود زمزمه آن به‌گوش می‌رسید و سرانجام خبر آن منتشر شد. در این اتفاق، کل سود پرداختی متقاضی در این تسهیلات به حدود یک میلیارد و ۶۴۲ میلیون تومان می‌رساند و از سویی، اقساط متقاضیانی که در حال پرداخت تسهیلات هستند،کمابیش به حدود  5. 8 تا ۹ میلیون تومان افزایش پیدا خواهد کرد.

این موضوع در حالی رقم خورد که پیش‌بینی‌حداقل دستمزد برای سال آینده حدود کار 7میلیون و ۹۲۰ هزار تومان برآورد شده است و این یعنی قشر زیادی از مردم توانایی بازپرداخت تسهیلات را نخواهند داشت. این اتفاق همچنین می‌تواند تمایل سازندگان را برای طرح‌های انبوه‌سازی کاهش دهد، هرچند همین حالا نیز بسیاری از انبوه‌سازان از کار ساخت‌وساز فاصله گرفته‌اند و رکود در این حوزه بخش مسکن را از سمت عرضه نیز با مشکل مواجه کرده‌است.

 صمت در این گزارش افزایش نرخ تسهیلات طرح نهضت ملی از ۱۸ به ۲۳ درصد در قراردادهای جدید را از نگاه کارشناسان بررسی کرده که در ادامه می‌خوانید.

ناامیدی اقشار هدف از خرید ملک

تورم اقتصادی در چند سال اخیر بلای جان بازار مسکن شده و با تاثیری که از بازارهای موازی نظیر ارز و طلا گرفته، نرخ مسکن را روزشمار در مسیر صعودی قرار داده است. از طرفی، درآمدها با مخارج سازگار نیست و در همین شرایط، خبر افزایش نرخ تسهیلات نهضت ملی مسکن اوضاع را بدتر کرده، طوری که اگر کارمندان و کارگران تمام حقوق ماهانه خود را بابت اقساط این تسهیلات پرداخت کنند، باز هم جوابگو نیست.حتی در کشوری مثل ترکیه نیز که تورم آن در سال‌های اخیر روندی صعودی را طی کرده و اکنون در وضعیت نامناسبی به‌سر می‌برد، مردم با داشتن حدود ۳۰ درصد از کل پول مسکن باقی آن را می‌توانند وام بگیرند. سود این وام در سال ۲۰۲۲ کمتر از ۱۵ درصد برآورد شده و بازار مسکن اکنون چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا در وضعیتی نامتعادل است. این بازار مولد که از بخش‌های بنیادین در اقتصاد محسوب می‌شود، هر ماه با افزایش نرخ مواجه است.براساس آمارهای بانک مرکزی اکنون متوسط نرخ مسکن در کلانشهر تهران به بیش از ۵۵ میلیون تومان رسیده است، یعنی هر فرد برای خرید یک‌ خانه کوچک متراژ ۶۰ متری در این شهر باید حدود 3میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان هزینه کند. ساخت واحدهای مسکن ملی از همان ابتدا نیز از سوی کارشناسان چندان راه مطمئنی برای خروج بازار مسکن از این وضعیت بحرانی محسوب نمی‌شد، اما حالا با تغییر وضعیت تسهیلات، با مشکل جدیدی مواجه شده و به‌نظر می‌آید همین امید اندک نیز در حال از بین رفتن است.

افزایش پلکانی اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن

حجت‌الله فرزانی، کارشناس پولی و بانکی در رابطه با افزایش نرخ تسهیلات طرح نهضت ملی از ۱۸ به ۲۳ درصد در قراردادهای جدید به صمت گفت: آنچه بانک مسکن دنبال می‌کند، افزایش پلکانی نرخ اقساط ماهانه تسهیلات نهضت ملی مسکن است و بانک مسکن شرایط را طوری رقم‌ زده که در سال‌هایی اول متقاضیان فشار کمتری را متحمل شوند و به‌طور سالانه باتوجه به تورم موجود مقدار ریالی اقساط این وام رشد کند، هرچند با نظر به افزایش ناچیز درآمدها، افراد از همان سال‌های نخست با مشکلاتی مواجه می‌شوند، اما باتوجه به منابع محدود و تورم اقتصادی، بانک‌ها چاره دیگری ندارند.

وی تاکید کرد: نکته مهمی که در رابطه با تسهیلات نهضت ملی مسکن باید به آن توجه کرد، این است که دوران این تسهیلات ۲۰ ساله بوده و 3 سال ابتدایی بابت دوران ساخت است، بدین‌معنا که در ۳سال ابتدایی بازپرداختی در این حوزه وجود ندارد، در نتیجه از سال چهارم تا سال آخر که ۱۷ سال می‌شود، اقساط بازپرداخت می‌شود. باید توجه کرد که مبلغ ۵. ۸ تا ۹ میلیون تومان در مقایسه با حقوق فعلی نیست و باید با دستمزد ۳ سال آینده مقایسه شود.در حقیقت، اگر طرح حمایتی از سوی دولت مطرح می‌شود، باید هم در نرخ‌ها و مبالغ و هم در آورده متقاضیان اجرا شود. بنابراین، دولت اگر می‌خواهد از طریق بانک‌ها تامین مالی کند، باید طوری برنامه‌ریزی کند که علاوه بر متقاضیان، بانک‌ها نیز دچار ضرر و زیان نشوند و باتوجه به منابع محدود آنها برنامه‌ریزی‌ها انجام گیرد. باوجود گذشت ماه‌ها از آغاز اجرای نهضت ملی مسکن این طرح در نقاط مختلف کشور با محدودیت، مشکلات و کمبودهایی مواجه و یکی از این مشکلات تامین مالی برای احداث و ساخت مسکن است.

کمک مولدسازی به متقاضیان نهضت ملی مسکن

فرزانی تصریح کرد: قرار است دولت برای اقشار هدف مسکن بسازد و تامین مالی گسترده‌ای نیز برای آن در نظر گرفته است، از همین بابت، باید به جنبه حمایتی این اقدامات بیشتر توجه شود.در روزهای‌ اخیر موضوع مولدسازی مطرح شد که می‌تواند با دستاوردهای مالی خود، سهم آورده متقاضیان و فشاری را که برای تامین مالی بر دوش بانک‌ها قرار دارد، تا حد زیادی کاهش دهد.واضح است که برای بهره‌مندی دولت از آورده مردمی در اجرای نهضت ملی مسکن، باید یک‌سری تسهیلات و شرایط آسان برای افرادی که توان پرداخت سهم آورده خود را ندارند، در نظر گرفته شود، اما این موضوع نیز همچنان در هاله‌ای از ابهام است و در بسیاری از شهرهای کشور توجهی به آن نمی‌شود.

وی در پایان گفت: جمعیت هدف در نهضت ملی مسکن عموما افرادی از دهک‌های یک تا ۵ هستند که به‌طبع توان مالی و منابع درآمدی خوبی برای پرداخت آورده ندارند و از طرفی، بسیاری از مردم اخذ وام مسکن را برای پرداخت رهن و اجاره بسیار راحت‌تر از پرداخت آورده در نهضت ملی مسکن می‌دانند.

دوراهی سخت برای دولت

سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: دولت از طرفی در تلاش است تا با وضع سیاست‌های مختلف بازار مسکن را سروسامان دهد و از سوی دیگر، برای اجرایی کردن این اهداف با مشکل روبه‌رو می‌شود.

 اکنون‌ که نرخ بهره اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن جهش چشمگیری داشته است و می‌توان به این نتیجه رسید که دولت بیش از هر اقدامی باید در راستای اصلاح سیاست‌های اقتصادی گام بردارد. با این اتفاق، حل بسیاری از مشکلات راحت‌تر می‌شود.

وی در ادامه افزود: به‌علت تاثیرپذیری بازارهای موازی بر یکدیگر ضرورت دارد تا دیگر بازارهای مالی برای کنترل بازار مسکن کنترل شوند.در حال‌ حاضر، نرخ دلار روزبه‌روز در حال رکوردزنی و شرایط را برای معامله ملک سخت‌تر کرده است. این مسئله می‌تواند بر نوع پرداخت تسهیلات بخش مسکن و همچنین نرخ تمام‌شده این پروژه دولتی تاثیر منفی بگذارد و در عمل ساخت خانه ارزان را برای اقشار هدف ناممکن کند.باتوجه به نبود تعادل در بازار مسکن و افزایش نرخ خرید و اجاره، دولت باید برای تامین سرپناه مردم به ساخت واحدهای مسکونی با زیرساخت‌های رفاهی در چارچوب قوانین و مقررات اقدام کند. ازهمین‌رو بود که به‌موازات برنامه انبوه‌سازی مسکن در دولت‌های پیشین، طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم کلید خورد تا دولت بتواند علاوه بر تحقق جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، با ارائه انواع امکانات و مشوق‌ها از جمله ارائه زمین ارزان‌قیمت و تسهیلات مناسب شرایط خانه‌دار شدن بخش زیادی از مردم را تسهیل کند.

عدم‌شفاف‌سازی دولت برای پرداخت سهم مردمی در ساخت

آسویار در ادامه تصریح کرد: در چشم‌انداز طرح ملی مسکن قرار است تا سال ۱۴۰۴ بالغ ‌بر ۴ میلیون مسکن در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود، اما در خلال اجرای این طرح عظیم، مشکلاتی مطرح است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به عدم‌شفاف‌سازی دولت برای پرداخت سهم مردمی در ساخت‌وساز این واحدها اشاره

 کرد. تامین مالی وعده دولت برای ساخت واحدهای مسکونی از ۲ منبع اصلی یعنی آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی به‌دست می‌آید. حال باتوجه به منابع محدود بانک‌ها و پیشی گرفتن تورم از درآمد خانوارها اگر هرکدام از این ۲ عامل با خلل مواجه شود، روند پیشبرد این پروژه با اماواگر روبه‌رومی‌شود.

وی در پایان گفت: واضح است که برای بهره‌مندی دولت از آورده مردمی در اجرای نهضت ملی مسکن، باید یک‌سری تسهیلات و شرایط آسان برای افرادی که توان پرداخت سهم آورده خود را ندارند، در نظر گرفته شود، اما این موضوع نیز همچنان در هاله‌ای از ابهام است و در بسیاری از شهرهای کشور توجهی به آن نمی‌شود.

سخن پایانی

براساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال برای ساخت مسکن حمایتی اختصاص دهند. سقف فردی تسهیلات جهش تولید مسکن در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، شهرهای بالای یک‌میلیون نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استان ۳۵۰میلیون تومان، سایر شهرهای کشور ۳۰۰ میلیون تومان و در روستا ۲۵۰ میلیون تومان تعیین ‌شده است.با این‌حال، ماه‌ها است بانک‌ها روی خوشی به تسهیلات مسکن حمایتی نشان نمی‌دهند، به‌طوری‌که در طول ۱۷ ماهی که از تصویب قانون جهش تولید مسکن می‌گذرد، از ۲۶ بانک و موسسه بانکی متعهد به پرداخت این تسهیلات، فقط یک بانک یعنی بانک مسکن، به تعهد خود عمل کرده است.بانک مسکن تا بهمن‌ امسال حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان وام پرداخت کرد،اما سایر بانک‌ها در این زمینه اقدامی انجام ندادند تا اینکه در اوایل ماه جاری، وزیر راه و شهرسازی بعد از ارسال چندین فراخوان سرانجام 5 بانک دولتی دیگر را هم پای‌کار آورد. در نهایت قرار شد، پرداخت تسهیلات ساخت ۱۵۰هزار واحد مسکونی نهضت ملی توسط بانک ملی، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی توسط بانک صادرات، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی توسط بانک تجارت، ۲۰۰هزار واحد توسط بانک سپه و ۱۰۵هزار واحد نیز توسط بانک‌ملت انجام شود. اکنون که سرانجام بانک‌ها پای‌کار آمده‌اند، ناگهان خبر رسیده که سود تسهیلات نهضت ملی مسکن نیز مانند سایر تسهیلات بانکی قرار است به ۲۳ درصد افزایش داشته باشد.این خبر در حالی که روی خروجی رسانه‌ها قرار گرفته که دولت هنوز موفق نشده است، به‌طورکامل زمین موردنیاز این طرح را تامین کند و پیمانکاران را کاملا پای پروژه بیاورد.از این گذشته، بخش زیادی از متقاضیان مسکن حمایتی هیچ پیش‌پرداختی برای این پروژه‌ها واریز نکرده‌اند.