سد بدقولی در مسیر ساخت‌وساز

 یکی از اصلی‌ترین علل عقب ماندن نهضت ملی مسکن از برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، بدقولی بانک‌ها در اجرای آن است.

در قانون جهش تولید مسکن ذکر شده که ۲۰ درصد از منابع تسهیلاتی بانک‌ها باید به حوزه مسکن پرداخت شود. اگر قرار است، این مبلغ تغییر کند، باید تعداد واحدهای مسکونی قابل ساخت در 4 سال، تغییر کند.

به‌تازگی، وزیر اقتصاد نیز از تصویب پیشنهاد این وزارتخانه برای تامین مالی نهضت ملی مسکن در دولت خبر داد و اعلام کرد: ۱۰ هزار میلیارد تومان به سرمایه بانک مسکن برای افزایش توان تسهیلات‌دهی اختصاص یافته است. این اقدام چه تاثیری بر افزایش سرعت ساخت‌وساز در کشور خواهد داشت؟

صمت در این گزارش، نبود تمایل از سوی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن را بررسی کرده است.

بار سنگین بر دوش بانک مسکن

بعد از گذشت یک سال از اجرای طرح نهضت ملی مسکن، پرداخت تسهیلات توسط بانک‌های عامل (به جز بانک مسکن) در طرح نهضت ملی مسکن، تاکنون کمتر از ۰.۰۱ درصد سهمیه اعلامی بانک مرکزی بوده است. این در حالی‌ است که براساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، سازمان امور مالیاتی موظف شده، در صورت رعایت نکردن موضوع این ماده، مالیاتی معادل ۲۰ درصد تعهد انجام‌نشده از بانک‌های متخلف اخذ و به خزانه‌داری کل کشور واریز کند تا در نهایت به صندوق ملی مسکن واریز شود. باوجود اینکه آغاز اجرای طرح نهضت ملی مسکن با تصویب قانون جهش تولید مسکن در مجلس همزمان شد، اما این پشتوانه قانونی نتوانست نظام بانکی را مجاب به پرداخت تسهیلات کند.  به این ترتیب دولت بانک‌ها را موظف به تامین بخشی از منابع مالی ساخت مسکن کرده و مقرر شده تسهیلاتی، به افراد واجد شرایط پرداخت شود. به گفته بسیاری از کارشناسان اینکه بگوییم بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات بخش مسکن را ندارند، منطقی نیست. این گروه تاکید دارند، اگر تمامی بانک‌ها به قانون پایبند باشند، بخش بزرگی از منابع موردنیاز برای ساخت پروژه نهضت ملی مسکن تامین می‌شود. این درحالی است که حال ‌حاضر باتوجه به بخشنامه رسمی بانک مرکزی برای پرداخت این تسهیلات، بیشتر بانک‌ها و موسسات مالی به این بخشنامه بی‌اعتنا هستند و همکاری‌های لازم را به‌عمل نمی‌آورند. به گفته فعالان بازار، اگر تسهیلات حوزه مسکن به‌موقع پرداخت نشود، دولت نیز در انجام تعهدات ساخت مسکن با مشکل مواجه خواهد شد.

عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن

آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی در رابطه با عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن به صمت گفت: یکی از اصلی‌ترین دلایل تمایل نداشتن بانک‌ها برای پرداخت این تسهیلات، وجود بدهکاران بزرگ بانکی است که مانع از گردش سرمایه در بخش‌های دیگر می‌شوند.

 گاهی بانک‌ها قادر به وصول وام‌های پرداختی خود از این اشخاص حقیقی و حقوقی به واسطه نفوذی که برخی از این افراد در دستگاه‌های مختلف دارند، نمی‌شوند.

وی در ادامه افزود: موضوع دیگر، تمایل بانک‌ها برای ورود به بنگاهداری، ساخت‌وساز و زمین‌داری است. بانک‌ها سرمایه هنگفتی را در این بخش بلوکه کرده‌اند که قابل‌برداشت نیست، چرا که در حال ‌حاضر زمان فروش ملک نیست و اگر بخواهند املاک خود را بفروشند، ریسک بزرگی کرده‌اند و باید با قیمت پایین‌تری معامله کنند.

به گفته این کارشناس اقتصادی، در این شرایط دیگر سرمایه‌ای وجود ندارد که بخواهند برای خانه‌دار کردن مردم کم‌توان هزینه کنند. بنابراین برای طفره رفتن از پرداخت وام‌های مرتبط با بخش مسکن مجبور هستند زمان بخرند و دائم وعده و وعیدهای پوچ بدهند.

 متاسفانه سختگیری بانک‌ها برای بازپرداخت تسهیلات، بیشتر مربوط به مردم عادی می‌شود که مبالغ بسیار کمی از بانک‌ها اخذ کرده‌اند؛ در حالی که تعداد ابربدهکاران بانکی در کشور ما کم نیست.

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: در روزهای اخیر با پایین آمدن ارزش پول ملی و افزایش قیمت ارز که تاثیر منفی بر بازارهای مالی و معیشت مردم گذاشته است، بسیاری از افراد سپرده‌های خود را از بانک‌ها بیرون کشیده‌اند و با خرید دلار به فکر حفظ ارزش نقدینگی خود هستند. در این شرایط نیز، بانک‌ها خالی از سپرده ‌می‌شود و دیگر پولی نمی‌ماند که بانکی بخواهد در قالب تسهیلات مسکن اعطا کند. همه این موضوعات دست به دست هم می‌دهند تا منابع در دست بانک‌ها کاهش پیدا کرده و چالش‌های بزرگی همانند یک سد بزرگ بر سر پرداخت تسهیلات مسکن قد علم کنند.

سهم اندک مردم از سپرده‌های بانکی

بغزیان به صمت گفت: در حال‌ حاضر، سرمایه‌داران کلان بیشترین سپرده‌گذاری را در بانک‌ها انجام می‌دهند و نقدینگی مردم عادی تنها بخش اندکی از این منابع است. این افراد حقیقی و حقوقی که از نقدینگی خود نهایت استفاده را کرده‌اند، با هدف دریافت سود ۲۳ درصد که زمزمه آن به‌گوش می‌رسد، پول‌های خود را برای مدت زیادی در بانک‌ها می‌گذارند. این اقدام در عمل موجب افزایش تورم اقتصادی در سطح جامعه شده و بیشترین ضرر را به دهک‌های پایین جامعه و تولیدکنندگان وارد می‌کند.

وی در ادامه توضیح داد: تا زمانی که بانک مرکزی از اقتصاددانان خبره، حرفه‌ای و باوجدان برای اجرایی کردن اصول صحیح بانکداری استفاده نکند، روزبه‌روز سفره مردم کوچک‌تر شده و نه‌تنها خرید مسکن و خودرو برای مردم آرزو می‌شود، بلکه تامین مایحتاج زندگی نیز با چالش‌های جبران‌ناپذیری روبه‌رو خواهد شد.

وی افزود: اتفاقی که رشد بی‌سابقه نرخ دلار در حال رقم ‌زدن آن است و با تاثیری که بر زندگی مردم گذاشته، شرایط زندگی را برای دهک‌های پایین سخت‌تر از گذشته کرده است.

مسکن ارزان یک رویا است!

بغزیان رشد تورم را مانع بزرگی بر سر راه ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط دولت دانست و به صمت گفت: با این شرایط وخیم اقتصادی، این تفکر که دولت بتواند برای اقشار هدف و کم‌درآمد خانه ارزان تهیه کند، بیشتر شبیه طنز است تا واقعیت؛ چرا که تنها راه خانه‌دار کردن افراد کم‌بضاعت این است که دولت خودش خانه بسازد و این خانه‌ها را اجاره دهد تا با این راه بتواند مسکن حداقلی را مدیریت کند.

روندی که دولت برای ساخت مسکن ارزان در پیش‌ گرفته، می‌تواند راه را برای سوداگران بازار ملک هموار ‌کند تا دلالان و سودجویان ‌همانند تجربه مسکن مهر، املاک نهضت ملی را به‌صورت یک‌جا خریده و بعد از مدتی با قیمت گزاف به مردم بفروشند. برای جلوگیری از این تکرار این تجربه باید نظارت جدی صورت پذیرد.

وی در پایان گفت: در کنار موضوعاتی که بیان شد، دولت برای کنترل بازار خرید و اجاره بازار مسکن نباید از سیاست‌های دستوری استفاده کند، زیرا این اقدامات در نهایت منجر به عقد قراردادهای صوری می‌شود و نه‌تنها بازار مسکن را کنترل نمی‌کند، بلکه با تاثیر معکوس خود باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود و خرید خانه را برای بخش وسیعی از مردم جامعه به یک رویا تبدیل می‌کند.

منابع محدود بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات

بهرام پارساپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مسئله نخست، بحث منابع و مصارف بانک‌ها است که بسیاری از بانک‌ها منابع لازم را برای پرداخت این تسهیلات ندارند، همچنین نحوه قسط‌بندی این تسهیلات نکته مهمی است که باید موردتوجه قرار گیرد.

وی افزود: طرح مسکن مهر نیز از حدود 15 سال گذشته مطرح شد و در این طرح نیز ابتدا همه بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات شدند. اما در نهایت تنها بانک مسکن به‌عنوان یک بانک تخصصی، مجری پرداخت تسهیلات شد که در این فرآیند بسیار موفق عمل کرد و توانست تسهیلات همه پروژه‌ها را پرداخت کند. در اجرای طرح نهضت ملی مسکن هم به‌نظر می‌رسد این مسئله دوباره تکرار شود و تعداد بانک‌های ذی‌ربط برای پرداخت تسهیلات مسکن کاهش پیدا کند، اما اینکه بار دیگر بانک مسکن بتواند به‌تنهایی بار تسهیلات بخش مسکن را به‌دوش بکشد، بعید به‌نظر می‌رسد. پارساپور بیان کرد: بسیاری از بانک‌ها منابع لازم را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن ندارند، چرا که بیشتر آنها تعهداتی در قالب قراردادهای مالی با موسسات و سپرده‌گذاران منعقد کرده‌اند که در راستای تحقق اهداف خود باید به آنها عمل کنند. در واقع، اگر سیاست‌های کلی دولت به‌سمتی حرکت کند که پرداخت تسهیلات مسکن برعهده بانک‌های محدودی باشد، موفقیت بیشتری حاصل می‌شود، چرا که در حال‌ حاضر بیشتر بانک‌ها این تسهیلات را در عمل پرداخت نمی‌کنند.

راه‌حل رهایی بازار مسکن از بن‌بست

وی ادامه داد: در بحث پرداخت تسهیلات بانکی، باید همه جوانب مالی و اقتصادی را در نظر گرفت، چرا که منابع بانک‌ها محدود است. برای مثال، وقتی بانک‌ها به سپرده‌ها سود ۱۸ درصدی اختصاص می‌دهند، دیگر نمی‌توانند بازپرداخت خود را با سود ۴ درصد از مردم پس بگیرند و با این کار در عمل بانک‌ها بعد از چند سال به‌سمت ورشکستگی می‌روند، همچنین اگر بانکی بخواهد بیشتر از توان و سرمایه‌اش تسهیلاتی ارائه دهد، براساس اضافه‌برداشت انجام‌گرفته مشمول ۳۵ درصد جریمه می‌شوند.

موثرترین راهکارهای خروج از بن‌بست

 پارساپور اظهار کرد: از نظر بیشتر کارشناسان اقتصادی، یکی از موثرترین راهکارها برای خروج بازار مسکن از بن‌بست اقتصادی، این است که کشور با برنامه‌ریزی صحیح و توجه به ظرفیت‌های موجود در راستای تولید گام بردارد. اگر ارگان‌ها و سازمان‌های دولتی و خصوصی در راستای تولید مسکن و تامین زمین، دولت را یاری کنند، مشکلات مختلفی که بر سر راه ساخت‌وساز وجود دارد، راحت‌تر از سر راه برداشته می‌شود، همچنین ترمیم زیرساخت‌های اقتصادی برای کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن نیز می‌تواند تا حد زیادی به یاری بازار مسکن بیاید.

سخن پایانی

نیازی نیست، بانک مرکزی خط اعتباری برای بانک‌ها تعیین کند که باعث تورم شود. این در حالی است که در عمل شاهد هستیم تعداد بانک‌هایی که برای پرداخت تسهیلات مسکنی به وعده‌های خود عمل می‌کنند، کمتر از انگشتان یک دست هستند.

برخی از کارشناسان معتقدند با این روند، ممکن است وعده بزرگ دولت برای ساخت مسکن شکست بخورد و تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور با چالش‌های جبران‌ناپذیری روبه‌رو شود.  به علاوه اینکه نظام بانکی طی یک سال گذشته اقدام چندانی در طرح نهضت ملی مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن نداشته است. چنانچه طبق مصوبه دولت  بانک‌ها متعهد به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات طرح جهش تولید و تامین مسکن شده‌اند، اما تنها بانک مسکن به تعهد خود عمل کرده و تاکنون ۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده است.

 کمبود منابع و طولانی بودن فرآیند تقسیط وام‌های بخش مسکن از جمله دلایل بی‌میلی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات در بخش مسکن عنوان شده است.

 به علاوه اینکه کارشناسان می‌گویند بانک‌ها بیشتر به ملک‌داری (خرید مسکن) تمایل دارند تا پرداخت تسهیلات.

بنابراین برای برون رفت از این بحران، دولت باید برای رونق تولید بخش مسکن، بسترهای اقتصادی کشور را در مسیر توسعه قرار دهد و با یک برنامه‌ریزی دقیق، تعامل بانک‌ها و موسسات مالی را برای آرامش بازار مسکن، افزایش دهد. در غیر این صورت، طرح‌هایی که به بانک‌ها ابلاغ می‌شود، حالت تحمیلی داشته و چه‌بسا در بلندمدت باعث ورشکستگی بانک‌ها نیز بشود.